Aditivos na construção civil: saiba como evitá-los e até lucrar com eles

Monica Possel

Monica Possel

Product Manager do Comercial do Sienge e especialista em UX Design.

21 de agosto 2020

Os aditivos de contratos na construção civil estão entre os problemas que causam arrepios nos empreendedores e gestores só de pensarem neles. Se você já teve esse contratempo sabe bem do que estou falando, mas se não teve, é melhor estar preparado para isso.

Resumidamente, eles são os complementos feitos nos contratos para cobrir gastos que não estavam previstos no orçamento. Por isso, podem representar um grande empecilho no andamento de uma obra e até mesmo causar prejuízos irreparáveis para a construtora ou incorporadora.

Isso ocorre também em outras áreas, mas os problemas com aditivos na construção civil costumam ser maiores porque envolvem mais recursos e prorrogação de prazos, na maioria das vezes. Além disso, nem sempre os clientes compreendem bem a situação.

É o suficiente para azedar muitas relações entre contratados e contratantes, com desentendimentos onde todos saem perdendo. Se isso lhe preocupa, entenda melhor a problemática dos aditivos e saiba como evitá-los e como é possível lucrar com a venda de aditivos de serviços.

Aditivos na construção civil envolvem escopo, prazo e custos

As alterações de contrato envolvem, normalmente, os três pilares dos empreendimentos, que são seu escopo, prazos e custos. Isso pode acontecer por mudança de planos do cliente, que decide modificar algum aspecto ou acrescentar algum item novo ao projeto.

Mas o mais comum são os eventos inesperados, tanto nas obras públicas como nos empreendimentos privados, podendo acontecer tanto numa grande obra como numa simples reforma de imóvel.

Aditivosde contrato envolvem mudanças no escopo do projeto

 

Uma escavação que se depara com uma formação rochosa, por exemplo, ou um fenômeno climático como chuvaradas e enchentes.

O mesmo vale para um encanamento antigo que se está para se romper ou  uma fiação elétrica deteriorada, que só são percebidos na sua visualização, após a abertura das paredes numa reforma.

Ou seja, são diversas situações como essas que tumultuam o andamento de uma construção, exigindo a repactuação do contrato, com a anotação de novos serviços, novos valores e novos prazos.

Também é verdade que muitas vezes falta um detalhamento técnico mais apurado previamente, pois ainda há quem faça contratos precários, apenas com o básico,sem atentar para as especificidades de cada empreendimento.

Os aditivos na legislação

Quanto ao aspecto legal, o Código Civil faz o regramento dos contratos firmados nas mais diversas áreas e situações do direito privado, isto, é de empresas com empresas ou entre empresas e pessoas.

Ele prevê a possibilidade de modificação dos contratos, mas desde que haja vontade expressa das partes, isto é, não pode haver mudança nos contratos de forma unilateral.

Já no que se refere ao setor público é diferente. O tema está normatizado pela Lei das Licitações, que no seu artigo 65 prevê a possibilidade da alteração dos contratos unilateralmente em duas situações especifícas:

  • Quando houver modificação do projeto ou das suas especificações para melhor adequação técnica aos seus objetivos.
  • Se for necessária a modificação do valor contratual em decorrência de acréscimo ou diminuição quantitativa de seu objeto.

Além disso, podem ser pactuados acréscimos de comum acordo entre o poder público e as empresas em outras situações. Por exemplo, quando for necessária a modificação da execução da obra devido à  impossibilidade técnica da aplicação dos termos originais do contrato.

Assim como para a manutenção do equilíbrio financeiro, diante de fatos imprevistos prejudiciais a uma das partes ou por causa da paralisação da obra pela falta de recursos para sua continuidade.

