Habitação de interesse social: o que é e quais as características?

Giseli Barbosa Anversa

Giseli Barbosa Anversa

Engenheira Civil, é Lead Product Manager do Sienge, atuando no desenvolvimento de ações para impulsionar o desempenho de empresas da Indústria da Construção.

2 de fevereiro 2021

Compartilhe

Quase 8 milhões de moradias. Este é o tamanho do déficit habitacional no Brasil, segundo dados de 2019 levantados pelas ABRAINC com informações da PNAD Contínua, do IBGE. Ou seja, estamos falando de uma enorme demanda por moradia no país, em especial por habitação de interesse social.

É um problema presente em praticamente todos os municípios brasileiros. Além disso, o mesmo levantamento contabiliza pelo menos 874 mil moradias precárias (barracas de ruas, casas feitas com madeirite etc.) existentes no país. 

Para reduzir o déficit habitacional, precisamos produzir mais habitações de interesse social. Programas habitacionais, como o Minha Casa, Minha Vida (MCMV), conseguiram criar uma média de 1,5 milhão de moradias no país na história recente, mas não foi suficiente para superar o problema. Além disso, há mais de 3 milhões de domicílios habitados por mais de uma família, o que aumenta ainda mais o déficit. 

Portanto, ao mesmo tempo que é um grande problema nacional, também é uma oportunidade para as construtoras, sobretudo para contribuir com o desenvolvimento do país. Por isso que o objetivo deste post é falar da habitação de interesse social, qual a sua importância e o cenário em meio ao programa Casa Verde e Amarela. 

O que é habitação de interesse social

A Habitação de Interesse Social (HIS) foi criada para abrigar famílias de baixa renda e ajudar a reduzir o déficit habitacional do país. 

Geralmente, são casas ou apartamentos de menores dimensões, com dois dormitórios, sala de estar e sala de jantar compartilhadas, cozinha, lavanderia e banheiro, e com localização menos valorizada. 

A Habitação de Interesse Social (HIS) foi criada para abrigar famílias de baixa renda e ajudar a reduzir o déficit habitacional do país. 

Ela também é chamada de habitação acessível, conforme definição do Programa das Nações Unidas para os Assentamentos Humanos (ONU-HABITAT):

Habitação acessível é aquela adequada em qualidade e localização, que não custa tanto a ponto de impedir seus moradores de arcarem com outros custos básicos de vida ou ameaçar seu proveito de direitos humanos básicos.

Para o sucesso dos projetos de HIS, é essencial a participação do governo, com a criação de programas como o MCMV (atual Casa Verde e Amarela). Para viabilização dos empreendimentos habitacionais, o governo federal fornece financiamento com condições especiais em parceria do Estado, Municípios e entidades sem fins lucrativos. 

Outro exemplo é o CDHU (Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano), em São Paulo. Há convênios e parcerias com municípios que constroem em área municipal com recurso Estadual e gestão de obras municipal. 

E também existem PPPs (Parcerias Público Privadas) com a finalidade de construir habitações de interesse social. 

Características da habitação de interesse social

Uma das principais características das habitações de interesse social é o baixo custo. Você, gestor de construtora, deve imaginar que essas edificações possuem custos mais competitivos, sem grandes margens de lucro. 

Por isso, elas também precisam ser construídas de forma mais rápida, com o menor custo possível, com métodos construtivos mais baratos e orçamento muito bem planejado. 

Mas lembre-se: a qualidade não pode ser inferior, já que as construtoras precisam obedecer às normas de desempenho e habitabilidade, como a NBR 15575. 

Os empreendimentos de habitação popular precisam atender às normas da NBR 15575

Outra característica são as unidades residenciais com metragens menores que as convencionais do mercado. Dessa forma, os ambientes precisam funcionar de maneira mais integrada e eficiente.

Isso nos leva a outra característica: a padronização. Com as unidades habitacionais quase ou totalmente idênticas, o processo construtivo se torna repetitivo. Assim, a execução ganha em agilidade e qualidade. 

Localização das HIS

Quanto à localização, geralmente os empreendimentos de habitação de interesse social são mais afastados dos centros das cidades, onde os terrenos são mais baratos e maiores. Mas é essencial que o empreendimento tenha acesso aos serviços públicos básicos. 

