Memorial descritivo: o que é e quais os principais tipos

Gustavo Prata

Gustavo Prata

Engenheiro Civil com mais de 12 anos de experiência em gerenciamento de obras, planejamentos, controle de cronograma físico-financeiro, orçamentos e organização de obras. Atualmente, é Product Manager no Sienge.

1 de julho 2021

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Entre os materiais que não podem faltar numa obra, é preciso incluir o memorial descritivo. Enquanto os clientes ganham cada vez mais consciência sobre o seu valor na hora de comprar o imóvel, existe ainda a exigência da lei para as construtoras e incorporadoras.

Então, se você ainda não faz isso, é essencial que entenda tudo o que está envolvido em elaborar e aplicar um memorial descritivo às suas obras a partir de agora.

Por isso, neste artigo eu vou te explicar o que é o memorial descritivo, por que ele é tão importante e quais são os principais tipos que você precisa usar.

O que é memorial descritivo?

O memorial descritivo é um documento público e obrigatório pela Lei 4.591/64, que deve ser elaborado antes do lançamento de um empreendimento. Esse documento descreve de forma detalhada e aprofundada todos os setores do projeto da construção que está para iniciar.

E aí começa o desafio:

Para muitas construtoras e incorporadoras é um desafio elaborar o memorial descritivo com dados relevantes e mantê-lo atualizado durante a execução da obra. Por isso, algumas empresas deixam esse processo de lado.

Mas, como vamos ver a seguir, isso é um grande erro, que não leva em conta todo o valor do memorial descritivo para o sucesso da obra.

Por que fazer o memorial descritivo é importante para as vendas

Quem resolve deixar o memorial descritivo de lado se esquece que isso traz vários problemas, como queda nas vendas e outros prejuízos financeiros. Afinal, não estamos falando apenas de uma exigência da lei, mas também de uma prova concreta de que a construtora é séria e confiável.

Aliás, pense um pouco na reputação das empresas de construção civil:

Muitas pessoas pensam que todas as construtoras atrasam obras, usam materiais de qualidade inferior e cometem outras irregularidades. 

E não é sem motivo:

A CNN divulgou uma notícia no dia 7 de junho de 2021 sobre a prisão de quatro suspeitos de um golpe milionário que criou uma incorporadora de fachada. Segundo a notícia, os suspeitos vendiam imóveis na planta e outros serviços de obras que nunca seriam entregues.

Mesmo que a suspeita não se comprove, o medo do consumidor de pensar em perder o que, muitas vezes, representa todas as suas economias, não vai embora tão cedo. Além disso, esse tipo de notícia é comum. Então, tudo o que uma empresa puder fazer para tirar essa impressão dos seus clientes é importante, não concorda?

Pois o memorial descritivo é uma das coisas que ajuda nisso, já que mostra de forma detalhada tudo o que alguém precisa saber sobre a obra, e justifica os custos envolvidos. 

Transparência que dá segurança aos clientes

A preocupação com casos como o citado acima é grande, tanto que o Procon do Paraná,  faz questão de destacar a importância do memorial descritivo para o cliente ao dizer: “No memorial descritivo, podem ser verificadas as marcas do material de acabamento e dos equipamentos que serão utilizados na obra”.

Então o cenário é claro:

Os consumidores têm buscado cada vez mais essas orientações antes da decisão de compra e com isso, têm ficado cada vez mais exigentes. As construtoras que não fazem o memorial descritivo em suas obras são avaliadas de forma negativa e perdem esses clientes para outras empresas mais transparentes e bem preparadas.

Mas, além de ser importante para as vendas, ele também é essencial para a obra em si. Como? É o que vamos ver agora.

A importância do memorial em uma obra

O memorial descritivo também está ligado a questões práticas da obra. Por exemplo, para um projeto sair do papel é necessário primeiro ter um orçamento da obra.

Ele é essencial na elaboração desse orçamento, pois é dele que sairão as orientações para a realizar um orçamento realista, com grandes chances de aprovação. Além disso, o memorial também é importante para fazer o cronograma físico-financeiro da obra.

Aliás, nós já publicamos aqui no blog um post sobre a importância da engenharia de custos na construção civil, que é mais um ponto importante de utilização do memorial descritivo. Afinal, cada projeto requer uma análise totalmente diferente, feita sob medida para aquela obra. 

