A pandemia pode aumentar a demanda por moradias populares?

Marília Gaspar

Marília Gaspar

Arquiteta e urbanista com especialização em gestão de projetos e arquitetura e cidade. Professora e mestranda.

25 de maio 2020

O mundo enfrenta a pandemia da Covid-19, doença provocada pelo Sars-Cov-2 – mais conhecido como Coronavírus. Nesse momento, temos que mudar procedimentos e hábitos para prevenir a contaminação. Para isso, organizamos esse kit com algumas dicas e esse post com boas práticas para a construção civil.

Felizmente, a pandemia vai passar, mas especialistas garantem que o mundo nunca mais será o mesmo. Teremos que nos acostumar com o “novo normal” na nossa sociedade. Com a cabeça no futuro o Sienge elaborou esse e-book sobre o cenário pós Covid-19 na indústria da construção civil.

Uma mudança percebida foi que frente à orientação de “ficar em casa”, foi jogada luz sobre a questão das habitações inadequadas na qual vivem muitos brasileiros. Nesse post, vamos mostrar que diante desse cenário, o apelo popular por melhoria nas condições de moradia deve crescer e chamar a atenção de governantes e políticos.

moradias populares: imagem mostra a precariedade de moradias no Brasil
Figura 1: Precariedade de moradias no Brasil

Fonte: https://bit.ly/2zxQ8cE

Associada também à questão da recuperação econômica do país, a ação governamental pode vir com medidas anticíclicas para a realização de investimentos capazes de estimular a economia. Dentre elas está o investimento em moradias populares e também em saneamento.

A pandemia deixa evidente os problemas nas moradias populares

Histórico

A questão da habitação é um problema que surgiu no Brasil a partir da segunda metade do século XIX juntamente com o seu processo de industrialização e urbanização. Um grande fluxo de pessoas chegou nos centros urbanos ao mesmo tempo e a cidade teve que desenvolver formas de abrigar essa nova população.

Dois modelos habitacionais de moradias populares prevaleceram. São eles:

• Cortiço

Foi a primeira forma de abrigo para o contingente populacional. É formado por várias moradias alugadas com banheiros compartilhados. Eram marcados pela insalubridade de seus cômodos pequenos, superlotados e sem iluminação e ventilação o que os tornaram foco de epidemias como febre amarela, varíola, tifo, cólera e peste bubônica.

O discurso higienista modernizador demoliu os cortiços das regiões centrais que deram origem a avenidas. Só que alguns prevaleceram em algumas regiões até os dias atuais.

• Casa própria autoconstruída

Com os baixos salários, outra forma de acesso à moradia é por meio da autoconstrução. A compra do terreno e dos materiais de construção é feita em prestações, muitas vezes endividando as famílias. A mão de obra é do proprietário e de sua família na horas de folga e nos fins de semana

A construção pode ocorrer em loteamentos afastados e desprovidos de infraestrutura urbana, como saneamento, energia elétrica e transporte. Em alguns casos, ocorre a ocupação de áreas rejeitadas pelo mercado imobiliário como morros e mangues formando as favelas, parte integrante das nossas cidades na atualidade.

moradias populares: imagem mostra as favelas, o que presença comum nas cidades brasileiras
Figura 2: Favelas – Presença comum nas cidades brasileiras

Fonte: https://bit.ly/2ZBFLiF

Políticas governamentais de habitação popular

O problema do déficit e da inadequação habitacional da população se tornou pauta de vários governos, que ao longo do tempo desenvolveram programas de provisão de moradia.

Em 1946, foi fundada a Fundação da Casa Popular, primeiro órgão em escala nacional criado com a finalidade de oferecer habitação popular. Posteriormente os programas com maior impacto quantitativo foram o Banco Nacional da Habitação (1964) e o Programa Minha Casa Minha Vida (2009).

Em todos os programas, o ponto fraco foi a questão econômico-financeira. Com dificuldade de financiamento para as faixas de renda mais vulneráveis – de zero a três salários mínimos. Ao longo desse período, o problema habitacional esteve presente nas cidades brasileiras, e as ações governamentais estão longe de conseguir solucioná-lo.

A pandemia jogou luz sobre esse problema, como ficar em uma casa superlotada, sem iluminação, ventilação e saneamento adequados? A Covid-19 escancara a injustiça social da vida em favelas, que faz com que tenha um número de infectados muito superior. São essenciais políticas públicas na área habitacional.