Como estamos falando de uma moradia social adequada, tudo isso deve ser levado em conta. Os moradores precisam usufruir de seus direitos e ter todo acesso ao meio urbano, com os serviços básicos à sua disposição, tratamento de esgoto e acesso às vias públicas e ao transporte público.

Ebook Gerencimento de valor agregado e a conexão fisico-financeira da obra. Baixe Grátis Agora!

Vale lembrar que a chegada da NBR 15575 proporcionou a melhora na qualidade das edificações. Atender aos requisitos desta norma passa a ser um indicativo obrigatório para se avaliar a qualidade dos produtos empregados em habitações financiadas com recursos públicos.

Casa Verde e Amarela

Certamente você já conhece bem o programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV). Mas e o programa Casa Verde e Amarela? É uma novidade que o governo federal anunciou em julho de 2020, a fim de estimular a construção e aquisição das habitações de interesse social. 

O Casa Verde e Amarela é o novo programa de habitação popular do governo federal, que veio para substituir o MCMV

Em resumo, o Casa Verde e Amarela é o novo programa de habitação popular do governo federal, que veio para substituir o MCMV. Mas, em essência, a ideia dos dois programas é a mesma:

Ajudar a população de renda mais baixa a ter acesso a moradia de qualidade dentro das condições da lei. E essa substituição de programas é sinal de que o governo planeja fazer mudanças no modo como o acesso à moradia é abordado no Brasil. 

Por isso, a meta anunciada pelo governo é atender 1,6 milhão de famílias de baixa renda até 2024.

Além disso, busca-se também corrigir as imperfeições do programa MCMV. Com isso, o governo indicou alguns problemas estruturais que deseja reformular com o novo programa. 

O grande foco é regularizar a moradia de famílias de baixa renda no país, e dois grandes problemas que impedem isso, segundo o governo, são:

  • Residências construídas em áreas sem estrutura;
  • Falta de escritura de imóvel.

Como funciona o programa Casa Verde e Amarela?

De acordo com informações preliminares, sabemos que a intenção é que o projeto funcione em três frentes: financiamento de imóveis, regularização fundiária e reforma de obras.

A primeira novidade no financiamento de imóveis é dividir a população em 3 possíveis grupos para decidir os benefícios e a taxa de juros. Além disso, a novidade é que as regiões Norte e Nordeste recebem foco especial, ou seja, condições melhores.

Mas quais são os 3 grupos de renda?

  1. com renda mensal entre R$ 2 mil;
  2. renda mensal entre R$ 2 mil a R$ 4 mil;
  3. renda mensal entre R$ 4 e R$ 7 mil.

Assim, o grupo 1 terá os seguintes benefícios:

  • financiamento de imóvel com a menor taxa de juros;
  • subsídio na compra de unidade habitacional;
  • regularização fundiária;
  • e reforma de imóvel.

Por outro lado, os grupos 2 e 3 terão acesso a financiamento de imóveis com taxas um pouco maiores que o grupo 1, além de regularização fundiária.

A ideia do governo federal é mapear as famílias que estão em terrenos e casas irregulares, fora das exigências da lei. Em vez de expulsar essas famílias das casas, o objetivo é regularizar a situação delas.

Além disso, alguns dos imóveis receberão reformas ou serão reconstruídos do zero com o dinheiro público. Enquanto a regularização fundiária está disponível para os 3 grupos de renda, outros benefícios ficam reservados apenas para o grupo 1.

A terceira frente de funcionamento é com as reformas e a retomada de obras, assim como o MCMV já faz hoje, mas com algumas melhorias. Uma delas é usar uma parte maior do FGTS para abater a dívida do que se pode usar hoje.

Conclusão

Quando falamos em habitação de interesse social no Brasil, é notório que o problema é imenso, de escala nacional. Mas, ao mesmo tempo, ainda parece cedo para tirar qualquer conclusão sobre a eficácia do programa Casa Verde e Amarela.

O que temos de certeza é que, diante do enorme déficit habitacional que o Brasil possui, o mercado de habitação de interesse social é uma oportunidade para as construtoras. Tanto para as que já atuam nesse mercado quanto para as que desejam entrar.

Como explicamos no texto, trata-se de um mercado que exige muitos cuidados com a obra para evitar qualquer custo a mais. Por isso, veja agora as 6 melhores práticas para orçamento de obra

Compartilhe