Operação estruturada de crédito – Ótima opção financiar a produção de imóveis

Fabiano Leocadio

Fabiano Leocadio

9 anos de experiência no mercado imobiliário com construtoras, assessorias, imobiliárias e players de financiamento, como Itaú, Bradesco e Santander. atendimento e negociação de clientes, cargos de consultoria comercial e gestão de equipes. Hoje é Especialista de Novos Negócios da ConCapital, plataforma digital que conecta a empresa a diversos financiadores e investidores imobiliários.

3 de setembro 2020

A operação estruturada de crédito é uma ótima opção para financiar a produção de imóveis, de acordo com o que cada projeto precisa. Afinal, não é segredo que a burocracia do processo para chegar no registro do memorial de incorporação afeta o prazo e o custo de uma obra.

Depois dessa etapa, você deve tratar do financiamento da produção do imóvel, e esse é um dos grandes desafios de uma incorporadora.

Com tanta incerteza no mundo inteiro, em todas as áreas, o desafio se torna ainda maior. Então, você tem a missão de tirar o máximo possível de gastos sem objetivo do projeto, ainda mais com os altos custos do plano empresário tradicional.

Porém, com o novo normal que o vírus do COVID-19 trouxe, opções que antes eram pouco conhecidas agora são realidade. A operação estruturada de crédito é uma delas, em especial quando levamos em conta a baixa da taxa Selic.

Altos e baixos da construção civil na última década

Depois do boom do mercado de imóveis, que estava em alta até meados de 2013, o setor de construção civil sofreu com a crise econômica. No Brasil, ela começou em 2014 e continuou forte até 2018, quando passou a dar sinais claros de recuperação. Em 2019, os sinais já eram muito bons.

Sem o devido financiamento a obra nem chega até o canteiro
Fonte: Hoje Em Dia

Por exemplo, o Sindicato da Indústria da Construção Civil no Estado de Minas Gerais (Sinduscon-MG), em dezembro de 2018 já mirava uma alta de 1,3% para o ano de 2019, de acordo com o site Hoje Em Dia.

Essa melhora veio após 5 quedas seguidas em anos anteriores. Entre os motivos, vale destacar:

  • aumento da confiança dos investidores;
  • reformas políticas;
  • condições de crédito melhores, que aqueceram o mercado.

Visto que se trata de um produto de alto valor, o setor de imóveis é o primeiro a sentir os efeitos de uma crise financeira. Além disso, por ter grande impacto na geração de empregos diretos e indiretos, as mudanças no setor da construção afetam o PIB, para pior ou para melhor.

Com restrições sim, parado, não

Mesmo diante da maior pandemia do século 21 e todas as suas restrições, o setor se manteve muito ativo. De acordo com a Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (ABRAINC), o número de obras paradas passou de 20% a 1% (esse último dado, grande parte por restrições locais).

Relatório da ABRAINC sobre construção civil na pandemia do Covid-19
Fonte: ABRAINC

O estudo também mostra que 100% das empresas adotam medidas de proteção, de higiene e oferecem EPIs extras aos empregados. Além disso, pela 6ª semana seguida sem novos óbitos, então o total acumulado é 0,01%, dos 60 mil trabalhadores em canteiros de obras.

Os dados mostram algo positivo:

As empresas estão tomando todos os cuidados para manter as obras ativas sem arriscar a saúde das pessoas no canteiro. Por fim, o relatório também mostrou que:

  • a idade média dos funcionários é de 35 anos;
  • as empresas fazem suas atividades em espaço aberto com bom espaçamento.

Vale lembrar que, de acordo com dados do Plano São Paulo, em 25 de maio de 2020, assim como a indústria, o setor de construção civil pode operar normalmente seguindo normas de proteção.

Plano São Paulo para contenção do Covid-19
Fonte: Plano São Paulo

É hora de se adaptar ao novo normal

Como em todos os setores, vamos ter que tratar o novo normal, depois da pandemia. E, para isso, é preciso se  adaptar e antecipar tendências. Por exemplo, o home office, que torna maior a importância do visual e da infraestrutura do ambiente dentro de casa. O que antes era futuro, agora se torna realidade.

