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Investimentos imobiliários: o que são e como funcionam?

1 de Fevereiro de 2018

A economia brasileira tem dado sinais claros de recuperação. Portanto, é de se esperar que você esteja interessado em saber mais sobre possibilidades de investimentos imobiliários, certo?

Afinal, as perspectivas indicam que 2018 será marcado por mais quedas nas taxas de juros, aumento da confiança e crescimento do setor de construção civil.

Com este post, nós temos a intenção de ajudar você a aproveitar as oportunidades de investimentos imobiliários que poderão surgir.

Por isso, você verá como funcionam os FIIs (Fundos de Investimentos Imobiliários) e quais suas vantagens frente à compra de imóveis, por exemplo. Tudo para ajudá-lo a evitar os principais erros que acometem quem realiza investimentos imobiliários.

Mas não podemos começar sem antes entender o básico, não é mesmo?

O que são investimentos imobiliários?

Sem dúvidas a compra de imóveis para geração de renda por meio do aluguel é uma das modalidades de investimento mais tradicionais. Só é menos disseminada e conhecida pelos brasileiros do que a poupança, que demanda quantias menos expressivas de dinheiro.

Outra possibilidade entre os investimentos imobiliários está a compra e venda de imóveis, com ganhos financeiros na transação. Isso significa comprar por um valor baixo e apostar na valorização do imóvel ao longo do tempo.

Entretanto, apesar de tradicionais, a compra de imóveis para fins de investimento acaba por apresentar algumas desvantagens:

  1. Disponibilidade monetária: para dar a partida e investir na compra de imóveis é preciso ter disponibilidade de desembolsar uma quantia significativa de recursos;

  2. Ativo imobilizado: esse dinheiro fica inevitavelmente imobilizado no imóvel, o que acarreta o chamado custo de oportunidade;
  1. Baixa liquidez: em geral, imóveis apresentam baixa liquidez, o que significa que o dinheiro pode não estar disponível quando se fizer necessário;
  1. Administração: fazer a manutenção, pagar impostos, condomínio e promover a comercialização do imóvel gera uma administração complexa e cara;
  1. Imposto de renda: a renda proveniente de aluguel está sujeita a tributações por parte da Receita Federal.

Face a essas desvantagens e complicações, o mercado desenvolveu algumas alternativas para quem quer fazer investimentos imobiliários. Pelo menos uma dessas possibilidades, as criptomoedas, ainda carece de regulamentação adequada.

No entanto, há alternativas regulamentadas e já consolidadas, com alto potencial de proporcionar ganho a investidores, construtoras e incorporadoras.

Trata-se dos FII (Fundos de Investimento Imobiliário). Enquanto investimento, eles tendem a apresentar vantagens frente aos imóveis em si.

Fundos de Investimentos Imobiliários

Investir em Fundos de Investimentos Imobiliários significa investir em imóveis. A diferença é que você ou sua construtora não investem sozinhos em um único imóvel. E por isso essa é uma das formas mais populares de se investir em imóveis na atualidade.

 investimentos imobiliários

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Os FIIs são carteiras compostas por imóveis diversos, tais como shoppings e edifícios comerciais de grande porte. Na prática, as instituições administradoras constituem o fundo, captam recursos e adquirem os imóveis. Além disso, determinam a responsabilidade pela administração dos ativos da carteira, os imóveis. Esta pode ser feita diretamente por elas ou terceirizadas para empresas especializadas.

A captação de recursos é feita por meio da venda de cotas aos acionistas interessados. Assim, quem compra uma cota se torna dono de uma fração de cada um dos imóveis que compõem o fundo. Consequentemente, é remunerado periodicamente pelos aluguéis pagos.

O interessante é que, em alguns casos, um FII não é composto apenas por imóveis físicos. Não raro, os Fundos de Investimentos Imobiliários contam com cotas de outros FII. É comum haver Letra de Crédito Imobiliário (LCI), Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI), ações de companhias do setor imobiliário etc.

Sabe o que isso significa para quem investe, como você ou a sua construtora?

