Como fazer a gestão mais eficiente do crédito financeiro

Martha Ramos

Martha Ramos

Jornalista, Especialista em Marketing
Redatora do Sienge

27 de abril

O crédito financeiro, ninguém tem dúvida disso, é a grande mola que impulsiona os empreendimentos da construção civil em qualquer época e em tempos de Covid-19 mais ainda.

Neste sentido, você deve concordar, a gestão do crédito financeiro das construtoras e incorporadoras deve ser uma facilitadora que agilize os negócios e não um entrave. 

A construção civil experimentou um novo impulso com a redução dos juros e novos incentivos são esperados, tendo em conta que o setor é fundamental para a recuperação da economia.

Para sobreviver e ainda crescer na crise, as empresas que estão buscando crédito para seus empreendimentos precisam se adequar os mecanismos dos financiamentos.

Então, você precisa considerar que:

Aperfeiçoar a captação e liberação dos empréstimos é crucial nesse momento de pandemia, que representa um desafio gigantesco à eficiência e produtividade dos negócios.

É preciso ser muito mais eficiente. Siga a leitura para entender como isso é possível.

Crédito financeiro para imóveis com juros menores

A redução dos juros da taxa Selic, ano passado, representou um grande alento para os empreendedores. O setor financeiro logo se adequou, num efeito dominó.

O Bradesco, por exemplo, adotou para seus financiamentos imobiliários a taxa mínima de 7,30% mais TR, o Itaú 7,45 mais TR e o Santander, 7,99% mais TR. 

Com isso, a Caixa Econômica Federal seguiu o mesmo caminho e diminuiu em um por cento suas taxas para esse fim. 

Sua menor taxa passou de 8,50% mais TR 7,50% mais TR.

Agora, há novidades à caminho.

Uma boa notícia é que a queda dos juros não deve ficar por aí. 

O governo federal estaria avaliando a sugestão de empresários da construção para baixar ainda mais os juros dos financiamentos para a compra moradias do novo Minha Casa Minha Vida (MCMV). 

A proposta do setor é que a nova versão do programa de moradias populares ofereça crédito com taxas entre 4% a 6% ao ano. Pela regra vigente, as taxas variam de 5,5% a 8,16% ao ano.

crédito financeiro: ilustração com o sinal de porcentagem pintado de verde

Novas medidas da Caixa para construtoras e incorporadoras

Além disso, a Caixa anunciou novas medidas para construtoras e incorporadoras, a fim de diminuir o impacto do Covid-19.

  • Possibilidade de prazo de carência de 180 dias para contratos em fase de retorno

Inclusão ou prorrogação de carência por até 180 dias, para os projetos com obras concluídas e em fase de amortização, mantendo o prazo original ou estendendo o prazo contratual por mais 180 dias. 

  • Antecipação de até 3 meses do cronograma para obras em execução

Antecipação da liberação dos recursos correspondentes a até 3 (três) meses, limitado a 10% do custo financiado, para obras em andamento e sem atrasos no cronograma. 

  • Liberação de recursos do financiamento não utilizados anteriormente

Liberação de recursos de financiamento à produção não utilizada pela empresa nos meses anteriores, limitado a 10% do custo financiado. 

  • Admitir prorrogação do cronograma físico-financeiro das obras

Admitir a reformulação do cronograma de obra, nos casos de contingências na execução por questões decorrentes da pandemia. 

  • Possibilidade de prorrogação do início das obras por até 180 dias
  • Possibilidade de pagamento parcial dos encargos por 90 dias

Permitir o pagamento parcial da prestação do financiamento PJ, por até 90 dias, para os clientes adimplentes ou com até 2 (duas) parcelas em atraso. 

  • Antecipação de até 20% do financiamento em novos empreendimentos

Antecipação de até 10% (FGTS/MCMV) ou até 20% (SBPE de empresas Corporate) dos recursos do Financiamento à Produção de empreendimentos para obras a iniciar, limitado ao valor do terreno. 

  • Pausa de 90 dias no pagamento das prestações

Implementada a pausa no financiamento à produção de 90 dias para clientes adimplentes ou com até 2 (duas) parcelas em atraso, incluindo para os contratos em obra. 

  • Inclusão do valor do terreno doado pelo Poder Público como contrapartida da pessoa física
  • Ajustes nos planos de vendas dos empreendimentos

Revisar o plano de vendas dos empreendimentos com prorrogação por até 60 dias. 

  • Liberação de parcelas das obras sem vistoria física nas operações
  • Prorrogação da validade das Avaliações (Engenharia, Jurídico, Risco de Crédito, Valor Unidades e Cláusula Suspensiva)
  • Os laudos de empreendimentos poderão ser prorrogados por até 90 dias.
  • Os dossiês jurídicos poderão ser prorrogados por até 90 dias e as certidões seguirão os prazos legais.
  • Novas análises de crédito terão prazo de validade adicional de 60 dias.
  • As condições contratuais, as cláusulas suspensivas a vencer, poderão ser prorrogadas por até 90 dias, adicionais aos prazos de prorrogação já admissíveis.

