Índice de reajuste de aluguel: saiba o que influencia o aumento

9 de novembro de 2017

Você sabe como calcular o índice de reajuste de aluguel?

Para inquilinos, proprietários e profissionais do setor imobiliário, é muito importante entender os aspectos que envolvem essa questão.

Para saber mais sobre o assunto, continue acompanhando este post! 

Aluguel: números no Brasil

Atualmente, os aluguéis oscilam entre 0,5 a 1% do valor do imóvel. A localização, idade e tamanho do imóvel, a estrutura do condomínio e a situação econômica do País influenciam muito na hora de fixar um valor.

O Censo 2010 revelou que 32 milhões de brasileiros vivem em imóveis alugados. Por sua vez, pesquisa realizada em 2013 pelo IBGE mostrou que 1 de cada 4 famílias gasta mais de 30% do orçamento com o pagamento do aluguel.

Quando o aluguel pode ser reajustado?

O aluguel do imóvel pode ser reajustado uma vez por ano, com base no índice de inflação estabelecido no contrato de locação do imóvel.

índice de reajuste de aluguel

O que é revisão (ou revisional)?

Após 3 anos de contrato, pode ser solicitada a revisão (ou revisional) do valor do aluguel. Geralmente, ela é pedida pelo locador quando o valor cobrado está defasado em relação aos preços praticados no mercado.

Também pode ser pleiteada pelo locatário caso ache que está pagando um valor abusivo ou inviável ao seu orçamento. Neste caso, ele poderá tentar negociar um desconto quando for renovar o contrato pela 3ª vez. Se o dono do imóvel aceitar a proposta, o novo valor passa a vigorar pelos próximos 2 anos, somado aos reajustes seguintes.

Veja o que a Lei do Inquilinato diz sobre a possibilidade de revisão de aluguel, em seus artigos 18 e 19:

É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste.

Não havendo acordo, o locador ou locatário, após 3 anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado.

Queda do índice de redução de aluguel  

Caso o índice utilizado para determinar o reajuste apresente queda (deflação), o valor do aluguel também deverá ser reduzido no aniversário do contrato. 

Foi o que aconteceu com os contratos que deveriam ser renovados em agosto de 2017, quando o IGP-M fechou 12 meses com baixa de 1,66%. 

Nesse caso, se o aluguel fosse R$ 1.500, poderia ser corrigido para R$ 1.476,35. 

O que determina o índice de reajuste de aluguel?

Atualmente, a maioria dos contratos estipula um reajuste anual. Ele pode ser calculado por três índices de inflação: IGP-M, IPCA ou INPC. Deles, o IGP-M é o mais utilizado.

A Lei do Inquilinato permite que locador e locatário estabeleçam no contrato, de comum acordo, que indicador deverá determinar o reajuste.

Esse índice deve incidir sobre o valor em real, sendo proibido o reajuste com base no salário mínimo. 

Veja o que estipula o artigo 17 da Lei do Inquilinato:

É livre a convenção do aluguel, vedada a sua estipulação em moeda estrangeira e a sua vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo.

A seguir, confira em que consiste cada um dos índices citados:

IGP-M – Índice Geral de Preços

O IGP-M é calculado mensalmente pela Fundação Getúlio Vargas (FGV) e divulgado no final de cada mês. Ele analisa os seguintes indicadores:

  • Índice de Preços por Atacado (IPA), que compõe 60% do índice;
  • Índice de Preços ao Consumidor (IPC), que representa 30% do total;
  • Índice Nacional de Custo de Construção (INCC), com peso de 10% do IGP-M.    

Por corresponder à variação acumulada em vários setores da economia nos últimos 12 meses, o IGP-M prevalece quando se trata de calcular o índice de reajuste de aluguel.

IPCA – Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo

O IPCA é medido mês a mês pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE).  Mostra a variação de preços do mercado para o consumidor final.

Esse índice busca contabilizar o custo de vida de famílias com rendimentos mensais entre 1 e 40 salários mínimos, residentes nas 11 principais regiões metropolitanas do País. Leva em consideração as despesas com alimentos, bebidas, transporte, habitação, saúde, higiene, entre outros itens. 

INPC – Índice Nacional de Preços ao Consumidor

O INPC também é medido mês a mês pelo IBGE. Calcula o custo de vida das famílias com rendimentos mensais entre 1 e 5 salários mínimos. A conta desse índice é feita de maneira semelhante ao do IPCA, baseando-se nos gastos com alimentos, bebidas, transporte, habitação, saúde, higiene, etc.

Como calcular o reajuste de aluguel

Para calcular o índice de reajuste de aluguel, você pode recorrer ao site do Banco Central. Também pode obter mais informações sobre o assunto aqui. 

  1. Verifique a data de aniversário do seu contrato de locação do imóvel. Ou seja, a data em que ele foi assinado.
  2. Acesse aqui a Calculadora do Cidadão;
  3. Selecione a opção Correção de valores;
  4. Selecione o índice a ser utilizado;
  5. Preencha o mês e ano do início da sua locação;
  6. Preencha o mês e ano do aniversário da locação;
  7. Preencha o valor do aluguel a ser reajustado;
  8. Aperte o botão corrigir valor.


Pronto! Com essa ferramenta, fica muito mais rápido e fácil calcular o índice de reajuste de aluguel, não é mesmo?

Agora você conhece os índices de inflação que podem incidir sobre o reajuste de um imóvel, bem como a legislação que regulamenta a questão. Assim, poderá negociar valores com mais segurança!

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Helena Dutra

  • Jornalista
 

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