Aditivos na construção civil: iniciativa privada

Um estudo acadêmico do Curso de Engenharia Civil da Universidade Federal de Goiás (UFG) apontou as principais causas de aditivos nos empreendimentos da iniciativa privada. Algumas são perfeitamente aplicáveis também às obras públicas:

  • Alteração do escopo do contrato por iniciativa da contratante;
  • Manutenção do equilíbrio econômico-financeiro por acordo entre contratantes e contratadas;
  • Manutenção do equilíbrio econômico-financeiro necessário após os acontecimentos imprevisíveis;
  • Paralisação da obra devido à falta de recursos financeiros e orçamentários para a continuidade da obra;
  • Garantia de manutenção do equilíbrio econômico e financeiro devido à prorrogação de prazos;
  • Deficiência de planejamento;
  • Má qualidade dos projetos;
  • Restrições ambientais não previstos por ocasião da contratação;
  • Aumento excessivo dos preços dos insumos no mercado.

No estudo de caso da UFG, de uma obra de grande porte, os aditivos contratuais que os autores encontraram foram consequência de erros na execução, falta de planejamento, má elaboração de projetos e imprevistos. 

Agora veja mais algumas conclusões interessantes deste trabalho, que servem como recomendações a todas as empresas sobre os aditivos.

Recomendações sobre os aditivos

  1. O impacto financeiro decorrente de erros de projeto, é de até cinco vezes mais que o valor de contratação para elaboração dos mesmos.
  2. O melhor gerenciamento de projetos e investimento em projetistas representaria menores custos adicionais à obra e menores impactos no cronograma.
  3. Erros de projeto notados durante a execução da obra são provenientes de incompatibilização, detalhes mal elaborados, falta de estudo do local da obra, memoriais descritivos incompletos ou incorretos, falta de elementos nos projetos, deficiência e erros na sua elaboração, entre outros.
  4. Recursos como, a plataforma BIM  poderiam minimizar as incompatibilidades e erros de projetos, além de fornecer levantamento preciso no quantitativo de materiais e contribuir no desenvolvimento e acompanhamento da obra.
  5. É recomendável a criação de um banco de dados sobre problemas como estes para ser utilizado nos futuros empreendimentos, como orientação das equipes para evitar a  repetição de erros.
  6. Também é recomendável o treinamento constante dos profissionais envolvidos diretamente na execução da obra, a fim de manter uma equipe sempre qualificada, diminuindo-se os riscos de custos extras e atrasos de cronograma.

Prevenção desde o planejamento da obra

É unânime entre os especialistas que a prevenção aos aditamentos e desgastes com os clientes por causa disso se faz trabalhando na raiz do problema. Isto é, desde o planejamento da obra, fazendo um levantamento muito amplo e completo de todas as variáveis, do terreno ao clima da região, até eventuais restrições ambientais.

Depois, planejar, planejar e planejar. E, a partir disso, a empresa deve fazer um contrato bastante  detalhado. Não pode faltar nada sobre a execução e custos dos projetos, com um cronograma muito realista, prevendo inclusive possíveis prorrogações.

Planejar bem a obra evita a necessidade de aditivos de contrato

Peço a sua atenção para isso, que resume tudo:

A necessidade dos aditivos na construção civil vai ser menor quanto maior for a qualidade do planejamento, dos projetos, dos contratos e da gestão dos próprios contratos.

Vamos ver agora uma questão bem atual, com impactos inevitáveis sobre custos e cronogramas.

Aditivos de contratos na pandemia

Neste ano, a pandemia da Covid-19 desmanchou todos os planos das organizações que estavam em andamento. É uma daquelas situações imprevistas que levam aos aditivos.

Sendo assim, as construtoras e incorporadoras precisam readequar o cronograma de suas obras junto à instituição financeira, pois os percentuais de execução para liberação de recursos podem ser modificados em função disso.

Da mesma forma, o atraso de conclusão de cada obra precisa ser informado urgentemente aos compradores.

Nas obras públicas, onde o prazo de conclusão é acompanhado por cláusulas específicas do contrato, eventuais atrasos também devem ser registrados e aprovados pela contratante. Em seguida, deve-se avaliar a necessidade de acordar um Aditivo de Prazo, refletindo o novo cronograma da obra em questão.

Plataforma de gestão na hora de lidar com contratos

Um elemento-chave na prevenção de aditivos na construção civil é a gestão dos contratos. E quanto se trata de construção civil eles são inúmeros, não é mesmo? Temos não apenas o contrato do empreendimento em si, mas todos os demais contratos com fornecedores, prestadores de serviços e mão de obra.

