As Regras do Minha Casa Minha Vida que Você Precisa Conhecer

28 de junho de 2019

Assim como você, todos já ouviram falar do Programa Minha Casa, Minha Vida, mas não são muitos os que conhecem as suas regras. No entanto, todo empreendedor da construção civil precisa conhecê-las, pois se trata de uma grande oportunidade para o setor.

Afinal, estamos falando do mais importante programa habitacional brasileiro das últimas décadas, que já realizou o sonho da casa própria e moradia digna para milhões de famílias. E, embora estejam previstos ajustes, tem sua continuidade assegurada no atual governo.

Ele agora é coordenado pelo Ministério do Desenvolvimento Regional (MDR) que integra, numa única pasta, as políticas de infraestrutura urbana e promoção do desenvolvimento regional. 

O MDR reúne todas as iniciativas que estavam, até ano passado, sob a responsabilidade dos antigos Ministérios das Cidades e da Integração Nacional. Isso inclui o programa Minha Casa Minha Vida (MCMV), que será muito mais integrado às demais políticas de governo nos próximos anos, afirma a divulgação do ministério.

Seu foco, acrescentam, será a qualidade do ambiente construído: “O objetivo é fazer com que as moradias estejam acopladas a uma estratégia de desenvolvimento com geração de emprego e de infraestrutura para a qualidade de vida”.

Continue a leitura, saiba mais detalhes, e você vai ver que se trata de uma grande alternativa para construtoras e também incorporadoras de todos os portes.  

Mais de 4 milhões de moradias entregues

O programa Minha Casa Minha Vida (MCMV) foi lançado em março de 2009 pelo Governo Federal para permitir o acesso das famílias de baixa renda à casa própria. Também para incentivar a cadeia produtiva da construção civil e aquecer a economia, no auge da crise mundial iniciada em 2008.

É um programa que subsidia a aquisição da casa ou apartamento próprio para famílias com renda até R$ 1,8 mil. Ele ainda facilita as condições de acesso ao imóvel para famílias com renda mensal bruta de até R$ 9 mil. Mas atenção: a imprensa divulgou, há poucos dias, que esse limite deverá ser reduzido para R$ 6.986,00, a confirmar.

Os subsídios para as famílias mais pobres variam de acordo com a renda de cada família, podendo chegar a até 90% do valor do imóvel subsidiado pelo Governo Federal.

A meta inicial de entregar 1 milhão de habitações para famílias com renda de até 10 salários mínimos foi ampliada nas fases 2 (2011) e 3 (2016). Até 2018, o Programa contratou aproximadamente 5,5 milhões de unidades habitacionais em todo o país. 

Destas, mais de 4 milhões já foram entregues, segundo os dados oficiais. No total, foram investidos no programa mais de 300 bilhões de reais.

Dizem que o único programa de habitação popular no Brasil que alcançou números parecidos foi o antigo BNH (Banco Nacional de Habitação). No período do regime militar, ele financiou 4,5 milhões de imóveis, mas em 22 anos.

Melhoria na qualidade habitacional

Na verdade, havia temores do setor quanto à continuidade do programa. Mas o 91º Encontro Nacional da Indústria da Construção (Enic), em maio, serviu para esclarecer muitas dúvidas, além de trazer algumas novidades.

O secretário Nacional da Habitação, Celso Matsuda, confirmou que um novo programa habitacional está em elaboração. Mas são mudanças específicas para a Faixa 1 do programa MCMV. 

Ele passará a ser trabalhado em dois níveis: baixíssima renda e baixa renda. É importante destacar o que disse o secretário:

“O investimento prioritário do governo federal são as obras habitacionais. O Minha Casa Minha Vida é um programa vitorioso e não pode parar. Os recursos estão mantidos. O nosso foco é a faixa 1, que atinge a parcela da população de baixíssima renda e precisa ter seu conceito reformulado. Por isso, estamos elaborando um novo programa, em parceria com os ministérios do Desenvolvimento Regional, da Economia, Caixa Econômica Federal e a iniciativa privada, que tem como objetivo a melhoria habitacional e não a produção habitacional”.

Neste sentido, esclareceu que o programa deve trabalhar não apenas na oferta de habitação, mas na melhoria da qualidade habitacional. “As regiões metropolitanas do País abrigam 88,6% dos domicílios em aglomerados subnormais. 

