Vistoria de obra: entenda os conceitos básicos

Gustavo Prata

Gustavo Prata

Engenheiro Civil com mais de 12 anos de experiência em gerenciamento de obras, planejamentos, controle de cronograma físico-financeiro, orçamentos e organização de obras. Atualmente, é Product Manager no Sienge.

15 de dezembro 2020

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Na construção civil, a vistoria de obra é fundamental para resguardar as construtoras, atestando que a construção está como pede o projeto executivo. Dessa forma, a vistoria tem caráter preventivo e busca atestar a qualidade e conformidade dos serviços.

Por isso, a vistoria de obra é imprescindível em várias fases de um empreendimento. Ela atende à necessidade de documentar as características da edificação, servindo como referência para construtoras, clientes e profissionais da área. Assim, é a vistoria quem diz, por exemplo, se são necessárias ações preventivas ou corretivas.

Porém, mesmo com tanta importância, ainda existem empresas que cometem o erro de deixar a vistoria de lado. Ao fazer isso, a empresa dá margem para possíveis problemas jurídicos no futuro em caso de não conformidade com as especificações do contrato.

Imagino que você queira evitar esse problema, certo? Por isso, preparamos este texto com os conceitos básicos da vistoria de obra. 

O que é a vistoria de obra na construção civil?

A vistoria é o processo de verificação dos principais elementos de uma construção. Trata-se de uma averiguação com métodos e processos específicos, a fim de identificar as condições de uma edificação, seja o todo ou partes dela.

Assim, ela traz inúmeras vantagens e beneficia todos os envolvidos no empreendimento. Além disso, funciona como um controle de qualidade que evita acidentes, previne atrasos, certifica adequação a normas e leis, garante uma entrega superior, auxilia na contratação de seguro para a obra, entre outros.

A vistoria de obra é uma averiguação com métodos e processos específicos

A NBR 13.752, da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), delimita a vistoria como a “constatação de um fato, mediante exame circunstanciado e descrição minuciosa dos elementos que a constituem”.

Quando fazer a vistoria de obra

Em geral, são diversas as possibilidades de realização de vistorias para entrega e recebimento de obras, todas de grande interesse para as construtoras, como:

  • As demandadas por incorporadoras (ou outros contratantes) no recebimento de obras executadas por construtoras por elas contratadas;
  • Como inspeção final realizada pelas construtoras, antes de entregarem as obras que executam. Têm o propósito de se anteciparem às vistorias de seus clientes (contratantes ou não), evitando ou minimizando a identificação de problemas no recebimento das obras;
  • Vistorias contratadas diretamente pelos proprietários de imóveis (individual ou coletivamente) para os assessorarem no recebimento das unidades privativas e das áreas comuns.

Dessa forma, a vistoria pressupõe a elaboração de um relatório ou laudo técnico, no qual devem estar descritas todas as condições do local analisado. Essa análise pode ser feita tanto em obras como em estruturas que ainda estão em construção. Veja dois tipos a seguir. 

Vistoria antecipada

A vistoria antecipada é feita em imóveis prontos, antes da entrega das chaves para os compradores. Estamos falando de um direito garantido aos clientes da construtora, mas serve como garantia para as duas partes. Pois é a vistoria que vai indicar em quais condições a construtora entregou o imóvel. 

Dessa forma, o relatório deve indicar, para o comprador, se todos os itens que constam no contrato foram contemplados. Havendo necessidade, é possível fazer correções antes de concretizar a entrega das chaves.

Vistoria cautelar

Além da vistoria antecipada, é importante entender a vistoria cautelar, que faz a averiguação dos imóveis localizados no entorno de uma construção que ainda será iniciada.

Ou seja, é uma medida fundamental para indicar como a obra deve ser conduzida, se há riscos de danos aos imóveis próximos e quais são as técnicas e equipamentos mais adequados.

Assim, esse modelo de vistoria serve como referência, pois ao longo da obra serão feitas novas análises que deverão ser comparadas com o relatório da vistoria cautelar. Assim, é possível dimensionar efeitos nas construções do entorno. Além disso, a vistoria cautelar é um documento que garante segurança jurídica à construtora em caso de litígios futuros.

O que verificar na vistoria de obra?

A NBR 13.752 lista alguns itens que não podem ficar de fora das vistorias. Veja quais são:

Caracterização da região 

Compreende itens como relevo, solo, subsolo, ocupação, meio ambiente, vias de acesso, urbanização, infraestrutura urbana etc. 

