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Redução de custos fiscais com o RET – Regime especial de tributação do patrimônio de afetação e do programa Minha Casa Minha Vida

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12 de maio de 2017

As empresas de construção civil, dedicadas a incorporação imobiliária, podem reduzir custos fiscais se aderirem ao RET – Regime especial tributário do patrimônio de afetação.

O RET foi instituído pela Lei 10.931 de 2004 e é “aplicável às incorporações imobiliárias, em caráter opcional e irretratável enquanto perdurarem direitos de crédito ou obrigações do incorporador junto aos adquirentes dos imóveis que compõem a incorporação” (artigo 1° da Lei).

A adesão ao regime especial resulta no pagamento, de forma unificada e em DARF próprio, dos seguintes impostos e contribuições:

  • Imposto de Renda das Pessoas Jurídicas – IRPJ;
  • Contribuição para os Programas de Integração Social e de Formação do Patrimônio do Servidor Público – PIS/PASEP;
  • Contribuição Social sobre o Lucro Líquido – CSLL; e
  • Contribuição para Financiamento da Seguridade Social – COFINS.

Regime especial de tributação do patrimônio de afetação

Recolhimento unificado de tributos a alíquota de 4% sobre as receitas recebidas

A opção pelo RET pode ser feita pelas incorporadoras, mediante a entrega do termo de opção ao regime especial de tributação na unidade competente da Secretaria da Receita Federal. Para isto é necessário que o terreno e as acessões objeto da incorporação imobiliária tenham sido afetados e seja realizada a inscrição de cada incorporação afetada no Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica.

A opção pelo RET pode ser feita após o início da obra. Entretanto, vale destacar que só podem ser tributadas pelo RET as receitas decorrentes de unidades vendidas antes da conclusão da obra. Para estes casos, as receitas recebidas serão tributadas pelo RET, independentemente de ocorrerem antes ou após a conclusão da obra ou a entrega do bem (Solução de consulta 244 de 30/09/2014).

Por outro lado, as receitas decorrentes das vendas de unidades imobiliárias realizadas após a conclusão da respectiva edificação, por sua vez, não se sujeitam ao RET.

Em 2004, quando instituído o regime especial, as incorporadoras deveriam recolher 7% sobre as receitas recebidas mensalmente para cada incorporação submetida ao RET, e passou para 6% alguns anos depois.

Em 2013 finalmente, a opção pelo RET passou a representar um benefício fiscal para muitas incorporadoras, quando a alíquota aplicável às receitas recebidas, para fins de recolhimento unificado dos tributos relativos a incorporações submetidas ao RET, passou a ser de 4% (1,71% – Cofins; 0,37% – PIS/Pasep; 1,26% – IRPJ; e 0,66% – CSLL).

O Programa Minha Casa Minha Vida

Incidência de 1% sobre as receitas recebidas

O Governo Federal também incentivou as incorporadoras, que promovem a incorporação de imóveis  residenciais  de  interesse  social (destinados à construção de unidades residenciais no âmbito do MCMV).  

Até 31 de dezembro de 2018, estas empresas podem optar pelo pagamento unificado dos tributos (IRPJ, CSLL, PIS e COFINS), aplicando a alíquota de 1% (0,44% – Cofins; 0,09% – PIS/Pasep; 0,31% – IRPJ; e 0,16% – CSLL) sobre o total das receitas mensais recebidas. Isto desde que a construção  tenha  sido  iniciada  ou contratada a partir de 31/03/2009.

Também tem direito a utilização do benefício, as construtoras contratadas para construir unidades habitacionais no âmbito do MCMV e  obras  de  construção  ou  reforma  de  creches  ou  de  pré­-escolas, que podem tributar suas receitas mensais auferidas pelo contrato de construção à alíquota de 1%.

Para as construções iniciadas a partir de 28/12/2012, consideram-se projetos de incorporação de imóveis de interesse social ou contrato de construção aqueles com valor comercial de até R$ 100.000,00.

E ainda, para efetuar o pagamento unificado dos tributos decorrentes do MCMV, as incorporadoras devem fazer a opção pelo RET conforme a Lei 10.931/04. Por outro lado, para as empresas contratadas para a construção de unidades habitacionais, basta o recolhimento unificado dos tributos.

Você pode descobrir tudo o que sua construtora precisa para participar do MCMV com nosso ebook gratuito: MINHA CASA MINHA VIDA: Um guia para o construtor

O que deve ser considerado como receita mensal recebida?

Para o recolhimento unificado dos tributos IRPJ, CSLL, PIS e COFINS, são consideradas receitas mensais recebidas o total das receitas recebidas decorrentes da comercialização de unidades imobiliárias ou dos contratos de construção,  as  receitas  financeiras  e  as variações  monetárias  decorrentes dessa operação. Deste valor podem ser deduzidas as vendas canceladas, as devoluções de vendas e os descontos incondicionais concedidos.

As demais receitas da incorporação submetida  ao  RET devem ser  tributadas através do regime de tributação escolhido pelo incorporadora.

Regras aplicáveis ao RET do patrimônio de afetação e Minha Casa Minha Vida

O pagamento unificado dos tributos da incorporações submetidas ao RET e ao PMCMV deve ser feito até o vigésimo dia do mês subsequente ao da sua apuração e é considerado definitivo, não gerando, portanto, direito à restituição ou à compensação com o que for apurado pela incorporadora.

Para os incorporadores, é obrigatória a manutenção de escrituração contábil segregada para cada incorporação submetida ao regime especial de tributação e a escrituração do registro 1800 do EFD Contribuições.

Sua empresa está aproveitando o benefício do RET?

É importante, ao iniciar um empreendimento, avaliar os regimes tributários e benefícios fiscais existentes. Isso, sem dúvidas, pode resultar em economia tributária e consequente aumento no resultado do empreendimento.

Além da apuração individualizada dos tributos, um software de gestão pode apurar o RET e gerar as devidas informações  dos empreendimentos submetidos a este regime para o EFD Contribuições.

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Fontes:

Instrução Normativa RFB nº 1435, de 30 de dezembro de 2013

Lei n° 10.931, de 02 de agosto de 2004

Lei n° 4.591, de 16 de dezembro de 1964

Solução de consulta 244 de 30/09/2014

Taiana Silveira

  • Product Owner do módulo Obrigações Fiscais do Sienge
  • Contadora formada pela UFSC
  • Especialista em Contabilidade e Direito Tributário
 

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