O que é CRI – Certificado de Recebíveis Imobiliários?

Giseli Barbosa Anversa

Giseli Barbosa Anversa

Engenheira Civil, é Lead Product Manager do Sienge, atuando no desenvolvimento de ações para impulsionar o desempenho de empresas da Indústria da Construção.

23 de dezembro 2020

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O mercado da construção civil é acostumado a muitas siglas, mas você talvez nunca tenha ouvido esta: CRI, ou Certificado de Recebíveis Imobiliários. Muitos nem fazem ideia do que é isso, mas tanto construtoras e incorporadoras quanto investidores comuns já estão apostando nesse recurso.

Assim, o CRI pode ser uma boa oportunidade para a sua empresa, e entender como ele funciona é o primeiro passo para decidir isso.

Então, neste artigo eu vou explicar o que é o CRI, quais são as suas características, vantagens e cuidados necessários ao trabalhar com ele.

O que é CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários)?

Para entender o que é o CRI, vamos começar com o problema que ele resolve. Muitas empresas da construção civil precisam de crédito para financiar seus empreendimentos.

Mas nem sempre as soluções que os bancos apresentam são atrativas. Além disso, a oferta de crédito dos bancos não é suficiente para suprir toda a demanda das empresas do setor.

CRI é uma forma de captar recursos para financiar obras e transformar as dívidas em títulos

Então surgiu o Certificado de Recebíveis Imobiliários é uma forma de captar recursos para financiar obras e transformar as dívidas em títulos. Esses títulos são vendidos ao investidor comum, que recebe seu dinheiro com juros depois.

Assim, de forma simples, a construtora ou incorporadora consegue levantar os recursos para a obra e o investidor tem um produto de renda fixa no qual investir seu dinheiro.

Qual é a rentabilidade do Certificado de Recebíveis Imobiliários?

Como se trata de um produto de renda fixa, o CRI costuma ter duas opções de rentabilidade, que estão ligadas ao nível de risco do investimento. Elas são pré-fixada e pós-fixada.

Na opção pré-fixada, a taxa de juros sobre o investimento fica travada desde o início até o fim da aplicação, e o investidor sabe quanto vai tirar no final.

CRI é um produto de renda fixa

Já na pós-fixada, a taxa de juros varia de acordo com algum índice, como a taxa Selic ou o CDI. Assim, sempre que o índice muda, o rendimento do título também muda.

4 vantagens de trabalhar com o CRI

Agora que você já entendeu bem o que é o Certificado de Recebíveis Imobiliários e como ele funciona para as empresas, vai gostar de ver quais são algumas das vantagens de trabalhar com ele.

Ou seja:

Ao captar recursos para o seu próximo empreendimento imobiliário, esses são 4 fatores que podem fazer valer a pena decidir pelo CRI em vez de outro tipo de financiamento:

1. Elimina o intermediário bancário

Um dos problemas das linhas de financiamento bancário é que elas são caras e têm pouca variedade de opções. Assim, muitas obras nunca sairiam do papel se fossem depender apenas das linhas de créditos dos bancos tradicionais, tanto pelos juros quanto pelas condições de pagamento.

Por outro lado, a emissão de CRI torna possível para muitas construtoras e incorporadoras financiar seus projetos sem taxas de juros tão altas como encontrariam nos bancos. Além disso, essa modalidade de crédito é exclusiva para o mercado imobiliário, o que sempre traz vantagens.

Assim, trabalhar sem a interferência dos bancos é, sem dúvida, um fator positivo a considerar para empresas de vários tamanhos que buscam financiamento.

2. Mantém o fluxo de caixa organizado

Outro grande problema comum dos projetos imobiliários é quanto eles demandam investimento inicial sem retorno imediato da receita.

Por exemplo, em um prédio de apartamentos residenciais a incorporadora precisa investir um alto valor inicial, mas os clientes vão pagar em um prazo longo.

CRI ajudar a manter o fluxo de caixa organizado

E o problema disso é o descasamento de caixa, já que o valor sai todo de uma vez e volta aos poucos ao longo do tempo. Com o CRI, por outro lado, a emissão dos títulos ocorre de acordo com cada etapa da obra, de forma que o fluxo de caixa se mantém organizado e em dia.

3. Permite injetar caixa rápido em um projeto

Além de não afetar o ritmo em que o dinheiro entra e sai do caixa, o CRI permite injetar dinheiro rápido para iniciar uma obra da forma correta. Contar com uma injeção de capital desse tipo é importante para conseguir iniciar a obra o quanto antes e, por sua vez, recuperar o investimento logo.

4. Aumenta o espaço para manobra

Por fim, a emissão de títulos de CRI como fonte de financiamento de um empreendimento imobiliário também aumenta o espaço para manobra dentro de um projeto. Como assim?

Com mais recursos em mãos, a empresa ganha poder de negociação com fornecedores, contratação de mão de obra qualificada e agilidade para conseguir aprovações. Estamos falando de acelerar o processo e economizar tempo e dinheiro sem perder nada de qualidade.

Além disso, fica mais fácil negociar contratos vantajosos de longo prazo, pois os fornecedores verão garantia de pagamento e um longo fluxo de pedidos durante toda a obra.

Cuidados que você precisa tomar ao trabalhar com o CRI

O processo pelo qual uma construtora ou incorporadora passa para transformar seu financiamento em títulos de CRI se chama securitização de recebíveis. Aliás, é importante que você entenda bem o assunto antes de se empolgar e tentar captar recursos dessa forma para a sua próxima obra. Por quê?

Como disse Warren Buffett, um dos maiores investidores da história:

“O risco vem de não saber o que você está fazendo.”

Ou seja, por melhor que o CRI seja, se você não entende como a securitização de recebíveis funciona corre um grande risco de sofrer prejuízo com isso.

Então, veja agora alguns dos principais cuidados que você precisa tomar antes de trabalhar com o CRI:

1. Repasse à instituição financeira

Quando uma empresa de construção civil emite CRI, faz isso por meio de alguma empresa do mercado de capitais, que serve como intermediária.

Na prática, a construtora ou incorporadora recebe parte do valor total que receberia dos clientes se esperasse o prazo normal do contrato. Em troca, a intermediária fica com a diferença para si.

Se você pensar bem, verá que essa diferença é uma parte dos lucros do empreendimento. Então, no longo prazo, pode ser prejudicial repassar sempre uma fatia dos lucros para conseguir adiantar os recebimentos e financiar novos projetos.

2. Escolha da instituição parceira na emissão do CRI

Como o CRI é uma opção de financiamento de baixo risco para quem vende os títulos, e mais títulos para quem os compra, muitas empresas estão entrando no setor. Porém, é preciso tomar cuidado para escolher uma boa parceira, levando em conta tanto as taxas quanto a reputação da empresa no mercado.

E lembre-se:

O CRI é um investimento de longo prazo. Então, a empresa que você escolher como parceira para realizar a emissão dos títulos também será. Por isso, é tão importante fazer uma boa escolha.

Por fim, o Certificado de Recebíveis Imobiliários é uma boa opção de financiamento de empreendimento para muitas empresas. Porém, ele tem uma estrutura um pouco mais complexa do que outras formas de captação, além de ser novo para muitas empresas. Por isso, é preciso estudar bem na hora de levantar recursos para sua próxima obra.

Além de escolher o melhor modo de financiar a obra, é preciso acertar no estudo de viabilidade econômica do projeto. Veja agora como essa análise é essencial para o sucesso da sua empresa!

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