Medidas anticíclicas do governo para melhorar a economia podem injetar capital na construção habitacional

Programas habitacionais como o “Minha Casa Minha Vida” possuem grande força social e econômica, pois são uma forma do governo injetar dinheiro na economia.

Esse tipo de medidas são muito utilizadas em momentos de crise financeira. Para fazer a roda da economia girar o governo investe em obras como moradia popular e infraestrutura. São as chamadas medidas anticíclicas, usadas por exemplo no New Deal, pacote de medidas econômicas para recuperar os EUA após a crise de 1929.

A recessão após o período de confinamento é inevitável, economistas preveem diferentes formas que ela pode atingir o Brasil. O governo federal disponibilizou ajuda financeira para a população mais vulnerável, mas ainda não apresentou um plano de medidas econômicas para um próximo momento.

Por serem as mais adotadas em momentos de crise como essa, as medidas anticíclicas são a aposta de muitos especialistas. Dentre elas inclui-se o investimento em habitação social, que pode ser feito pelo investimento em saneamento, melhoria de moradias existentes e construção de novas habitações.

As construtoras devem se preparar para a construção de moradias populares

Se essa previsão se confirmar, a adequação e construção de moradias populares será um nicho de mercado para as construtoras no período pós pandemia. Por isso, é importante que elas se preparem tecnicamente para este momento.

No início do Programa “Minha Casa Minha Vida”, em 2009, o país não tinha construtoras suficientemente preparadas para atender o rápido crescimento da demanda por moradias populares. O que levou o governo a contratar construtoras de outros países, principalmente do México.

O modelo predominante que foi implantado pelo Programa “Minha Casa Minha Vida” foi a construção de conjuntos com unidades habitacionais padronizadas, conforme imagem abaixo.

moradias populares: imagem mostra conjunto habitacional do programa Minha casa Minha Vida
Figura 3: Conjunto do programa Minha casa Minha Vida

Fonte: https://bit.ly/3gsO3za

Na construção de moradias populares a margem de lucro é baixa e a lucratividade está no volume construído. Este fato torna a gestão fundamental. É essencial um controle rigoroso do cronograma, do fluxo de suprimentos e o estudo do uso de novas técnicas construtivas que podem agilizar a obra.

Vem aí um programa habitacional com características diferentes?

Uma das maiores críticas recebidas pelo programa “Minha Casa Minha Vida” foi a padronização excessiva das moradias sem levar em consideração a real necessidade da família. Uma casa modelo do programa, com dois dormitórios e um banheiro, continua sendo inadequada quando destinada a uma família com mais de seis pessoas.

Outra crítica é a localização em “franjas” urbanas, locais muitas vezes não atendidos pela infraestrutura existente. O que obriga o município a expandi-la até esses locais o que gera um alto custo urbano.

Adequação habitacional – um novo desafio

Algumas propostas de adequação habitacional são apresentadas e podem ser a opção do governo para um novo programa habitacional.

A primeira seria a melhoria das moradias existentes. Com assistência técnica, é possível melhorar a ventilação e a iluminação, além de acrescentar ou adequar instalações sanitárias e execução de acabamentos.

Outra alternativa apontada por muitos especialistas é a utilização de imóveis abandonados, que em muitos casos, já são ocupados para moradia, mas de forma precária. Esses costumam encontrar-se em regiões centrais já dotadas de infraestrutura e contribuiriam para a revitalização do local em que se encontram.

A adequação habitacional representa um novo desafio para as construtoras, que na maioria das vezes nunca trabalharam com esse tipo de obra em escala. Projetos de reforma costumam apresentar “surpresas”, o que torna necessária, mais uma vez, uma gestão detalhada dos possíveis riscos ao longo da obra e incluí-los no orçamento.

Conclusão

No período pós pandemia é esperado que o governo faça investimentos na construção de moradias populares.

Nesse contexto, é essencial que as construtoras se preparem desde agora para esse potencial mercado, uma vez que planejamento e gestão bem feitos são essenciais nesse tipo de empreendimento. O Sienge Plataforma possui várias ferramentas de gestão que podem ajudá-los nesse momento. Vale a pena conhecer.

Sua construtora já tinha se atentado a essa possibilidade? Conta para a gente aqui nos comentários quais as suas perspectivas para esse período pós pandemia e não se esqueça de curtir o post.