Panorama do mercado de lançamentos de imóveis novos no Brasil

Bruno Loturco

Bruno Loturco

Jornalista 15 anos de experiência em produção de conteúdo para o mercado imobiliário e o setor de construção civil

3 de dezembro 2020

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É inegável que a pandemia adiou muitos planos em 2020. Na construção civil, vimos cerca de 70% dos empresários adiarem lançamentos de imóveis novos devido à imprevisibilidade da economia e do país como um todo. No terceiro trimestre de 2020, a oferta de imóveis registrou queda em todo o Brasil, chegando ao menor patamar desde 2016. 

Para você ter ideia, no acumulado de janeiro a setembro de 2020, houve uma queda de 27,9% nos lançamentos de imóveis no país na comparação com o mesmo período de 2019. Isso significa que, neste período analisado, a oferta caiu de 118.886 novas unidades para apenas 85.755, segundo a CBIC.

Por outro lado, quando olhamos para as vendas os números são mais animadores. No mesmo período, de janeiro a setembro de 2020, 128.849 unidades residenciais foram vendidas nas 150 cidades pesquisadas pela CBIC. Isso representa uma alta de 8,4% na comparação com o mesmo período de 2019. E o melhor: em todas as regiões do país o acumulado das vendas em 2020 está positivo.

Todos nós sabemos que 2020 foi um ano totalmente atípico, mas as expectativas para 2021 são boas, como veremos a seguir. Até porque, como falamos no início deste texto, as incorporadoras apenas adiaram os lançamentos de imóveis e devem retomá-los.

Portanto, a expectativa é que a recuperação do setor seja em “V”. Ou seja, que a queda seja superada rapidamente e seguida de forte aceleração rumo ao crescimento. 

Retomada dos lançamentos de imóveis

As principais entidades do setor da construção apostam na rápida recuperação do volume de lançamentos de imóveis novos já no começo de 2021, equilibrando a oferta novamente. Um dos motivos para isso são as vendas em alta devido à queda da taxa de juros brasileira, a Selic, que atingiu o nível de 2% ao ano, o menor da história, durante a pandemia. 

Alguns especialistas preveem que, em 2020, o total de novas unidades residenciais colocadas no mercado ficará entre 15% e 20% menor que o acumulado em 2019. Os números consolidados deste ano devem sair no início de 2021.

É sempre importante lembrar que o investimento em lançamentos de imóveis depende muito da chamada “visão futura” que as incorporadoras têm no momento. Dessa forma, as empresas analisam vários fatores, e não só a demanda.

A pandemia afetou bastante a indústria brasileira. Ainda existe uma imprevisibilidade quanto aos prazos de entrega de insumos e os preços dessas matérias-primas, que são afetados pela redução da oferta de materiais e pela alta do dólar.

Portanto, além do risco de vender pouco nos lançamentos de imóveis, existe a preocupação sobre a obra em si, os prazos, os custos da construção etc. São muitos fatores de risco para impactar o planejamento das obras

O que diz a CBIC sobre os lançamentos de imóveis

Em recente coletiva de imprensa, o presidente da CBIC, José Carlos Martins, afirmou não ter dúvidas que “recuperamos o volume de lançamentos”. Segundo ele, muitas construtoras realmente seguraram os lançamentos em função do mercado dos insumos, o que afeta diretamente o preço e o resultado dos lançamentos de imóveis. 

“Nos mercados de imóveis econômicos, há uma margem muito pequena. Então, toma-se um cuidado extra para não cair em uma margem negativa”, exemplifica o presidente da CBIC.

Mas a expectativa da indústria da construção é que o início de 2021 aponte condições mais favoráveis à retomada dos lançamentos. José Carlos Martins diz que a cadeia de aço deve regularizar as entregas até o começo de 2021. No caso dos distribuidores de PVC, a promessa é de estabilização dos preços a partir de janeiro e mais cerca de quatro meses para melhorar o ritmo das entregas. 

Dessa forma, apesar das incertezas, ele aposta que o cenário atual, com juros baixos e volume recorde de concessão de financiamentos imobiliários, traz otimismo para 2021. A expectativa do setor é ter em 2021 o crescimento que não ocorreu em 2020. Um crescimento que estava favorável até o começo da pandemia em março. 

Sinduscon-SP: mais otimismo

No começo de dezembro de 2020, o Sinduscon-SP divulgou que o Produto Interno Bruto (PIB) do setor da construção deve crescer 3,8% em 2021. Esse número é muito representativo se considerarmos que o PIB da construção em 2020 deve fechar com queda de 2,5%. 

O otimismo está diretamente relacionado com a retomada dos lançamentos de imóveis no país. Segundo o Sinduscon-SP, a perspectiva é que o PIB da construção seja puxado pelo desempenho das obras das incorporadoras, com alta de 4,1% neste segmento por conta da abertura de novos canteiros de empreendimentos residenciais.

