A garantia de 5 anos em imóveis, concedida por lei, é um excelente motivo para os brasileiros optarem pela compra de um imóvel novo, algo que já faz parte de nossa cultura que valoriza a casa própria como cenário ideal.
Surpreendentemente, muitos, inclusive no meio das construtoras e incorporadoras, desconhecem essa garantia.
Ignorar uma legislação tão fundamental pode acarretar prejuízos significativos para as empresas do setor imobiliário.
Felizmente, estamos aqui para eliminar essa lacuna de conhecimento.
Neste artigo, vou detalhar tudo o que você precisa saber sobre a garantia de 5 anos na construção civil e como sua empresa pode se preparar para gerenciá-la em seus empreendimentos.
O que é a garantia de 5 anos na construção civil?
A garantia dada para quem compra um imóvel está no código civil há mais de 100 anos, desde 1916! Então, se você não conhecia essa garantia até hoje, é preciso ficar bem atento, pois não se trata de uma novidade que ainda precisa ser consolidada.
O novo código civil, reformulado em 2002, trouxe uma proteção maior para as construtoras. Enquanto a garantia atual é de 5 anos, a versão de de 1916 previa uma cobertura de 20 anos contra defeitos aparentes e não aparentes.
Apesar disso, vou te mostrar agora como funciona cada ponto desta lei, e como você tem de agir para evitar problemas com clientes que reclamem esse direito.
Entenda como essa garantia funciona
Apesar do prazo de garantia de 5 anos contra vários tipos de defeitos construtivos, é importante que o dono do imóvel respeite os prazos estabelecidos por lei para reclamar.
Como assim?
Os códigos que regem essa garantia determinam que existem dois cenários possíveis para que o dono de um imóvel acione a construtora. O primeiro é no caso de danos aparentes e fáceis de identificar. Já o segundo é quando os defeitos não são aparentes e, portanto, mais difíceis de avaliar.
Em qualquer desses casos, se o prazo for respeitado, é direito do consumidor acionar a construtora responsável pela obra. Ela deve, então, realizar todos os reparos necessários sem cobrar nada do cliente por isso.
Entenda o que cada tipo de dano envolve:
Danos aparentes
Os danos aparentes são aqueles que você consegue encontrar rapidamente, apenas com uma inspeção visual ou uso superficial das instalações do imóvel. Eles incluem coisas como:
- Fissuras nas paredes;
- Infiltrações e mofo nas paredes e no piso;
- Pisos e azulejos soltos;
- Problemas na rede elétrica;
- Vazamentos de água.
Danos não aparentes (ou ocultos)
Alguns problemas são mais difíceis de encontrar, pois são de nível estrutural ou ficam escondidos no forro e instalações internas. Isso os torna, muitas vezes, até mais perigosos que os danos aparentes.
Eles podem incluir falhas de projeto que comprometam a solidez e a segurança do imóvel. É comum que esse tipo de problema só apareça quando já está grande e precisa de reparo imediato.
Prazos para assegurar a garantia do imóvel
Então, quais são os prazos que o dono do imóvel precisa respeitar ao encontrar danos na propriedade?
Segundo o Código de Defesa do Consumidor, é assim:
- O Artigo 26 diz que o direito de reclamar pelos vícios aparentes ou de fácil constatação caduca em 90 dias, tratando-se de fornecimento de serviço e de produtos duráveis (como são os imóveis).
- A contagem do prazo se inicia a partir da entrega efetiva do produto ou do término da execução dos serviços.
- O prazo é suspenso quando o consumidor reclama, mas o fornecedor demora para responder; ou quando ocorre a instauração de um inquérito civil (até seu encerramento).
- No caso de vícios ocultos, o prazo começa a contar no momento em que o defeito aparece.
Ou seja, se o dano for aparente, o proprietário do imóvel tem até 90 dias para declarar o problema. Depois disso, ele perde o direito de receber a assistência da construtora.
Por sua vez, o código civil determina 180 dias para declarar danos aparentes:
“Art. 618. Nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responderá, durante o prazo irredutível de cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais, como do solo.
