Laudo técnico de vistoria de obra: o que é e quando fazer

Gustavo Prata

Gustavo Prata

Engenheiro Civil com mais de 12 anos de experiência em gerenciamento de obras, planejamentos, controle de cronograma físico-financeiro, orçamentos e organização de obras. Atualmente, é Product Manager no Sienge.

10 de dezembro 2020

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A etapa de entrega de uma obra exige cuidados e análise de minúcias técnicas. É preciso se certificar que a construção seguiu todas as especificações do projeto. Por isso é de extrema importância realizar um laudo técnico de vistoria de obra. 

Estamos falando de um documento que tem sido cada vez mais procurado e que se tornou essencial para construtoras, incorporadoras e condomínios. O laudo de vistoria técnica de obra é um respaldo tanto para a construtora quanto para a administração do condomínio, reduzindo eventuais problemas ao longo dos 5 anos de garantia após a entrega da obra.

Portanto, quanto melhor for a sua elaboração, menores serão as dores de cabeça no futuro. Por isso, neste texto, vamos explicar a importância do laudo técnico de vistoria de obra e os pontos de atenção ao fazê-lo.

O que é o laudo técnico de vistoria de obra?

O laudo de vistoria de obra é um documento exigido legalmente e que deve ser realizado sempre ao término de uma obra. Esse tipo de documento é produzido por profissional devidamente habilitado. 

O profissional analisa todas as condições técnicas, de uso e de manutenção do empreendimento, identificando e caracterizando anomalias e não conformidades existentes. Dessa forma, deixa claro todas as responsabilidades de cada parte envolvida no projeto, sempre após a finalização da obra.

O laudo técnico de vistoria interessa a todos os envolvidos no empreendimento

Isso é importante porque pode ocorrer de as partes interessadas não saberem exatamente o que deveriam exigir ou entregar em um determinado empreendimento. Assim, é possível identificar, no futuro, se um determinado problema ocorreu devido ao mau uso ou má execução. 

Por exemplo: o laudo busca vícios aparentes ou ocultos na entrega da obra, e realiza um levantamento comparativo entre o que estava previsto no projeto e o que foi, de fato, realizado.

Além disso, também leva em conta o plano de manutenção da construção, mesmo que ainda inicial. Portanto, quem recebe o empreendimento consegue ter ideia de como ocorreu a construção (o “as built” da obra).

É importante ressaltar que o laudo técnico de vistoria de obra auxilia na verificação do cumprimento de normas, sejam municipais, estaduais ou federais. Ou seja, o perito consegue indicar quais as alterações necessárias para atender à legislação. 

Afinal, insegurança jurídica é algo que todas as partes querem distância. O resultado disso é uma obra segura e dentro dos padrões da legislação, como a Norma de Desempenho.

Emissão do laudo técnico de vistoria de obra

Quem emite o laudo técnico de vistoria de obra é um profissional habilitado, ou seja, um engenheiro, arquiteto ou uma empresa especializada nesse tipo de serviço. Seja um profissional ou uma empresa, é preciso estar devidamente registrado em seu respectivo Conselho Profissional (CREA – Conselho Regional de Engenharia e Agronomia ou CAU – Conselho de Arquitetura e Urbanismo).

Escolha profissional capacitado para efetuar o laudo técnico de vistoria

Também é importante contratar um profissional ou empresa idônea. Como é necessário uma perícia na obra, o profissional precisa ser isento, para evitar benefício indevido para qualquer um dos lados. 

Geralmente, os peritos autorizados pelo CREA são engenheiros civis com especialização em perícias e avaliação. Tal especialização, embora não obrigatória, é muito solicitada no mercado, pois contribui para a isenção do documento. 

Quanto mais experiente e especializado o profissional, menores os riscos. Até porque é o perito quem vai atestar as condições estruturais, de segurança e de conservação da edificação. Em caso da necessidade de reparos, ele também deve indicar um prazo para sua devida realização.

A importância do laudo técnico

Ao comprar um imóvel, o desejo do cliente é ter feito a melhor escolha possível, adquirindo um imóvel de qualidade comprovada. Esse também é o desejo de quem constrói e administra o empreendimento. Afinal, ninguém terá dor de cabeça no futuro. 