Por isso, temos que investir na reurbanização desses centros urbanos e na melhoria das condições de moradia”, acrescentou.

Nos dez anos do MCMV, alguns conjuntos habitacionais foram construídos em locais distantes dos centros urbanos, sem instalações básicas, como água, energia ou esgoto. A distância prejudica a qualidade de vida de quem mora longe do trabalho e leva horas no deslocamento. Dificulta também o acesso a escolas e unidades de saúde.

Mas tem mais novidades para as construtoras e incorporadoras.

Programa mais acessível às construtoras

No mesmo encontro, o presidente da Caixa Econômica Federal (CEF), Pedro Duarte Guimarães, afirmou que o MCMV ficará mais acessível para a construção civil. A ideia é de que um número maior de empresas participe do programa, adiantou. 

Guimarães contou que durante as viagens que vem fazendo pelo Brasil, com o programa ‘Caixa Mais Brasil’, pôde perceber a importância do MCMV para a população e para a indústria da construção. 

“Viajando é que fui entendendo o poder de alcance do programa de baixa renda. Não há chance de ser interrompido”, garantiu.

Ele anunciou que a Caixa lançará em larga escala um programa de capital de giro, que aquecerá o mercado com cerca de R$ 3,4 bilhões. 

Não marcou data do lançamento, mas ressaltou que este capital de giro será essencial para o setor de construção civil. Mas disse que as construtoras podem contar com uma verba suplementar que poderá ajudá-las a iniciar 10% de uma obra ou mesmo concluí-la. 

O presidente da Caixa ainda confirmou que fará reuniões com empresários do setor pelo país para discutir o programa e toda pauta de interesse do mercado de construção.

Ofertas aos empreendedores

Aos empreendedores da construção civil, aliás, a Caixa Econômica Federal oferece cinco linhas de financiamento, incluindo a faixa de renda mais importante do programa Minha Casa MInha Vida:

  1. Imóvel na Planta: linha de crédito para produção de empreendimentos habitacionais por meio de financiamento direto a pessoas físicas.
  2. Apoio à Produção: ideal para empresas que precisam de velocidade na produção dos empreendimentos imobiliários.
  3. Alocação de Recursos: financiamento para empreendedores, pessoa física ou jurídica, que produzem empreendimentos com recursos próprios ou de terceiros.
  4. Plano Empresário: financiamento simplificado a empresas para produção de empreendimentos residenciais.​
  5. Recursos FAR: os recursos do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR) são utilizados para construção de empreendimentos habitacionais para atendimento de beneficiários com renda familiar até 1.800 reais indicados pelo Poder Público

Vamos explicar melhor como funciona este último item, que tem relação direta com a principal faixa do MCMV, que opera com verbas do FAR e também do FGTS. 

O Fundo de Arrendamento Residencial (FAR) recebeu recursos transferidos do Orçamento Geral da União (OGU) para viabilizar a construção de unidades habitacionais. A medida foi tomada para atender ao déficit habitacional urbano dessa faixa de famílias com renda até R$ 1.800,00. 

O estado ou município pode indicar famílias para serem beneficiadas com o recurso por meio do MCMV. A execução das obras do empreendimento é realizada por construtora contratada pela Caixa, que se responsabiliza pela entrega dos imóveis concluídos e legalizados. 

As empresas de construção civil participam com a apresentação de propostas e na execução dos projetos aprovados para as unidades habitacionais do programa.  

Regras do Minha Casa Minha Vida 

Bem, chegou a hora de você saber em detalhes as regras do programa Minha Casa Minha Vida que, você já viu, é grandioso.

  • A principal condição para uma família adquirir um imóvel por meio do MCMV é estar enquadrada nas faixas de renda previstas no programa. 
  • Famílias com renda bruta mensal de até R$ 9 mil podem participar do programa, desde que não possuam casa própria ou financiamento em qualquer unidade da federação. Nem tenham recebido anteriormente benefícios de natureza habitacional do Governo Federal.
  • A seleção dos beneficiários é de responsabilidade das prefeituras para as famílias com renda mensal de até R$ 1,8 mil. Os interessados devem se cadastrar na Prefeitura e aguardar a disponibilidade de unidades habitacionais, que são sorteadas em sua cidade.
  • Para as demais faixas de renda (1,5; 2 e 3), preenchidos os critérios necessários, basta buscar uma instituição financeira que opere o programa Minha Casa Minha Vida. E juntar a documentação solicitada para que seja avaliado o financiamento da unidade habitacional pelo MCMV.