Automatizar processos financeiros é essencial para o crescimento

Porém, uma  pesquisa realizada pela ANGC (Agência Nacional de Gestores de Contratos) revelou que 90% dos diretores de empresas admitem não ter uma política eficiente de gestão de contratos.

A mesma pesquisa indicou que 75% das organizações não têm metodologia de monitoramento de contratos de qualquer espécie. Mais que isso, 90% das organizações fazem a gestão de contratos apenas por e-mail.

Como resultado disso, sofrem com a ineficiência, desperdiçam tempo e recursos, enfrentam litígios judiciais e, claro, seguidamente estão às voltas com os aditivos. Tudo isso se traduz numa palavra: prejuízos.

O melhor meio de aprimorar essa área e ganhar mais competitividade a partir dela é a automatização da gestão dos seus contratos. E isto se faz com um sistema integrado de gestão empresarial.

Como a plataforma de gestão concentra 3 funções vitais na gestão de contratos

Uma plataforma de gestão como o Sienge Plataforma centraliza, organiza e coordena todas as informações estratégicas de uma construtora ou incorporadora, integrando áreas como a jurídica, contábil e financeira. Ele deixa tudo mais ágil e eficiente.

Cada vez que uma informação é adicionada ou modificada num setor ela é replicada, instantaneamente, nas demais áreas onde é importante. Assim, a empresa ajusta os seus processos, funcionando totalmente sincronizada, com dados seguros, sem as redundâncias e falhas tão comuns nos processos manuais.

O Sienge Plataforma é estruturado em módulos, como Engenharia, Contabilidade, Suprimentos, Financeiro, Gestão da Qualidade, entre outros. E há um deles que faz todo o controle do processo Comercial e Gestão de Contratos.

Como o Sienge faz a integração total das áreas envolvidas, da assinatura à execução de um contrato, ele proporciona economia de tempo e absoluta confiabilidade de informações.

Fica muito mais fácil, assim, acompanhar o andamento do que foi contratado e apontar prontamente qualquer ponto fora da curva que possa redundar num aditivo ou demanda jurídica mais adiante.

Venda de aditivos de serviços

Porém, existe uma possibilidade importante que favorece as empresas e os clientes, que é a venda de aditivos de prestação de serviços no pós-venda. Isto é, a construtora ou incorporadora que estabeleceu uma boa relação com seus compradores na execução do empreendimento, pode dar mais esse passo para incrementar sua lucratividade.

Isso é possível através da customização do imóvel, onde o cliente pode optar por trocar algum item, algum material como, por exemplo, trocar a pia da cozinha ou os azulejos do banheiro. Existe ainda a opção de vender o imóvel personalizado, mobiliado, que acontece após a venda da unidade em si.

Além disso, o cliente tem a opção de comprar uma garagem a mais ou trocar a unidade comprada por outra melhor. São diversas as alternativas neste sentido.

Opção de Downgrade

Mas pode existir um downgrade no pós-venda também: o cliente que comprou a cobertura pode querer trocar a unidade por uma inferior, com menor valor, para se adequar à sua nova realidade financeira.

Considere ainda que um imóvel, um prédio ou condomínio que você tenha construído vai precisar de serviços de manutenção preventiva obrigatórios, com revisões periódicas. Além de obras de reparação eventuais, ampliação, complementação e adaptação de áreas existentes, entre outras intervenções.

Enfim, há um grande espaço de serviços que podem ser oferecidos via aditivos contratuais aos seus compradores, com a fidelização de uma clientela significativa para o longo prazo, muito além da realização da obra.

Planeje muito bem

Planeje muito bem seus empreendimentos, elabore seus contratos com bastante cuidado e detalhamento, se possível com a automatização dos processos através de uma plataforma de gestão.

Cerque-se desses cuidados e os aditivos não vão ser um problema grave para sua empresa como é para tantas outras. Sem contar que você pode até mesmo lucrar com a venda dos aditivos de serviços.

Mas se você tiver qualquer dúvida, se precisar de alguma orientação sobre o tema, faça contato conosco, teremos muita satisfação em ajudá-lo.

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