Tudo que você precisa saber sobre Zoneamento Urbano

Marina Nascimento Silva

Marina Nascimento Silva

Formada em Engenharia Civil pela Universidade Federal de Santa Catarina (UFSC). Atualmente trabalha no escritório Marina Silva Engenharia.

11 de agosto 2020

Certamente você já ouviu falar em zoneamento urbano. O termo é muito usado em discussões urbanísticas frequentes sobre planejamento territorial, tanto a nível de gestão pública, que é quem efetivamente determina o zoneamento, quanto a nível de comunidade.

Do mesmo modo, também é muito citado no setor imobiliário, onde é fundamental para guiar construtoras, incorporadoras, empreendedores individuais e outros investidores.

Sendo importante em tantas esferas, é imprescindível que seja elaborado de maneira colaborativa entre população e Estado. Dessa forma é possível que os objetivos individuais dos cidadãos sejam compatíveis com as pretensões da administração pública para o município.

Sua origem relaciona-se a necessidade de ordenar o crescimento de centros urbanos, visto que a ocupação desordenada levou a degradação ambiental, ocupação de locais perigosos e sujeitos a deslizamento, como encostas de morros, criação de áreas de habitação precária, etc.

Deslizamento de terra em área de habitações precárias – Salvador/BA

Atualmente o termo zoneamento tem um significado muito mais abrangente.

Assim sendo, a seguir lhe apresento tudo que você precisa saber sobre o zoneamento urbano e mostro o quanto este instrumento legal está presente na organização dos espaços que você frequenta.

O que é Zoneamento Urbano?

O zoneamento urbano é um plano que divide um determinado espaço (cidade) em zonas territoriais e determina, para cada uma delas, as regulamentações pertinentes quanto ao uso e ocupação do solo.

Essa divisão da cidade em zonas leva em consideração diferentes fatores. Como exemplo pode-se citar a função predominante pretendida para a região (comercial, industrial, residencial, mista, etc.), a pretensão de preservar patrimônios naturais ou áreas de interesse cultural e a manutenção de centros históricos.

O zoneamento apresenta-se sob a forma de leis geralmente municipais. O plano diretor da cidade dá as condições gerais quanto ao uso e ocupação e o zoneamento traz as restrições específicas para cada zona.

Nesse contexto, sua representação mais usual e de prática interpretação nesses documentos se dá por meio de um mapa onde as zonas são bem demarcadas por cores diferentes e siglas específicas.

Imagem parcial do Microzoneamento de Florianópolis/SC (Fonte: Leis Municipais)

 

Zonas e respectivas siglas do Microzoneamento de Florianópolis/SC (Fonte: Leis Municipais)

 

O que o Zoneamento Urbano regulamenta?

As diretrizes constantes no zoneamento regulamentam aspectos como:

  • Tipo/função da edificação possível de se implementar na zona;

Residencial, comercial, industrial, agrícola, etc.

Algumas funções são proibidas na zona, outras são permitidas e algumas toleráveis em situações específicas.

  • Tamanho mínimo do lote;

Além do tamanho do mínimo do lote em si, estabelece também a menor medida possível de sua testada.

  • Taxa de ocupação máxima permitida;

Geralmente expressa sob a forma de porcentagem, a taxa de ocupação refere-se a área máxima de um determinado lote que pode ser ocupada por uma edificação.

Cálculo da taxa de ocupação (Fonte: Urbanidades)
  • Índice ou Coeficiente de aproveitamento;

Determina a área construída máxima possível para uma edificação em um dado lote.

Cálculo do coeficiente de aproveitamento (Fonte: urbanidades)
  • Taxa de permeabilidade;

Geralmente expressa em porcentagem, a taxa de permeabilidade representa a relação entre a área permeável e a área total do lote.

  • Altura máxima da construção ou gabarito;

Corresponde a distância do pavimento térreo até o ponto mais alto da edificação.

O número máximo de pavimentos também pode ser estipulado em substituição ou complementação a altura máxima.

  • Afastamentos mínimos frontal, laterais e fundos;

Compreende as distâncias mínimas frontal, lateral e fundos em relação aos limites de um terreno.

  • Características estéticas (em casos específicos);

Tem como objetivo estabelecer harmonia entre fachadas, por exemplo, em regiões como centros históricos.

Qual a importância do Zoneamento?