Construção foi a atividade que mais gerou empregos com carteira assinada durante a pandemia

Outro dado interessante, que mostra os sinais da retomada, é que o nível da atividade no setor da construção já chegou ao mesmo nível registrado antes da chegada da pandemia, segundo a pesquisadora da FGV, Ana Maria Castelo.

A pesquisadora conta que o total de trabalhadores na construção chegou a 2,305 milhões em outubro de 2020, o que corresponde à criação de 138 mil vagas ao longo do ano, de acordo com dados do Caged. 

“Foi a atividade que mais gerou empregos com carteira assinada este ano, mostrando a importância do setor para a retomada da economia”, afirma Ana Maria Castelo.

As novas tendências para os lançamentos de imóveis

Agora que você já viu alguns números do setor e a previsão de recuperação para 2021, vamos entender algumas tendências do ponto de vista da nova realidade. Porque a pandemia de Covid-19 trouxe novos hábitos e mudou o comportamento do consumidor imobiliário

Dessa forma, projetos elaborados antes ou durante a pandemia podem precisar de revisão. Não podemos negligenciar os impactos da pandemia e simplesmente acreditar que tudo voltará a ser como era antes. 

Pensando nisso, a Brain Inteligência Estratégica, uma importante parceira do Sienge, realizou um estudo sobre o novo comportamento do consumidor imobiliário, ouvindo 128 pessoas de 8 capitais brasileiras diferentes. Vou destacar a seguir três resultados importantes do estudo.

Espaço de trabalho

A pandemia nos mostrou a importância de adaptar a própria casa para se tornar um ambiente de trabalho, lazer e convívio familiar, tudo de uma vez só. É aí que está o grande desafio, porque a pesquisa da Brain mostrou que a maioria das pessoas não tinha um ambiente preparado para home office.

Os lançamentos de imóveis precisam considerar espaço para home office

Portanto, é importante que os novos lançamentos de imóveis repensem o uso do espaço para adaptação ao trabalho remoto. É comum usar a sala como escritório, que, inclusive, se tornou o grande coringa durante a pandemia, servindo para várias funções. Outros adotaram o quarto e muitos trocaram de ambiente da casa conforme a disponibilidade do espaço e necessidade da tarefa.

Cerca de 87% dos entrevistados julgam ser essencial ter um espaço exclusivo para trabalho no seu próximo imóvel. Ter uma sala maior e mais versátil, que sirva para escritório e outras coisas, também apareceu como demanda deste novo consumidor imobiliário. 

Cozinha cada vez mais essencial 

Lembra quando falamos que a pandemia trouxe novos hábitos? Um deles sem dúvidas é o de cozinhar. Portanto, a cozinha ganhou mais destaque e as famílias passaram a ocupar mais este espaço. Entre os participantes da pesquisa foi grande o número de “novos cozinheiros”: 79%.

A cozinha ganhou mais destaque nos projetos

Assim, o setor de construção civil precisa ficar atento e enxergar a cozinha como local social, não só uma estação de preparo de alimentos. Integrá-la a outros cômodos é uma necessidade cada vez mais atual. 

Valorização do lazer e do verde

Outra tendência é a maior valorização do espaço, do verde e das áreas de lazer. Aliás, nada mais justo porque uma das dificuldades da pandemia é justamente se isolar em casa. Afinal, para quem tem pouco espaço e nenhum acesso à natureza, o período de isolamento é muito mais desgastante.

Não é à toa que, entre os participantes da pesquisa que moram em apartamentos, 80% disseram que a falta de sacada seria suficiente para eles desistirem de um imóvel. Além disso, houve uma mudança de perfil de compra em uma pequena parte dos entrevistados, que passa a preferir casa em vez de apartamento, por causa do quintal.

Seja em casa ou apartamento, as pessoas passaram a priorizar espaços de lazer e áreas verdes. Afinal, durante o período de pandemia as opções de diversão caíram de forma drástica. A ideia é garantir que mesmo em casa a pessoa terá espaço e opções de entretenimento.

Mas um aviso importante: 66% dos participantes não estão dispostos a pagar um preço maior por mais opções de lazer. Então, o segredo é fazer o básico bem-feito.

Conclusão

Conforme vimos neste texto, o panorama do mercado de lançamentos de imóveis no Brasil nos deixa dois fatos muito importantes:

  • Com condições de compra favoráveis, os lançamentos devem retomar o ritmo e puxar a retomada do setor da construção em 2021;
  • Os projetos adiados precisam ser repensados e considerar o comportamento do novo consumidor imobiliário. 

Portanto, você, gestor de incorporadora, precisa estar atento às transformações do mercado e saber o momento ideal para retomar os lançamentos. Se antes parecia distante a retomada do setor, agora já é uma realidade, segundo os principais dados do setor. 

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