Termo de encerramento de obra: o que é e como obter

Gustavo Prata

Gustavo Prata

Engenheiro Civil com mais de 12 anos de experiência em gerenciamento de obras, planejamentos, controle de cronograma físico-financeiro, orçamentos e organização de obras. Atualmente, é Product Manager no Sienge.

30 de dezembro 2020

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No ato da entrega das chaves de um empreendimento, a construtora também precisa fazer outra entrega importante: a do Termo de Encerramento de Obra, conhecido como Habite-se. Trata-se de um documento de conclusão de obra muito importante e que merece bastante atenção. 

Afinal, o termo atesta que a construção do empreendimento foi concluída com êxito, seguindo os projetos e as normas. Dessa maneira, permite que o cliente possa, finalmente, residir no local, com segurança. 

Além de Habite-se, o termo de encerramento de obra é conhecido de diversas formas, como: Auto de Conclusão de Construção, Auto de Vistoria, Certificado de Conclusão de Obra, Alvará de Utilização, Carta de Habitação, entre outros. 

Neste post, nós vamos entender um pouco sobre esse documento, a sua importância e também como obtê-lo. Vamos lá! 

O que é o termo de encerramento de obra?

Ao iniciar uma obra, como você sabe, é necessário ter uma licença emitida pela prefeitura confirmando que o terreno e o projeto atendem aos requisitos técnicos e de segurança. 

Ao término da obra, é preciso, então, emitir um novo documento pela prefeitura. Estamos falando do termo de encerramento de obra, que assegura que o imóvel está pronto e pode ser habitado. 

Além disso, ele comprova que a construção ou a reforma obedeceu à legislação da cidade desde o seu licenciamento até o cumprimento das obrigações discriminadas no seu alvará.

O termo de encerramento de obra certifica que o empreendimento pode ser habitado

Ou seja, é um documento essencial para a regularização do imóvel. Assim, o empreendimento só estará devidamente concluído com a averbação desse documento, provando que o imóvel se encontra em todos os padrões legais de moradia.

Portanto, sem esse documento, a propriedade, por lei, não tem condição de ser habitada. O imóvel se torna irregular e nenhum banco aceitará fazer financiamento. Lembre-se: documentos de despesas, como IPTU e contas de água, não garantem a regularidade do imóvel.

A liberação do Habite-se ocorre após a vistoria comprovar que tudo está conforme projetado. Uma vez que tenha sido emitido, o termo segue para o Cartório de Registro de Imóveis onde se localiza a propriedade. Apenas após isso é que o cliente consegue, por exemplo, solicitar um financiamento imobiliário. 

Como obter o Habite-se?

Se a construção está perto do final, já é hora de pensar no termo de encerramento de obra. Saiba que o processo de solicitação do Habite-se demanda a apresentação de alguns documentos para comprovar que as instalações atendem às normas. 

Estamos falando sobre o respeito às regras para instalação da rede de água e esgoto; uso de estrutura adequada para a tubulação de gás; segurança das instalações elétricas; entre outros itens.

Em geral, também é preciso apresentar o laudo do corpo de bombeiros, o projeto do arquiteto responsável e outros documentos. As exigências mudam conforme as prefeituras, conforme veremos a seguir. 

Documentos para emissão do termo de encerramento de obra

Para exemplificar a questão das exigências, que mudam de cidade para cidade, nós listamos a seguir as solicitações da prefeitura de São Paulo.

Veja o que eles pedem para dar entrada à emissão do Habite-se:

  • Declaração do profissional habilitado responsável pela obra atestando a sua conclusão e execução de acordo com as normas técnicas aplicáveis e às disposições da legislação municipal, em especial do Código de Obras e Edificações (COE). Essa declaração precisa conter ainda:
    • As condições em que se encontra a obra executada (de acordo com o projeto aprovado, concluída parcial ou totalmente; ou com pequenas alterações, não sujeitas à nova licença);
    • Que o sistema estrutural e as instalações prediais foram executados, de acordo com os projetos técnicos específicos, observadas as NTOs pertinentes;
    • Que a edificação observa as condições de acessibilidade estabelecidas no COE e NTOs pertinentes.
  • Documentos e licenças eventualmente exigidos no Alvará de Execução;
  • Comprovação do cadastro nos sistemas da prefeitura de equipamento mecânico de transporte permanente, tais como: elevador, escada rolante, e plataforma de elevação, tanque de armazenagem, bomba, filtro de combustível e equipamentos afins, e equipamentos de sistema especial de segurança da edificação, quando for o caso;
  • Certificado de quitação do Imposto Sobre Serviços (ISS) relativo à obra ou serviço executado.

É importante se organizar para ter os documentos necessários para emissão do habite-se

Como cada município possui uma hierarquia diferente, o departamento responsável pela emissão do documento pode ser: subprefeitura local, secretaria regional, secretaria de habitação, departamento de planejamento, departamento de engenharia e arquitetura, entre outros.

Por isso, antes de ir ao local, entre em contato para se informar e também para confirmar os documentos necessários. Após a requisição no órgão competente da prefeitura, o fiscal realiza a vistoria para constatar que a construção foi executada conforme prevista no projeto. Só depois disso que ocorre a emissão do Habite-se.

Tempo para emissão

Por ser um processo burocrático e envolver a análise de vários documentos, não espere por uma emissão tão rápida assim. Pode levar alguns dias ou até semanas. Em alguns lugares, por exemplo, existe um tempo padrão de até 30 dias.

É difícil precisar um tempo porque isso também varia conforme cada gestão municipal. Há cidades mais avançadas nesse sentido, com processos digitais. Mas outras ainda apresentam certa lentidão. 

O tempo para emissão do habite-se depende do órgão público responsável

Além disso, precisamos considerar o tamanho da obra e a complexidade do projeto. Portanto, é preciso ter paciência e não contar com uma emissão tão rápida. Leve isso em conta no seu planejamento. 

Importante: uma dica valiosa é seguir rigorosamente o projeto preliminar aprovado pela própria prefeitura. Se no momento da vistoria o fiscal responsável identificar qualquer tipo de alteração na obra que não foi previamente indicada, a entrega do Habite-se pode demorar ainda mais. Fique atento! 

Conclusão

O termo de encerramento de obra ou Habite-se é o documento que fecha com chave de ouro os esforços de uma empresa inteira. Foram meses e até anos dedicados àquele projeto, então, nessa reta final, faça com que a emissão do documento ocorra da maneira mais eficiente. 

Dessa forma, procure realizar as vistorias na obra para garantir que a execução está seguindo o planejado e também se atente à documentação, para não perder tempo nessa etapa. 

E por falar em vistoria, veja agora o que é e quando fazer um laudo técnico de vistoria de obra

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