Tudo sobre distrato de imóvel

Bruno Amate Schmidt

Bruno Amate Schmidt

Product Manager do módulo Financeiro - Contas a Receber, especialista em Custos e Engenharia de Software.

29 de agosto

A aquisição de imóveis é parte da cultura do brasileiro. E não estamos falando só do cidadão comum que sonha com a moradia própria. Isso inclui também investidores de diferentes perfis que enxergam os imóveis como boa fonte de lucro e proteção de patrimônio.

O problema é que comprar um imóvel geralmente envolve uma dívida alta e longa, e mudanças de circunstância por parte do comprador podem causar o distrato de imóvel.

Como isso pode causar problemas para a construtora, é importante que você saiba tudo sobre o distrato, como suas principais causas e como lidar com ele. Felizmente, é isso que eu vou te explicar neste artigo.

O que é o distrato de imóvel

De forma resumida, o distrato é a rescisão do contrato de compra do imóvel. Isso geralmente acontece quando o comprador desiste da compra por algum motivo, mas, em alguns casos, também pode acontecer por parte da construtora. 

Pelo código de defesa do consumidor, toda compra tem uma garantia incondicional de 7 dias, na qual o cliente pode se arrepender e pedir o reembolso total sem qualquer multa ou encargo. Mas o distrato se refere a desistência depois desse período.

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Até o fim de 2018 não havia uma regulação clara e específica sobre o que acontece nesse tipo de situação. Cabia a justiça decidir o valor da multa que o comprador teria de pagar pela desistência.

Com a nova lei do distrato aprovada, a situação mudou e ficou mais claro o que acontece quando alguém desiste da compra do imóvel. Com isso, os valores de multa ficam estabelecidos por contrato, o que gera mais clareza para todos os envolvidos.

Quais são os tipos de distrato

Algo que vale a pena explicar é que existem diferentes tipos de distrato. O foco do artigo, assim como da nova lei que foi aprovada em 2018 e regulamenta a questão de quebra de contrato, é o distrato de imóvel.

Apesar disso, há vários tipos de distrato, como:

  • sociedade: acontece quando uma sociedade é desfeita, seja pela saída de um dos sócios, seja pelo rompimento do empreendimento que mantinha a sociedade em vigor;
  • imóvel: é a rescisão da qual estamos falando aqui, quando comprador ou vendedor desistem da relação comercial. Em geral, quem desiste é o comprador;
  • locação: é o encerramento de um contrato de aluguel, que pode ser de um bem ou imóvel, por parte do locador ou do locatário;
  • trabalhista: rescisão de contrato entre empregador e empregado, motivado por qualquer uma das partes;
  • prestação de serviços: semelhante ao distrato trabalhista, mas se aplica a prestadores de serviço independentes, como empreiteiros;
  • parceria: rompimento de uma relação de parceria, geralmente comercial, entre duas partes que não têm vínculo empregatício ou de sociedade entre si.

3 motivos para o distrato de imóvel

O distrato não é a solução ideal para nenhuma das partes, já que tanto comprador quanto a construtora sofrem alguns prejuízos. Entender as razões para essa quebra de acordo pode ajudar a reduzir esse tipo de problema mais tarde.

E 3 dos motivos comuns para o rompimento do acordo são:

1. Mudança de rumo de investidores

Em muitos casos, os compradores que desistem do imóvel são investidores que decidem usar o dinheiro em outro tipo de empreendimento, que consideram mais vantajoso. 

Acontece também de investidores comprarem mais imóveis do que podem pagar confiando em algum capital que terão disponível mais tarde. Quando isso não acontece, desistem de alguns imóveis.

2. Falta de recursos por parte do comprador

Se as circunstâncias do cliente mudarem durante o período de pagamento da dívida ele pode ser obrigado a desistir do contrato por falta de condições de pagar. 

Como esse tipo de contrato é de longo prazo, qualquer situação inesperada para um comprador de renda mais baixa pode ser motivo para usar o distrato.

3. Falta de entendimento sobre o contrato

A falta de entendimento sobre os termos do contrato também pode contribuir bastante para o rompimento por parte do cliente. 

Caso o cliente sinta que algum item do acordo não foi bem explicado e não faz sentido continuar com o contrato, pode recorrer ao distrato.

Quanto o distrato de imóvel custa para a construtora

Muitas construtoras vendem imóveis na planta como uma forma de financiar o desenvolvimento do projeto. Isso quer dizer que a cada cliente desistente, parte do capital com o qual a empresa contava para continuar com o projeto fica comprometido. Se isso acontecer em larga escala, o prejuízo para a construtora pode ser considerável

Agora pense no seguinte:

Se a construtora não tiver recursos suficientes para cumprir com uma etapa da construção no prazo, os atrasos podem resultar em novas desistências. E mesmo que isso não aconteça, a construtora fica exposta a pagar multa aos compradores caso o atraso ultrapasse 180 dias (6 meses) da data prevista em contrato.

Em outras palavras, mesmo com a possibilidade prevista por lei de atrasar até 6 meses sem pagar multa (o que não é pouco), a construtora precisa se prevenir contra o distrato.. Afinal, muitas desistências podem se transformar em um ciclo vicioso capaz de fazer o investimento dar prejuízo.

Como evitar o distrato de imóvel: 3 dicas práticas

Não dá para negar que o distrato é perigoso e, até certo ponto, imprevisível. Mas isso não significa que você está de mãos atadas. Pelo contrário, há pelo menos 3 coisas que você pode fazer para evitá-lo

Faça o seguinte:

1. Explique para o cliente como o distrato funciona

Educar o cliente é um bom caminho para evitar qualquer tipo mal entendido mais tarde. Ele precisa saber de fatores relevantes a respeito da lei do distrato, como:

  • tempo de arrependimento de 7 dias;
  • valor da multa em caso de distrato, que pode ser entre 25% e 50% do valor total pago até o momento, dependendo do tipo de empreendimento;
  • possibilidade de escapar da multa, caso consiga alguém para assumir a dívida do imóvel, com a aprovação da construtora;
  • e tudo mais que for relevante sobre o assunto.

2. Especifique os termos do distrato no contrato

Tudo que você explicar para o comprador deve estar presente também no contrato, até porque é isso que vai dar validade às informações do acordo. Não omita nenhum detalhe relevante sobre o distrato, de modo que fique bem claro para o cliente o custo de ele desistir da compra depois de passar 7 dias.

A tendência é que isso fortaleça o compromisso do comprador com a construtora e ele só dê o passo final se estiver pronto para isso.

3. Qualifique bem os clientes 

Quando falamos em qualificar bem os clientes, não entenda que isso se refere apenas a condições de pagamento. Apesar de muito importante, este é apenas um dos critérios a levar em consideração.

Entenda também porque o cliente quer este imóvel em particular. Isso vai te ajudar a identificar possíveis investidores que logo tentariam se desfazer do contrato.tudo sobre distrato de imóvel

O distrato de imóvel é um problema inevitável, que não tem como manter 100% sob controle. Mas você pode tomar medidas para reduzir as chances de lidar com isso, além de ações que ajudem a manter o caixa da empresa saudável mesmo em caso de desistência por parte dos clientes.

Agora que você já sabe tudo sobre distrato de imóvel, com certeza quer evitar problemas com isso na sua construtora, certo? Então você vai gostar do modelo de distrato que preparamos. Acesse agora e baixe gratuitamente!