Por isso que, para aumentar a qualidade das edificações, surgiu a NBR 15575, em vigor desde julho de 2013. Estamos falando da Norma de Desempenho de Edificações Habitacionais, cujo propósito é demonstrar claramente como os produtos usados em uma construção se relacionam com a qualidade de uso do imóvel depois.

Segundo a NBR 15575, a vida útil de uma construção é uma soma de diversos fatores, incluindo a própria vida útil dos materiais, o processo construtivo e o uso correto dos equipamentos e maquinário.

Por isso que o laudo técnico de vistoria de obra é tão importante. Porque ele observa todos esses pontos, da Norma de Desempenho e de outras normas, e garante a melhoria da vida útil da construção. E aqui é importante lembrar, novamente, do prazo de garantia de 5 anos após a entrega da obra. 

Como você deve saber, neste período, a construtora fica responsável por resolver qualquer problema estrutural ou arquitetônico na obra, se constatar que o problema é construtivo e não pelo mau uso.

Portanto, quanto mais criterioso for o laudo, menores as chances de um chamado técnico ou até questões jurídicas no futuro. Dessa forma, estamos falando de um documento muito importante, de respaldo técnico, para todas as partes. 

Quando solicitar o laudo

Em geral, o laudo técnico de vistoria de obra pode ocorrer em dois momentos distintos, como veremos a seguir.  

1. Entrega da obra 

O primeiro momento que demanda um laudo técnico de vistoria de obra é próximo à entrega da obra. Dessa forma, o laudo serve como garantia de que a construção está dentro do padrão e pronta para habitação e administração pelo condomínio.

De forma prática, o laudo neste momento funciona como um checklist final da obra. Em caso de problemas, a construtora ainda tem tempo para resolvê-los a tempo de a obra ficar pronta. O profissional analisa, por exemplo, os seguintes sistemas:

  • Estrutural: verificar se as medidas de janelas, portas e rodapés conferem com as da planta, se todas as fechaduras funcionam, se a metragem quadrada também condiz com o projeto;
  • Elétrico: verificar se a instalação da fiação foi feita de forma correta, se está funcionando perfeitamente, se não existem fios mal instalados, se o número de tomadas distribuídas pelos cômodos realmente atenderá as necessidades dos compradores etc.;
  • Hidráulico: verificar os locais de vazão de água, de canalização e escoamento do esgoto, banheiros, se existem vazamentos, defeitos etc.

Entre os itens analisados, estão os sistemas elétrico, hidráulico, estrutural e outros

E a análise não é apenas na construção em si. O engenheiro responsável pelo laudo precisa testar os equipamentos das áreas comuns do condomínio, como elevadores, geradores, equipamentos da casa de máquinas, entre outros.

Por fim, também é preciso vistoriar a documentação legal que a construtora deve entregar ao condomínio, a fim de descobrir se está tudo dentro da legislação, sem nenhum risco jurídico.

2. Vencimento da garantia 

Já o segundo momento que envolve o laudo de vistoria é próximo ao vencimento da garantia legal da construtora, ou seja, o prazo de 5 anos que mencionamos anteriormente. 

Então, a finalidade é avaliar se o condomínio seguiu os procedimentos necessários que constam no plano de manutenção. E também averiguar se há algum defeito que caiba reparação pela construtora dentro da garantia.

Inclusive, existem normas técnicas que trazem diretrizes para elaboração do plano de manutenção, como a NBR 5674 e a NBR 14037, que especifica como fazer o manual para entrar aos proprietários e ao síndico. 

Conclusão

Conforme vimos, o laudo técnico de vistoria de obra é essencial por diversos fatores, especialmente para prolongar a vida útil das obras e atestar a confiança da construtora. Portanto, é uma prática preventiva indispensável em qualquer empreendimento. 

Por isso, a minha dica final é: procure sempre por profissionais ou empresas qualificadas, idôneas, para obter o resultado o mais assertivo possível. Até porque a conformidade da obra interessa a todas as partes envolvidas no projeto.  

Aproveite e baixe agora a Planilha de Vistoria de Imóvel na Construção Civil, do Sienge. Ela apresenta uma lista prática para levantar os pontos que precisam ser reparados em um imóvel antes de sua entrega aos clientes.

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