Construtoras a todo vapor

A proprietária da GSM Assessoria, Simone Peixoto, que trabalha, em São Paulo, com análise de crédito para construtoras, incorporadoras e pessoas físicas, afirma que os juros menores já fizeram efeito no mercado. 

“Tanto é que as construtoras estão à todo vapor, apesar dessa crise que estamos passando da Covid-19, e vão ajudar a diminuir os efeitos da pandemia”, assinala.

O trabalho de gestão de crédito, explica, realiza a liberação dos recursos dos financiamentos das obras

É preciso fazer os trâmites burocráticos e cumprir os pré-requisitos exigidos pelos agentes financiadores, visando minimizar ou eliminar futuras inadimplências. 

Esse crédito, na maioria das vezes, ocorre para empreendimentos populares, que significam hoje 85% das operações. Isto corresponde à faixa de até R$ 240 mil, do programa Minha Casa Minha Vida. 

crédito financeiro: imagem de construções de construções populares de três andares, pintadas de cor branca.

Sua grande vantagem para as construtoras é que ele tem a liberação dos valores mês a mês, para que a empresa dê andamento à obra. 

A diferença para outros empreendimentos, que buscam financiamento com bancos privados, é que mesmo com a obtenção do crédito eles só têm liberação do dinheiro com o imóvel pronto. 

Para dimensionar a necessidade de crédito, faz-se a estimativa do cálculo de produção, do lucro estabelecido, número de unidades, custo de terreno, ou seja, o orçamento completo.

Então, define-se o valor do empréstimo, mediante o cronograma-físico financeiro da obra.

O sucesso na gestão de financiamentos como MCMV, ressalta a especialista, depende, em primeiro lugar, da qualidade de vendas da construtora ou incorporadora. 

Sem isso, não ocorre a entrada de recursos, uma vez que eles só são liberados à partir de um determinado número de negociações das unidades. 

Score alto

“Em geral, as  empresas conseguem oferecer boas condições para captação desses créditos”, diz Simone Peixoto.

Construtoras e incorporadoras que pleiteiam empréstimos imobiliários com os bancos precisam de um credit score alto. Não podem ter nenhum restrição no mercado e estar com toda a documentação do empreendimento perfeitamente organizada.

“O score é calculado pela capacidade financeira da construtora no mercado, se a empresa tiver alguma restrição ou qualquer problema fiscal ela não consegue o financiamento, ela precisa estar com suas obrigações em dia, com a receita e com todos os órgãos governamentais”, ressalta a especialista em crédito. 

Deve haver um cuidado muito especial, salienta ainda, com o planejamento do cronograma físico-financeiro, juntamente com as vendas, porque tudo depende da evolução obra.

crédito financeiro: imagem de uma obra em seu início

Se existe uma previsão para sua execução e as vendas e isso não se cumpre, é cancelado o repasse das parcelas do financiamento e é preciso renegociar o empréstimo.

A esse respeito, veja os alertas de Simone Peixoto:

“É muito importante um excelente controle entre o cronograma físico financeiro e a evolução da venda, se você tiver esses dois controles seu empreendimento deslancha”, ensina.

Por isso, para uma gestão eficiente dos créditos financeiros, fica mais um conselho fundamental  da especialista no assunto:

“Ter um excelente planejamento, com uma boa equipe, de arquitetos, de engenheiros, juntamente com o financeiro, para que se planeje corretamente sua obra e não se prejudique o cliente, porque com um erro neste planejamento ela atrasa, a construtora paga mais juros e isso compromete o empreendimento”.

Não esqueça desses conselhos, eles são fundamentais para o sucesso dos seus negócios.

Mesmo na pandemia, os negócios continuam

Em meio à  pandemia, a Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC) e a Associação Brasileira de Incorporadoras acabam de anunciar a campanha Vem Morar.

Numa parceria com a caixa, ela visa estimular a compra de imóveis, populares como MCMV e de alto padrão também, com ofertas de condições especiais.

O setor reage e os negócios continuam, esperando-se ainda novos estímulos vindos da área governamental, em relação aos financiamentos.

Portanto, melhore a sua gestão de crédito financeiro, prepare a sua empresa para continuar crescendo porque, apesar de tudo, há boas perspectivas para o setor.

Caso precise de orientação nessa área, estamos à sua disposição, faça contato conosco, teremos satisfação em ajudá-lo.

Obrigado pela leitura, deixe seu comentário e compartilhe com seus sócios, colaboradores e amigos, pode ser útil para eles também. Até o próximo artigo.