Saiba como funciona a lei do distrato imobiliário

Bruno Amate Schmidt

Bruno Amate Schmidt

Product Manager do módulo Financeiro - Contas a Receber, especialista em Custos e Engenharia de Software.

5 de julho 2020

Contrato é o tipo de documento que todo mundo assina na esperança de não precisar usar. Mas quando algo dá errado, quem sairia prejudicado fica aliviado de ter usado a garantia legal para se proteger.

Na construção civil existem várias medidas para garantir que um eventual distrato de imóvel, ou seja, quando um contrato de venda é desfeito, seja feito sem grandes problemas. Mas para isso é essencial que você siga a lei do distrato imobiliário.

Neste artigo eu vou mostrar para você que lei é esta e o que você precisa saber sobre ela para realizar o distrato de maneira legal sempre que for necessário.

O que é a lei do distrato imobiliário?

Distrato imobiliário é a rescisão de um contrato de compra e venda que envolve um imóvel. O distrato pode ser tanto de iniciativa do comprador quanto da incorporadora. Antigamente, não existia uma lei específica que determinava como esse tipo de assunto deveria ser resolvido, o que tornava o distrato um verdadeiro pesadelo para todos os envolvidos.

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O caso precisava ser resolvido sempre na justiça, que determinava multas para a parte que julgava descumprir o acordo. Mas a demora para ter a decisão muitas vezes tornava o distrato uma longa batalha judicial em que todos perdiam.

Felizmente isso mudou:

Em 27 de dezembro de 2018, o presidente da república sancionou a lei n° 13.786, que regula a disputa entre cliente e incorporadora e determina o que acontece em cada situação. Essa lei é mais favorável às incorporadoras que aos clientes, já que as determinações de multa para compradores ficaram maiores que a média estipulada na justiça até então.

De certa forma, isso pode servir como proteção contra clientes que tentam comprar imóveis mesmo sabendo que não terão condições de pagar no longo prazo. Pensando que muitas incorporadoras usam o valor das vendas na planta para financiar a construção do empreendimento, essa proteção maior é significativa.

Conheça as novas consequências previstas com a lei do distrato imobiliário

O mais importante e significativo sobre a nova lei do distrato imobiliário são as mudanças que ela está provocando no mercado. Todo mundo no setor de construção civil sabe que que desfazer um contrato, por qualquer motivo, e não importa de que parte seja a iniciativa, é sempre desgastante e custoso.

Assim, com as mudanças realizadas e a maior clareza na regulação do distrato, muitos problemas serão evitados ou, pelo menos, resolvidos de maneira mais simples. Como destaques, vale a pena citar duas consequências importantes que podem representar muitos benefícios para todos os envolvidos na compra e venda de imóveis:

Redução na quantidade de distratos

Do lado das incorporadoras, que muitas vezes têm de lidar com prejuízo e dor de cabeça por conta de uma desistência, desde que a lei do distrato foi aprovada o cenário melhorou. A lei é do fim de 2018, e já em 2019 a queda foi grande:

De acordo com a Associação Brasileira das Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), a queda foi de 32,4% nas rescisões contratuais. Consegue pensar quanto dinheiro com honorários de advogados e tempo gasto com litígios isso economizou das empresas do setor?

A tendência é que isso continue acontecendo, por uma série de motivos. Compradores que não têm certeza se vão conseguir continuar pagando o imóvel vão pensar duas vezes antes de firmar esse compromisso. O mesmo acontece com pessoas que só compram por investimento e depois decidem partir para outro empreendimento que julgam ser mais rentável.

lei do distrato imobiliário

Afinal, a lei do distrato determina um teto de quanto do valor já pago pode ser devolvido ao comprador, e ninguém vai querer entrar em um investimento para arriscar perder dinheiro.

Possível baixa nos preços de venda dos imóveis

Se engana quem pensa que só as incorporadoras saem ganhando com a lei do distrato. Afinal, é sempre bom lembrar que o risco de o cliente desistir da compra é levado em consideração na hora de definir o preço de venda.

Como se trata de um problema sistêmico, ou seja, uma espécie de “doença crônica” do setor da construção civil, é natural que os imóveis fiquem mais caros para todos. Com a redução consistente dos casos de distrato, existe a chance real de as incorporadoras reduzirem os preços de imóveis na planta.

Isso poderia servir até como estratégia comercial, a fim de atrair mais compradores e realizar mais projetos em menos tempo.

Pensando bem, o assunto é bem simples:

O distrato é um problema para todas as partes, e qualquer iniciativa que reduza e regule com mais clareza essa rescisão de contrato é uma ajuda coletiva também. É claro que um lado sempre acha que poderia ter mais vantagem, mas o foco deve ser resolver o problema central.

Quais são as penas previstas com a lei do distrato imobiliário

Já falamos um pouco sobre as consequências e o efeito da lei do distrato no mercado imobiliário. Mas, de forma específica, você sabe quais são as penas envolvidas no caso de um contrato ser dissolvido?

É importante saber. Você também vai notar a seguir que algumas das penas dependem de certos fatores contratuais.

lei do distrato imobiliário

As penas para o distrato imobiliário são as seguintes:

Multa de acordo com o regime tributário do imóvel

No caso de o cliente desistir da compra, parte do valor que ele já pagou tem de ficar com a incorporadora, como forma de multa. A porcentagem da multa varia de acordo com o regime tributário do imóvel.

Funciona assim:

  • Se o imóvel estiver em regime de tributação especial (RET), como patrimônio de afetação, 50% do valor pago fica retido com a incorporadora.
  • Se o imóvel estiver em outro regime, 25% do valor fica retido com a empresa e o restante é devolvido ao comprador.

Por que existe essa diferença?

O patrimônio de afetação é um processo em que o valor que o cliente paga vai todo para financiar a obra. Nada desse valor passa a fazer parte do patrimônio da empresa. Nesse caso, a lei entende que reter 50% do valor é o correto para não afetar os outros clientes que não desistiram de suas obras.

Prazo amplo de atraso sem multa

Por sua vez, caso a incorporadora atrase, é direito do comprador desistir do contrato e reaver o que já pagou. Mas existem certas condições para isso. Primeiro, a empresa pode atrasar até 180 dias o prazo de entrega (6 meses) sem pagar multa.

Se passar do prazo além desses 180 dias, o cliente pode desistir do imóvel, receber de volta tudo o que já pagou e a multa contratual, em valores revisados e corrigidos. O pagamento deve acontecer em até 60 dias corridos depois do pedido de distrato.

A lei do distrato não é a maior causa de mudanças no mercado da construção civil. Mas é certo que ela provocou algumas alterações bastante positivas no setor. Mais que isso, podemos dizer que conforme o mercado acolhe essas mudanças e amadurece as relações de compra e venda, todos têm a ganhar: incorporadoras e clientes.

Mas uma coisa é saber o que a lei diz, outra é conseguir negociar de forma tranquila e fazer valer esses termos sem muitos problemas. Veja agora os passos fundamentais da negociação pós-distrato!