Então, as faixas de renda contempladas são as seguintes:

Faixa 1 (Urbana e Rural) – Famílias com renda mensal bruta de até R$ 1,8 mil.

Faixa 1,5 – Famílias com renda mensal bruta de até R$ 2,6 mil

Faixa 2 – Famílias com renda mensal bruta de até R$ 4 mil.

Faixa 3 – Famílias com renda mensal bruta de até R$ 9 mil.

Vou explicar melhor para você cada uma delas: 

Faixa 1 – Modalidade Urbana

Atende famílias com renda mensal bruta limitada a R$ 1,8 mil e opera com recursos do Orçamento Geral da União (OGU). A concessão de descontos (subsídios) para esta faixa pode chegar a até 90% do valor do imóvel, não havendo cobrança de taxa de juros. 

O limite máximo de aquisição da unidade habitacional é de R$ 96 mil e varia de acordo com a localização do imóvel. Pago em até 120 prestações mensais de, no máximo, R$ 270,00, sem juros.

Faixa 1 – Modalidade Rural

É voltada aos agricultores familiares, trabalhadores rurais ou de comunidades tradicionais (como quilombolas, extrativistas, pescadores artesanais, ribeirinhos e indígenas). Opera com recursos do Orçamento Geral da União. 

Possui três grupos de renda, que variam até R$ 78 mil por ano. Permite tanto a construção de novas casas quanto reforma de unidades já existentes.

Critérios de priorização na seleção

Conforme a Lei 11.977, de 7 de julho de 2009, são levados em consideração os seguintes critérios na seleção dos beneficiários do Programa: 

  • Famílias residentes em áreas de risco ou insalubres ou que tenham sido desabrigadas, comprovado por declaração do Ente Público.
  • Famílias com mulheres responsáveis pela unidade familiar, comprovado por autodeclaração; 
  • Famílias de que faça parte pessoa (s) com deficiência, comprovado com a apresentação de laudo médico.

Faixa 1,5

Financia imóveis destinados às famílias com renda mensal bruta até R$ 2,6 mil com recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS). Para essa faixa, os descontos no valor do imóvel podem alcançar R$ 47,5 mil, e a taxa de juros efetiva é de 5% a.a. 

O valor máximo do subsídio é válido para beneficiários com renda familiar bruta de até R$ 1,2 mil. A partir dessa renda familiar bruta, o subsídio será reduzido progressivamente até a renda de R$ 2 mil, igualando-se ao referente às operações da Faixa 2. 

Os limites máximos de valor de venda ou investimento dos imóveis podem chegar a R$ 144 mil. Essa Faixa foi lançada em meados de 2016.

Faixa 2

Financiamento de imóveis destinados às famílias com renda mensal bruta até R$ 4 mil com recursos do FGTS. Para essa faixa, o desconto máximo para pagamento de parte do valor do imóvel é de até R$ 29 mil para famílias com renda mensal de R$ 1.800. Acima disso, há redução progressiva do subsídio. 

A taxa de juros varia entre 5,5 e 7% a.a. Os limites máximos de valor de venda ou investimento dos imóveis podem chegar a R$ 240 mil.

Faixa 3

Financia imóveis às famílias com renda mensal bruta até R$ 9 mil com recursos do FGTS. Nessa faixa, não há concessão de descontos para pagamento do valor do imóvel. O subsídio está na taxa de juros efetiva que é de até 9,16% a.a., reduzida em relação às praticadas pelo mercado imobiliário. 

Os limites máximos de valor de venda ou investimento dos imóveis podem chegar a R$ 300 mil, de acordo com o porte populacional e o recorte geográfico do município.

Alterações nos valores e limites

Em março deste ano, o MDR e a Caixa divulgaram algumas alterações nos valores de subsídio e de limite de preço de financiamento. Aconteceram mudanças nos limites de valor do imóvel para municípios com população inferior a 50 mil habitantes. Também houve alteração do subsídio para imóveis em municípios com menos de 20 mil habitantes. 

Confira a Tabela 1

Também foram alteradas as condições para subsídios nos dois últimos recortes territoriais dos programas. 

O valor máximo do subsídio para a faixa 1,5 do MCMV, R$ 47,5 mil, será mantido para os mutuários com renda bruta até R$ 1,2 mil. Rendas superiores a esse valor terão redução progressiva do subsídio. 