Diversidade em investimentos imobiliários

Diversidade! Exatamente! Você não aplica uma grande parte do seu dinheiro em apenas um imóvel a ser administrado por você, correndo o risco de ter de fazer manutenções, lidar com vacâncias ou inadimplência.

Pelo contrário, você pode usar apenas uma parcela desse mesmo dinheiro para amplificar seus investimentos imobiliários. Ou seja, investir em diversos imóveis ao mesmo tempo. Como consequência, seu investimento fica menos exposto.

Não que os imóveis que compõem o fundo estejam isentos de correr os mesmos riscos. A diferença é que o risco fica diluído entre vários ativos. Além disso, há empresas profissionais cuidando da administração dos imóveis.

Principais cuidados ao investir em Fundos de Investimentos Imobiliários

Ao investir em Fundos de Investimentos Imobiliários é preciso atentar também para a liquidez. Isso porque ninguém quer fazer investimentos imobiliários ruins, não é mesmo?

Embora tenham mais liquidez que imóveis, FIIs têm, geralmente, menos liquidez que outros tipos de investimento.

O motivo é que, por serem constituídos como condomínios fechados, os FIIs não permitem resgate de cotas. Na prática isso significa que, no caso de saída do investidor, as cotas não podem ser devolvida ao fundo. Elas precisam ser repassadas a outro investidor.

Os FIIs também estão sujeitos à tributação, conforme determinado pela Lei 11.196/05. De acordo com o texto, pessoas físicas estão sujeitas a tributação ao investir em FIIs quando:

  • O cotista tem mais do que 10% das cotas do fundo;
  • O fundo de investimentos imobiliários tem menos do que 50 cotistas;
  • As cotas do FII não são negociadas exclusivamente na bolsa ou em mercado de balcão organizado.

O investimento em FIIs também apresentam custos, como as taxas de administração e performance.

A primeira remunera a equipe responsável pela administração da carteira. A segunda é cobrada quando o desempenho do fundo supera o chamado benchmark. Ou seja, é uma remuneração extra à equipe gestora do fundo de investimentos imobiliários.

Como qualquer outro fundo, os FIIs são regulamentado pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM). É imprescindível atentar para as regras vigentes antes de aplicar em investimentos imobiliários.

Vantagens do investimento em Fundos de Investimentos Imobiliários

Para facilitar o entendimento geral sobre a aplicação de recursos em FIIs, vamos listar quais são os principais pontos positivos.

A aplicação em Fundos de Investimentos Imobiliários:

  • Reduz a barreira e permite aplicar em ativos do mercado imobiliário sem que o investidor precise comprar um imóvel;
  • Facilita a análise do investimento e seu potencial de retorno;
  • Proporciona acesso a imóveis de elevado padrão;
  • Permite desembolsos menores;
  • Proporciona diversificação de ativos;
  • É transparente, pois as cotas são transacionadas com intermédio da BM&FBovespa;
  • Promove distribuição periódica de receitas aos cotistas;
  • Transfere reajustes de preços dos imóveis da carteira por meio do aumento do patrimônio do fundo e consequente valorização das cotas;
  • Conta com administração dos imóveis feita pelos profissionais responsáveis pelo fundo, incluindo busca dos imóveis, trâmites de compra e venda, procura de inquilinos, manutenção, impostos etc.;
  • Beneficia pessoas físicas, que são isentas de imposto de renda (desde que atendidas as exigências da CVM).

Conclusão

Conforme pudemos ver ao longo deste texto, existem diversas possibilidades de aplicar seus recursos em investimentos imobiliários.

No entanto, todas elas apresentam uma série de vantagens e desvantagens. Da mesma maneira, estão sujeitas a seus respectivos riscos.

Assim, independente da escolha, é preciso considerar uma série de fatores para saber se o investimento desejado vale a pena.

Sendo assim, é preciso bastante estudo e pesquisa para aumentar as chances de ganhos e reduzir os riscos de perda. Somente dessa maneira é possível aproveitar o potencial de recuperação da economia para o ano de 2018.

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Tomás Lima

  • Gestor de Conteúdo
  • Graduado em Administração pela UFMG
  • Apaixonado por Construção Civil
 

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