Parágrafo único. Decairá do direito assegurado neste artigo o dono da obra que não propuser a ação contra o empreiteiro, nos cento e oitenta dias seguintes ao aparecimento do vício ou defeito.”
Quando a garantia de 5 anos pode ser estendida?
Apesar de o código civil e o código de defesa estabelecerem um prazo de 5 anos, alguns especialistas em direito imobiliário dizem há como estender esse prazo.
Funciona assim: o dono de um imóvel precisa comprovar que um defeito grave, não aparente, que afeta a segurança e a solidez da propriedade, não apareceu antes de 5 anos.
O cliente teria de entrar na justiça, já que isso vai além do prazo estipulado legalmente, e a construtora pode refutar a responsabilidade de fazer os reparos.
De modo geral, um perito será nomeado e investigará:
- Se o projeto está correto
- Se a execução está correta
- Se os materiais utilizados eram conformes
Aqui vai uma palavra de cautela para as construtoras, já que existe precedente legal para esse tipo de extensão do prazo da garantia por até 20 anos.
Imóveis usados também contam com a garantia de 5 anos?
Isso mesmo, quem pensou que só imóveis novos eram cobertos pela garantia de 5 anos se enganou. Para ficar mais claro, é só pensar na garantia de qualquer outro produto, como uma TV, geladeira ou aparelho celular.
Quando o primeiro dono do bem o vende para outra pessoa, a garantia não é finalizada automaticamente. Ela continua valendo até que termine o prazo estipulado, seja pelo fabricante ou por lei.
O mesmo vale para o imóvel: se a sua construtora receber uma reclamação de um cliente que comprou o imóvel de outra pessoa, saiba que ele tem esse direito, desde que respeite os prazos estabelecidos por lei, contados a partir da entrega das chaves.
Como o comprador pode assegurar o direito?
Existem algumas práticas que o comprador do imóvel deve realizar para assegurar seu direito aos reparos, caso sejam necessários. E eles se resumem a dois importantes documentos:
Manual do proprietário
O manual do proprietário geralmente é dado pela construtora ao primeiro dono, com informações sobre a propriedade e instruções de verificações e manutenção.
É muito importante que você dê esse manual a todos os clientes. Isso dá a eles o respaldo que precisam, mas também protege a sua empresa juridicamente, contra processos de má-fé ou negligência.
Habite-se
O Habite-se é o documento de liberação final do imóvel, e comprova que a obra foi feita segundo as especificações legais.
Sem ele, a obra ainda é considerada irregular, o que pode gerar problemas para o dono do imóvel na hora de solicitar qualquer tipo de garantia junto à construtora.
O que a garantia de 5 anos cobre?
Lembra-se dos danos aparentes e não aparentes sobre os quais falamos logo acima? Pois é, todos eles são cobertos por essa garantia.
A ideia por trás disso é simples: pela lei, a construtora responsável pela obra tem de garantir a integridade e durabilidade do serviço prestado. Isso quer dizer que tudo que foi feito pela empresa entra na cobertura.
Desde que o cliente siga os procedimentos corretos e comprove que os danos não aconteceram por mau uso, todos os gastos com reparos e reformas devem ser cobertos.
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Conclusão
Você tem duas opções, no que diz respeito à garantia de 5 anos dos imóveis que a sua construtora entrega:
- A primeira é esconder esse direito dos seus clientes e deixar que eles descubram por conta própria caso algo de errado aconteça. E eles acabam descobrindo, pois existe informação sobre isso online. É um risco muito grande!
- A segunda é usar isso a seu favor, como um argumento de vendas. Desse modo, você vira o jogo a seu favor, mostra que garante a qualidade do serviço e que não quer nada menos que o melhor para seus clientes. Certamente a melhor solução!
Uma coisa é certa: a garantia de 5 anos para imóveis na construção civil não é novidade. O segredo está em entender como essa lei funciona, respeitá-la e até usar isso a seu favor para conquistar a confiança dos clientes.
E por falar em vendas, a tecnologia e a inovação são grandes aliadas para fechar mais contratos. Veja como a sua empresa pode usá-las para gerar mais resultados!