Também pode incluir equipamentos e serviços comunitários, como transporte coletivo, rede bancária, comunicações, coleta de lixo, comércio, segurança, entre outros. Além do potencial de aproveitamento, que compreende parcelamento e uso do solo, restrições físicas, legais e socioeconômicas de uso etc.

Caracterização do imóvel e de seus elementos 

Inclui a localização e identificação do bairro, endereço, elementos de cadastro legais e fiscais, ocupação e/ou utilização legal e real, prevista e atual, adequada à região. 

Dessa forma, também é essencial caracterizar o terreno, compreendendo perímetro, relevo, forma geométrica, características de solo e subsolo, dimensões, área e confrontantes. 

A vistoria de obra também é utilizada para caracterizar o terreno

Importante: avalia-se ainda a qualidade de execução de itens essenciais. Veja quais são:

  • construções: fundações, estrutura, vedações, cobertura e acabamentos; quantificação, abrangendo número de pavimentos e/ou dependências, dimensões, áreas, idade real e/ou aparente e estado geral de conservação; 
  • instalações, equipamentos e tratamentos: compreende as instalações mecânicas, eletromecânicas e eletrônicas de ar-condicionado; elétricas e hidráulicas, de gás; de lixo; equipamentos de comunicação interna e externa de sonorização, tratamento acústico e outros. 

Sempre que possível, devem ser obtidas plantas ou croqui do terreno, do prédio e das instalações, inclusive de detalhes, de acordo com a natureza e objetivo da perícia. Documentos adicionais podem ser anexados, sempre que a natureza da perícia exigir, tais como: 

  1. gráficos de avarias progressivas; 
  2. resultados de sondagens do terreno; 
  3. gráficos de recalques; 
  4. cópia de escritura; 
  5. entre outros.

Constatação de danos 

É essencial que a vistoria de obra caracterize, classifique e quantifique a extensão de todos os danos observados, como fissura, trinca, rachadura, brecha, fenda etc.

Portanto, a vistoria precisa documentar todos as análises com fotografias esclarecedoras, em tamanho adequado, gerais e/ou detalhadas.

As fotografias devem ser numeradas correspondentemente ao detalhe que se quer documentar e, sempre que possível, datadas pelos profissionais envolvidos no trabalho. 

O profissional que realiza a vistoria de obra

Para fazer a vistoria de obra, é necessário um profissional habilitado, ou seja, um engenheiro, arquiteto ou uma empresa especializada nesse tipo de serviço. Seja um profissional ou uma empresa, é preciso estar devidamente registrado em seu respectivo Conselho Profissional (CREA – Conselho Regional de Engenharia e Agronomia ou CAU – Conselho de Arquitetura e Urbanismo).

Também é importante contratar um profissional ou empresa idônea. Como é necessário uma perícia na obra, o profissional precisa ser isento, para evitar benefício indevido para qualquer um dos lados. 

Geralmente, os peritos autorizados pelo CREA são engenheiros civis com especialização em perícias e avaliação. Tal especialização, embora não obrigatória, é muito solicitada no mercado, pois contribui para a isenção do documento. 

Quanto mais experiente e especializado o profissional, menores os riscos. Até porque é o perito quem vai atestar as condições estruturais, de segurança e de conservação da edificação. Em caso da necessidade de reparos, ele também deve indicar um prazo para sua devida realização.

Para a vistoria, contrate um profissional ou uma empresa que esteja devidamente registrado em seu respectivo Conselho Profissional

E não podemos esquecer que, durante o processo de vistoria, o engenheiro civil ou arquiteto deve seguir métodos específicos para reunir todos os dados necessários para atestar as condições do ambiente, englobando cálculos, testes de qualidade e registros fotográficos.

Afinal, a vistoria é um procedimento de registro e deve resultar em um documento detalhado sobre o ambiente vistoriado.

Conclusão

Então, para finalizar, gostaria de lembrar que, assim como muitos outros procedimentos da construção, a vistoria de obra também pode se utilizar das tecnologias disponíveis no mercado. Quer um exemplo? O uso de uma solução digital para fornecer as imagens em real para o responsável pela obra, agilizando possíveis correções e alterações necessárias.

Há vários outros exemplos. Mas a lição que fica é: seja com apoio ou não da tecnologia, a vistoria de obra é uma etapa essencial de qualquer obra ou empreendimento. E o melhor: traz segurança para todas as partes envolvidas. 

Aproveitando o tema, uma pergunta: você sabe o que é um laudo técnico de vistoria de obra e quando fazê-lo? Clique aqui e saiba mais!

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