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Memorial Descritivo: o que é e quais tipos existem

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16 de junho de 2017

O memorial descritivo é um documento público e obrigatório pela Lei 4.591/64, que deve ser elaborado antes do lançamento do empreendimento ao qual se refere. Na elaboração do memorial descritivo, determinado projeto deve estar descrito de forma detalhada e aprofundada e abordar todos os setores do projeto.

Elaborar o memorial descritivo com dados relevantes e mantê-lo atualizado durante a execução da obra é uma tarefa árdua para muitas construtoras. Por causa disso, algumas podem deixar de lado esta atividade, sem considerar as consequências negativas, incluindo queda nas vendas e prejuízos financeiros.

Além de ser uma exigência legal, a elaboração do memorial descritivo é uma maneira de provar a seriedade da sua construtora. Já que não é incomum consumidores serem vítimas de problemas de entrega na construção civil, principalmente quando se trata de empreendimentos na planta.

Uma  matéria publicada na Revista Exame relata que cerca de 25 mil famílias compraram imóveis na planta que nunca foram entregues. São notícias como essa que provocam medo no consumidor na hora de adquirir um imóvel e, com isso, cada vez mais as construtoras têm que provar a seriedade de seu trabalho.

Diante de situações assim, muitos sites têm discutido sobre os direitos do consumidor no momento de adquirir um imóvel. Como por exemplo, o Procon do Paraná,  que em matéria onde são oferecidas dicas a serem verificadas pelo consumidor antes de adquirir um imóvel, cita o memorial descritivo. “No memorial descritivo, podem ser verificadas as marcas do material de acabamento e dos equipamentos que serão utilizados na obra”, aponta.

Em outra matéria da Revista Exame, lê-se claramente que, ao comprar um imóvel, o consumidor deve exigir o memorial descritivo do empreendimento.

Nesse cenário, consumidores têm buscado cada vez mais essas orientações antes da decisão de compra e com isso, têm ficado cada vez mais exigentes. As construtoras que não procedem com a elaboração do memorial descritivo em suas obras são avaliadas negativamente por esses consumidores.

Ratificada a importância de ter um memorial descritivo em suas obras, confira entenda melhor o que é e quais são os diferentes tipos de memorial descritivo na construção civil.

Memorial descritivo e sua utilidade

Ao elaborar um memorial descritivo de um empreendimento na construção civil, é importante que a construtora atente para os seguintes tópicos:

  • O objeto do projeto;
  • Especificações;
  • Escritura do terreno;
  • Nome do proprietário;
  • Localização detalhada;
  • Zona de uso e total da área a ser construída;
  • Negativa de débito da prefeitura;
  • Aprovação do projeto pela prefeitura;
  • Profissionais envolvidos com seus respectivos CREA ou CAU;
  • Locação e desenvolvimento da obra;
  • Instalações e proteções;
  • Movimento de terra;
  • Drenagem;
  • Serviços preliminares
  • Fundação, estrutura, impermeabilização e especificações técnicas;
  • Tipo de alvenaria e cobertura;
  • Esquadrias, vidros, revestimentos, pisos e forros;
  • Instalações elétricas e hidráulicas;
  • Pintura, louças e metais.
  • Limpeza final;
  • Verificação final;
  • Baixas;
  • Proteção contra incêndio;
  • Considerações finais.

O memorial descritivo deve ser registrado em cartório e pode ser consultado por qualquer pessoa interessada no empreendimento. Para consultar o memorial descritivo de um projeto, basta que o interessado informe o nº da matrícula do imóvel e solicite o respectivo memorial descritivo.

Esse documento serve tanto para especificar pontos importantes na obra e garantir a entrega destes ao consumidor, como também para proteger a construtora. A construtora fica protegida de exigências por parte do consumidor, de pontos que  não haviam sido apontados pela construtora no memorial descritivo.

Os corretores de imóveis também podem utilizar o memorial descritivo para comprovar a seriedade da construtora. A elaboração deste documento demonstra para o consumidor a responsabilidade da construtora em suas obras e o respeito pelos direitos de seus clientes.

Isso acontece porque o memorial descritivo é a garantia de que o projeto existe  juridicamente. Ele é tão importante que deve ser anexado ao manual do proprietário do imóvel e entregue juntamente com as chaves ao morador.

Este documento facilita a comunicação entre construtora e consumidor e exerce um papel fundamental para avaliar  questões importantes na entrega do imóvel. Como por exemplo:

  • O cumprimento de normas técnicas do projeto;
  • Detalhes de padrões de qualidade;
  • Especificações dos materiais utilizados na obra;
  • Especificações dos equipamentos utilizados na obra;
  • Marca e qualidade dos acabamentos utilizados na obra

Pode ser que ocorram alterações no memorial descritivo original durante a obra. Caso isso aconteça, a construtora deve manter o memorial atualizado, informando previamente à prefeitura e proceder, com as referidas alterações no documento.

