Sabe aquele momento de decisão entre executar ou não uma obra? Então, esse momento ocorre após a realização da análise de viabilidade econômica do empreendimento. É uma etapa essencial, que ajuda a reduzir riscos, a ajustar o melhor preço de venda, a prever o resultado financeiro, entre outras coisas.
Você pode ter certeza que todo empreendimento de sucesso contou com uma ótima análise de viabilidade econômica. Pois esse estudo determina, antes de você começar a obra, se a sua empresa tem condições financeiras para arcar com o projeto e, principalmente, se vai ganhar dinheiro ao final.
Então, considerando o cenário atual de intensa falta de previsibilidade devido à pandemia de Covid-19, essa etapa é ainda mais necessária. Por isso, neste artigo, vamos entender melhor o que é esse estudo, por que ele é importante e como fazê-lo.
O que é análise de viabilidade econômica?
Esse tipo de análise é responsável por considerar vários fatores a fim de concluir se um projeto é viável financeiramente e tecnicamente.
A construtora estuda fatores como: localização, área do terreno, tipo de empreendimento, investimento, fluxo de caixa, lucro, tempo de obra, sistema construtivo utilizado, entre outros.
De forma prática, um dos primeiros passos é avaliar as características específicas da empresa que pretende executar a obra. Assim, é preciso compreender quais as necessidades e desejos dela em relação ao projeto e confrontá-los com os desafios futuros.
Em geral, a análise de viabilidade econômica deve estudar dois aspectos fundamentais de forma separada:
- Viabilidade financeira: avaliação de orçamento e fluxo de caixa, pois é preciso saber se a construtora possui caixa para tocar a construção. Se não tiver, o estudo vai indicar se é preciso buscar investidores ou outras formas de financiamento.
- Viabilidade técnica: considera as especificidades da obra, sistema construtivo, necessidade de profissionais especializados, facilidade de acesso, disponibilidade de fornecedores e outros itens.
Analisar as duas coisas separadamente vai mostrar que não adianta ter o melhor orçamento possível se a parte técnica não for atendida corretamente – e vice-versa. Portanto, viabilidade financeira e técnica precisam andar juntas para obter sucesso no empreendimento.
“Pré-projeto” para compor a análise de viabilidade econômica
A análise de viabilidade econômica vai além das viabilidades financeira e técnica. Para se ter mais êxito nesse estudo, é recomendável fazer uma espécie de “pré-projeto”, que serve para se ter uma ideia do que precisará ser feito e gasto ao longo de todo o ciclo do empreendimento.
Não estou falando que seja necessário fazer um planejamento completo e detalhado, mas é recomendável que ele seja representativo e considere vários cenários, mensurando riscos e eventuais problemas.
Por exemplo:
- Quais as fases do empreendimento e quanto vai custar cada uma aproximadamente;
- Qual a projeção de vendas;
- Se há riscos relacionados à construção;
- Questões jurídicas que possam atrasar o início das obra ou embarga-la futuramente;
- Problemas para regularização do terreno;
- Entre outras questões.
Portanto, é preciso simular todos os pontos da obra, do começo ao fim, para se ter uma análise mais realista.
Dicas para enriquecer a análise
Se num primeiro momento a análise se mostrar positiva e mesmo assim a incorporadora ainda demonstrar dúvidas se avança ou não com o projeto, há algumas dicas para melhorar essa análise e ganhar mais confiança para decidir.
Orçamento
Por exemplo, você pode se dedicar um pouco mais à etapa de orçamento e cronograma da obra. Inclusive, um tipo de orçamento que pode ajudar nesta etapa é o orçamento paramétrico. Quanto mais certeza a empresa tiver sobre o fluxo de caixa, mais fácil será a decisão.
O orçamento paramétrico é um tipo de orçamento simplificado para uma etapa específica do projeto: a de viabilidade econômica. Então, estamos falando de um orçamento que usa índices (como o Custo Unitário Básico – CUB), indicadores (incluindo históricos de obras já executadas) e estimativas para estudos de viabilidade.
Como o orçamento paramétrico utiliza a medida de custo por metro quadrado (R$/m²), ele é ideal para construtoras que ainda não possuem todos os projetos executivos mas querem ter uma ideia do custo da obra. Dessa forma, também é útil para os investidores analisarem a viabilidade do empreendimento.
Projeções e impactos
Procure também elaborar projeções do cronograma físico-financeiro para ter uma ideia do fluxo de caixa da obra. Isso ajuda a definir a tomada de decisão em cenários que nem sempre são favoráveis ou equivalentes ao atual.
Vale lembrar novamente: estamos em um período de instabilidade, com preços e oferta de insumos extremamente impactados. Ou seja, pense nos impactos disso sobre o seu projeto. E não esqueça do “novo normal”, em que os hábitos do consumidor imobiliário também foram impactados.
É preciso entender como o empreendimento se enquadra nas diversas condições e mudanças do mercado, para se prevenir de alguma forma. Tenha todos os caminhos possíveis mapeados.
Valor Geral de Vendas
O VGV (Valor Geral de Vendas) corresponde à soma das vendas potenciais das unidades do empreendimento. Então, para saber o VGV, basta multiplicar o número de unidades pelo valor médio de comercialização dos imóveis. Dessa forma, quanto maior o VGV, maiores devem ser os ganhos brutos da construtora.
Mas não é simples assim. É preciso, claro, fazer uma análise relativa dos custos, que, em geral, podem chegar até 75% do VGV, dependendo do padrão do empreendimento.
Portanto, é importante pegar o orçamento prévio e identificar a relação dele para o VGV. Uma relação de custo e VGV de 50% pode ser positiva, neutra ou negativa. Depende do seu projeto.
Ela é positiva se for em um imóvel popular, mas ruim se for de luxo. Num padrão regular/médio, 50% pode estar dentro da média. Então, esse cálculo ajuda a identificar, no final, a capacidade de retorno e lucratividade.
Software de gestão
Por fim, mas não menos importante, outra dica é usar um software de gestão para fazer análise de viabilidade econômica. Inclusive, o Sienge possui um módulo específico para isso.
Por meio dele é possível inserir estimativas de custos para realizar o empreendimento e principalmente, ter uma visão ampla em relação às projeções de receitas. Tudo isso a partir de uma funcionalidade chamada Velocidade de Vendas.
Então, por meio dela, você consegue estimar o valor de venda de cada unidade, condições de pagamento e a quantidade de venda em cada período. Com essas informações em mãos você terá os indicadores econômicos com Valor Presente Líquido (VPL) e Payback. A partir disso, você pode decidir se dará início às obras ou não.
Com o Sienge você também consegue analisar o seu estudo através de gráficos de projeção de receitas e exposição máxima. Neste último, é possível consultar o limite para o projeto estar negativo. E com isso verificar em qual momento será necessário mais aporte por parte da empresa ou investidor, além do fluxo de caixa.
Conclusão
A análise de viabilidade econômica é essencial, ainda mais neste momento, e serve para acabar com as decisões na base do “feeling”. Em empresas menores, que dependem de decisões cada vez mais acertadas, o “feeling” do empresário não pode ser a única “métrica”.
E para te ajudar nesta etapa tão importante, o Sienge disponibilizou uma planilha de viabilidade econômica com a qual você pode:
- Verificar principais indicadores de viabilidade de projeto;
- Ter fluxo de caixa anual sintético;
- Planejar todos os investimentos, gastos e receitas;
- Conhecer o payback previsto de retorno do investimento;
- Comparar facilmente as receitas e gastos ao longo de um período.
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