E, veja só:

Uma das fontes mais ricas de informação sobre o projeto, para os engenheiros de custos executarem seu trabalho de maneira completa, é o memorial descritivo do empreendimento.

Mas será que podemos parar por aqui? Com certeza não. O memorial descritivo também é importante para a construtora, como um todo.

Por que o memorial descritivo é importante para sua construtora?

Além dos benefícios que já citei acima, como ser um importante recurso de vendas, existe ainda outro forte benefício de usá-lo. Se, por um lado, o cliente busca no memorial uma proteção para saber que a construtora ou incorporadora é séria e confiável, o mesmo efeito existe para a própria empresa. Como assim?

A partir do momento em que você tem no memorial descritivo todos os detalhes sobre a obra, incluindo as marcas e modelos dos materiais, a empresa se protege de ações legais. Nenhum cliente poderia entrar com uma ação de má-fé na justiça, alegando problema com a entrega. Afinal, tudo o que estiver na obra estará também no memorial.

Em outras palavras:

Usar o memorial descritivo não é uma exigência burocrática sem valor. Na verdade, estamos falando de uma proteção adicional para empresa e cliente contra qualquer problema.

O papel do memorial descritivo no programa Minha Casa Minha Vida

O memorial descritivo é um documento muito importante nos empreendimentos e não é diferente no programa Casa Verde e Amarela. Ele está listado entre os principais documentos exigidos para a aprovação de projetos das construtoras interessadas em participar do programa.

Então, além de todos os pontos acima, ele é requisito para sua construtora participar de obras pelo programa de habitação do governo federal. Tendo em vista que a iniciativa tem se fortalecido por todo o país, mesmo durante a pandemia da Covid-19, a tendência é que o programa continue a crescer nos próximos anos.

Quais são os tipos que existem?

Apesar de a proposta do memorial descritivo ser sempre a mesma para qualquer obra, existem diferentes modelos, de acordo com o tipo de empreendimento. Então, é importante que você entenda quais são os tipos de documento para cada situação. Assim, você vai estar sempre de acordo com a lei e não vai precisar refazer nenhum memorial.

Veja agora alguns dos tipos de memoriais descritivos, e quais são os tipos de obras em que você deve usar cada um:

  • residencial: documento que detalha todas as informações envolvendo obras de uso residencial, como casas e apartamentos;
  • comercial: igual ao primeiro modelo, mas usado para obras destinadas de uso comercial, como mercados, lanchonetes e lojas de todos os tipos;
  • para execução de piscina: essa é novidade para muitos, mas obras que envolvem colocação ou reforma de piscinas precisam de um memorial descritivo só para isso;
  • memorial de desmembramento: quando é preciso desmembrar um lote de terreno ou área também é preciso fazer um memorial descritivo específico só para isso;
  • de unificação: esse é o caso contrário do exemplo acima, quando é preciso unificar dois ou mais lotes de terreno, e também existe um tipo de memorial para isso;
  • de residência para demolição: este documento contém informações detalhadas  sobre os procedimentos necessários para demolir um imóvel;
  • memorial descritivo de tanque séptico e fossa: este memorial, em geral detalhado por meio de desenhos, é solicitado quando não há disponibilidade de uso da rede de esgoto pública.

Valor do memorial descritivo é claro para o setor

Não resta dúvida que a elaboração de um memorial descritivo nos projetos da sua construtora é essencial. Não apenas porque é uma exigência da lei, mas porque traz muitos benefícios tanto para sua construtora quanto para seus clientes.

Entre esses benefícios, vale destacar:

  • transparência junto aos clientes;
  • proteção contra ações de má-fé na justiça;
  • diferencial competitivo contra empresas que não usam o memorial;
  • possibilidade de participar no programa Casa Verde e Amarela;
  • trabalho em acordo com a lei.

Ou seja, um memorial bem elaborado e atualizado até o final da obra protege sua construtora de diversos incômodos no futuro. 

E para te ajudar a não deixar o memorial descritivo de fora nos seus empreendimentos, publicamos um post sobre como a normativa NBR 15575 trata o tema. Leia agora!

Mas agora me conta aqui nos comentários: qual é a sua maior dúvida ou desafio com relação ao uso do memorial descritivo?

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