Ao divulgar o empreendimento, a construtora deve informar o número do memorial em todos os materiais publicitários. Caso a construtora não o faça, isso poderá ser alvo de desconfianças por parte dos consumidores.

A importância do memorial descritivo em uma obra

Vale salientar que o memorial descritivo também está ligado a questões práticas da obra. Por exemplo: para um projeto sair do papel é necessário que haja primeiramente um orçamento da obra.

O memorial descritivo é essencial na confecção desse orçamento, pois dele sairão as orientações para a confecção de um orçamento realista. O memorial também é importante na confecção do cronograma físico-financeiro da obra.

Aqui no blog foi publicado recentemente um post sobre a importância da engenharia de custos na construção civil. Este é mais um ponto importante de utilização do memorial descritivo.

Cada projeto requer uma análise totalmente diferente, feita sob medida para aquela obra. Uma das fontes mais ricas de informação sobre o projeto, para os engenheiros de custos executarem seu trabalho, é o memorial descritivo do empreendimento.


Por que o memorial descritivo é importante para sua construtora?

Ao elaborar o memorial descritivo dos seus empreendimentos, você demonstra ao consumidor que sua construtora é uma empresa séria e trabalha com transparência. Além de prezar pelos direitos do consumidor, o que melhora sua popularidade entre os mais exigentes, e pode ajudar a aumentar as vendas.

Outro ponto relevante também é estar protegido de ações de má fé, onde características não previstas no empreendimento possam vir a ser exigidas.


E para seus clientes?

Um memorial descritivo é importante para seus clientes, porque cumpre com os direitos deles, além de trazer mais segurança na tomada de decisão de compra. E ao demonstrar  de forma clara tudo o que o cliente deve esperar daquele empreendimento por parte da construtora, também permite planejamento e alinha as expectativas do consumidor.


O papel do memorial descritivo no programa Minha Casa Minha Vida

O memorial descritivo é um documento muito importante nos empreendimentos e não é diferente no programa Minha Casa Minha Vida. Ele está listado entre os principais documentos exigidos para a aprovação de projetos das construtoras interessadas em participar do programa.

Confira maiores informações sobre o que sua construtora precisa fazer para participar do MCMV neste e-book.


Memorial descritivo: quais são os tipos que existem?

O memorial descritivo pode ser feito para diferentes modelos de empreendimentos. Com isso, dependendo do empreendimento, o modelo de memorial a ser utilizado sofre alterações. Confira os principais modelos existentes:

  • Memorial descritivo residencial: documento onde são detalhadas informações envolvendo obras para uso residencial.
  • Memorial descritivo comercial: nele são detalhadas informações de obras destinadas ao uso comercial.
  • Memorial descritivo para execução de piscina: documento onde são detalhadas informações envolvendo colocação ou obras de piscinas.
  • Memorial descritivo de desmembramento: utilizado para  detalhar as informações referentes ao desmembramento de um lote de terreno ou área.
  • Memorial descritivo de unificação: detalha informações envolvendo a unificação de dois ou mais lotes de terreno.
  • Memorial descritivo de residência para demolição: documento onde são detalhadas informações envolvendo os procedimentos adotados para a demolição de imóveis destinados à demolição.
  • Memorial descritivo de tanque séptico e fossa: documento detalhado usualmente por meio de desenhos, e normalmente é  solicitado quando não há disponibilidade de uso da rede de esgoto pública.

Conclusão

Como você pode verificar no decorrer deste post, a elaboração de um memorial descritivo nos projetos da sua construtora é essencial. Não apenas porque é exigida por lei, mas porque traz muitos benefícios tanto para sua construtora quanto para seus clientes.

Elaborar este documento nos seus empreendimentos, permite que sua construtora seja vista com bons olhos pelos seus consumidores. Com uma boa reputação, fica mais fácil vender seus empreendimentos e aumentar as receitas com cada projeto.

Um memorial descritivo bem elaborado e atualizado até o final da obra, protege sua construtora de diversos incômodos no futuro. Além de garantir transparência dos seus empreendimentos para seus clientes, demonstrando a seriedade de seu trabalho.

Não deixe o memorial descritivo de fora nos seus empreendimentos. Acompanhe nosso blog, no próximo post você vai saber como a normativa NBR 15575 trata o memorial descritivo.

Gostou do material ou tem algo para compartilhar e tornar essa troca de de conhecimentos ainda mais valiosa? Então, deixe seu comentário!

Tomás Lima

  • Gestor de Conteúdo
  • Graduado em Administração pela UFMG
  • Apaixonado por Construção Civil
 

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