Para os beneficiários da faixa 2, o valor máximo de R$ 29 mil permanece para os mutuários com renda familiar bruta mensal de até R$ 1,8 mil, conforme a região.

Confira a Tabela 2

Com essas novas condições, a Caixa diz que está com capacidade plena para atender a demanda por moradia e aplicar todo o orçamento disponível para 2019. O objetivo continua sendo promover o aquecimento da economia, gerando empregos e renda, além de contribuir para a redução do déficit habitacional do País.

Agora veja, as condições para as construtoras interessadas participarem do programa.

Participação das construtoras

Como disse o presidente da Caixa, a intenção do governo é ampliar o número de construtoras participantes. É preciso ressaltar que, embora pareça um mercado para grandes construtoras, quase 70% do MCMV é tocado por médias e pequenas construtoras.

A menos que aconteça alguma mudança, as exigências para as empresas construtoras no programa continuam sendo as que seguem.

 Construtoras Minha Casa Minha Vida – Faixa 1

Essa faixa de renda familiar é o foco principal do governo e as construtoras que conseguem aprovar seus projetos junto à Caixa não precisam fazer esforço para venda. O cliente é a própria Caixa.

Para esses empreendimentos o banco libera o valor do terreno à vista e paga a construção conforme as medições feitas por engenheiro da própria instituição.

As construtoras apresentam propostas com projetos que, aprovados, devem ser seguidos à risca, pois qualquer perda impacta diretamente no caixa das Construtoras Minha Casa Minha Vida.

O mesmo vale para o possível atraso de entrega do empreendimento, pois o contrato prevê multa por atraso. Portanto, capriche no projeto antes de aprová-lo junto à CEF, faça um bom orçamento de obra e tenha um planejamento detalhado das etapas para não correr riscos.

Atrasos de pagamentos

Vale ressaltar para construtoras que tenham a Caixa como cliente que os pagamentos são feitos por liberação do governo e algumas já passaram por dificuldades devido a atrasos desses pagamentos.

Isto significa que as construtoras com obras para a faixa 1 devem ter um caixa bem estruturado, para não serem abaladas por possíveis atrasos por parte do governo.

regras do minha casa minha vida

Construtoras Minha Casa Minha Vida – Faixas 2 e 3

Para estas faixas de renda, a empresa deve apresentar o projeto do empreendimento à superintendência da Caixa na região do imóvel. O banco faz a pré-análise autorizando – ou não – a comercialização do imóvel vinculada ao programa MCMV.

Feito isso, a Caixa libera o financiamento da produção de até 100% da obra com taxas muito atraentes. O recurso é liberado mediante a medição realizada por engenheiro da CEF.

No decorrer da obra a empresa vende unidades habitacionais do empreendimento, a Caixa financia a compra do imóvel e abate esse valor da dívida da empresa junto ao banco.

Ao final, cabe às Construtoras Minha Casa Minha Vida entregar o empreendimento finalizado aos compradores.

Déficit habitacional ainda é enorme

A Fase 3 do MCMV iniciou em 2016 com a meta de entregar mais 4,6 milhões de novas unidades, que ainda não foi atingida totalmente. Sendo que o déficit habitacional do País, depois de tudo, ainda é enorme e está estimado em 6,35 milhões de unidades.

Portanto, têm muitas casas, muitos apartamentos, muitos condomínios para serem construídos ainda. Em uma economia que segue patinando, esse programa ainda é uma alternativa muito atraente de negócios para construtoras e incorporadoras.

O fato é que, mesmo com alguns problemas, como atrasos nos pagamentos, o programa alavancou o setor, nos últimos anos. Disso se aproveitaram muitas empresas para ganhar crescer. 

Agora que o programa se reestrutura e toma fôlego para continuar, é o momento de 

cada empresa interessada fazer um planejamento minucioso voltado para esse mercado. O MCMV ainda pode trazer muita rentabilidade e pujança para o setor. 

Então, depois do que leu, você acha que vale a pena apostar no maior programa habitacional da história do País e direcionar sua empresa para ele? 

Deixe sua opinião nos comentários e compartilhe com seus sócios, colaboradores e amigos, pode ser útil para eles também. Obrigado pela leitura e até o próximo artigo. 

Tomás Lima

  • Gestor de Conteúdo
  • Graduado em Administração pela UFMG
  • Apaixonado por Construção Civil
 

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