A Brain Inteligência Estratégica, junto com a ABRAINC, realizou um estudo sobre a economia no setor e os impactos da pandemia, sem contar o aumento de tendências e a necessidade de inovar na forma de atuar.

Estudo da Brain Inteligência Estratégica com a ABRAINC sobre tendências da construção na pandemia
Fonte: Brain Inteligência Estratégia e ABRAINC

Aproveito para fazer duas indicações por aqui:

Primeiro, o E-bookIndustria da Construção Civil 2020 [CENÁRIO PÓS COVID-19], que direciona as ações e oportunidades no cenário atual e mostra como se preparar para o que está por vir.

Depois, o artigoComo fazer uma gestão de investimentos certeira na construção civil?, que traz um ótimo estudo sobre a importância da gestão de investimentos no cenário atual da crise.

Será que agora é uma boa hora para investir em imóveis?

Do ponto de vista do investimento, o mercado imobiliário é sim um ótimo negócio, mesmo na crise. E sabe qual o motivo disso? A taxa SELIC é a menor da história, a 2,25%.

Segundo a ABRAINC, os imóveis aumentaram 44% mais em valor que a Poupança. Assim, quem investiu em imóveis nos últimos 10 anos ganhou, em média, 15,3% ao ano. No mesmo período, outras aplicações financeiras renderam em média por volta de 9,8% ao ano.

Além de ser um ativo de ótimos rendimentos, o imóvel traz benefícios como:

  • segurança;
  • patrimônio;
  • e moradia.

Assim, em tempos de pandemia, o valor de ter a casa própria ficou mais claro. Aliás, com as novas medidas de proteção nos ambientes, os stands de venda voltaram à ativa, além do aumento nas ofertas pela internet.

Lucas Vargas, CEO do Grupo Zap, mostrou um exemplo desse aumento em entrevista a CNN Brasil Business:

“Neste novo momento, é uma aposta nossa: vai ter uma força maior que vai aflorar nos consumidores jovens em busca da segurança”.

“Então, com taxas de juros mais baixas, havendo a possibilidade de escolha, a gente entende que vai ter uma migração maior destes consumidores da locação para a compra”.

Operação estruturada de crédito como opção de financiamento

No ciclo da incorporação, o financiamento para a construção se torna um desafio para o setor imobiliário. Por isso, quando preciso, você pode contratar o financiamento com agentes financeiros públicos ou privados.

Além do plano empresário tradicional, também existem outras opções:

  • fundos de investimentos imobiliários (FIIs);
  • LIG (Letra Imobiliária Garantida);
  • CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários).

Já que os dois têm isenção de tributos, são opções além da compra direta de imóveis. E uma grande oportunidade de investimento é a operação estruturada de crédito, em que o fundo entra como sócio no empreendimento, ou seja, terá participação no resultado.

Operação estruturada de crédito é ótima opção de financiamento
Fonte: LinkedIn

A fim de despertar o interesse do investidor é preciso fazer o estudo de viabilidade prévio do projeto, com base em informações financeiras, documentais do empreendimento e da incorporadora (investida). Além disso, é importante ver seu histórico no mercado, sem contar o estudo comercial da região em que será construído.

Mas o que há de novo na operação estruturada de crédito?

A diferença dessa opção de crédito é que o aporte é feito de acordo com o cronograma físico financeiro da obra, desde seu início, meio, ou fim. Para a conclusão, a operação é estruturada para as necessidades de cada projeto imobiliário, com base em suas características únicas.

Financiamento de construção é tarefa importante no projeto
Fonte: RH Mobile

A incorporadora ganha fôlego financeiro para o projeto e dá confiança aos clientes de que entregará o empreendimento. Para o investidor, o retorno sobre o resultado é rentável e transparente, pois se realizam as diligências jurídicas, de engenharia e de contratos dentro do escopo do projeto.

O setor já passou por momentos ruins, se adaptou e provou que tem força para fazer isso de novo. Por isso, novas opções e tendências na forma de dar o que os clientes  precisam são oportunidades para quem constrói ou quer investir. Então, hoje mais do que nunca, um parceiro financeiro que tem funding para investir, como é o caso da operação estruturada de crédito, faz uma grande diferença.