O zoneamento urbano é um instrumento importante capaz de promover o aumento da concentração populacional em uma determinada região. Também possibilita uma maior oferta de emprego a medida que facilita a implantação de atividades econômicas comerciais, agrícolas ou industriais no local.

Por outro lado, a recíproca também é verdadeira. Assim como o zoneamento urbano fomenta o crescimento de uma região também pode reduzi-lo.

Nesse sentido, o zoneamento é fundamental para o controle de tráfego. Também determina outros aspectos como:

A medida que se estabelecem zonas predominantemente residenciais, comerciais, industriais, agrícolas, mistas, etc., em tese essas edificações se estabelecem em regiões com infraestrutura adequada possibilitando um bom funcionamento do conjunto urbano.

Ou seja, as necessidades de tamanho de via pública e frequência de coleta de resíduos, por exemplo, são diferentes para cada zona.

Isso tudo garante uma melhor qualidade de vida a população.

  • Preservação de bens naturais como dunas e cursos d’água;

As regiões que contemplam áreas de preservação ambiental, em geral, apresentam taxas de ocupação e altura máxima reduzidos. Tudo isso para que as construções não interfiram negativamente no campo visual, na fauna/flora e qualidade dos mananciais.

Além disso, restrições quanto a determinados tipos de comércio e indústrias também são possíveis.

  • Preservação de centros históricos;

Em centros históricos é comum que o zoneamento determine que novas construções tenham fachadas “padronizadas” e empreguem características estéticas que não destoem das construções já existentes descaracterizando a região.

Nesse sentido, o prédio que abriga a sede da prefeitura de Salvador é frequentemente alvo de muitas discussões por não se adequar as características estéticas do centro histórico da cidade.

Contraste entre a sede da prefeitura de Salvador e o Centro histórico em seu entorno (Fonte: Bnews)
  • Tomada de decisão na implementação de investimentos imobiliários;

Como já mencionado, o zoneamento pode trazer restrições quanto a implementação de certos tipos de comércio e mesmo indústrias. Sendo assim, é fundamental na tomada de decisão quanto a investimentos desde o momento da aquisição do terreno.

Além disso, no desenvolvimento do projeto em si também é fundamental para guiar o profissional responsável por sua elaboração.

Qual a Lei de Zoneamento?

A lei de zoneamento se estabelece de forma especifica para cada cidade. Entretanto, de modo geral, todas as leis municipais tem por base as disposições do Estatuto da Cidade ou Lei nº10.257, de 10 de julho de 2001, que atua como um guia para o desenvolvimento das cidades.

Segue abaixo alguns exemplos de Leis municipais de zoneamento urbano.

  • Município de Florianópolis (SC): Lei nº 482/ 2014;
  • Cidade de São Paulo (SP): Lei nº 16.402/ 2016;
  • Município de Belo Horizonte (MG): Lei nº 7.166/1996;
  • Cidade de Salvador (BA): Lei nº 9148/2016.

Outros Tipos de Zoneamento

O Ministério do Meio Ambiente cita e detalha outros tipos de zoneamento como:

  • Zoneamento ambiental;
  • Socioeconômico-ecológico;
  • Zoneamento Agroecológico;
  • Agrícola de risco climático;
  • Zoneamento industrial;
  • Etnozoneamento.

Conclusão

Em suma, percebemos que o Zoneamento está presente em muitos dos espaços que ocupamos. Desde o centro financeiro ou zona industrial onde você trabalha, até a área residencial onde você mora.

Sendo assim, um plano de zoneamento mal elaborado ou não posto em prática pode acarretar prejuízos além dos estéticos, como mencionado anteriormente no centro histórico de Salvador. Outros danos como a sobrecarga de vias públicas e dos sistemas de recolhimento de esgoto também são observados.

Cabe destacar ainda que quem constrói em desacordo ao previsto no zoneamento urbano, de forma irregular, fica sujeito a embargo de obra e multas.

Por fim, uma revisão periódica e participativa das leis de zoneamento pertinentes a cada município, possibilita a adequação do instrumento legal as novas necessidades da comunidade e do Estado.

Agora que você já sabe tudo sobre o zoneamento urbano, me conte o que poderia ser mudado nele para melhorar o uso dos espaços que você ocupa. Comenta aqui que eu quero saber!