Perfil da Construção – Felipe Cavalcante: mercado imobiliário e turismo

3 de abril de 2018

Neste Perfil da Construção, conversamos com Felipe Cavalcante, presidente da Associação para o Desenvolvimento Imobiliário e Turístico do Brasil – ADIT BRASIL.

Ele atua no setor da construção civil e no mercado imobiliário desde 1995. Desenvolveu mais de 80 empreendimentos, entre imóveis de luxo, habitações econômicas, loteamentos e obras de infraestrutura urbana.

É formado em Marketing e Administração de Empresas, com pós-graduação em Gestão Empresarial pela Fundação Getúlio Vargas.

Foi presidente da Associação das Empresas do Mercado Imobiliário de Alagoas (ADEMI/AL), vice-presidente do Sindicato da Indústria da Construção do Estado de Alagoas e membro do Conselho de Proteção ao Meio Ambiente de Maceió, além de ser membro do Núcleo de Altos Temas – NAT do SECOVI/SP.

SOBRE A ADIT – Fundada em 2006, a ADIT Brasil é uma entidade sem fins lucrativos, que tem como objetivo o desenvolvimento dos mercados imobiliário, turístico e urbanístico dentro das melhores práticas nacionais e internacionais. Seu associados estão presentes em 18 estados brasileiros.

Felipe Cavalcante (ADIT/Divulgação)

SIENGE – Como você começou atuar nos setores imobiliário e turístico?

Ingressei no setor imobiliário em 1995. Desde então, construí diversos tipos de empreendimentos: loteamentos, prédios de luxo, habitações populares e de interesse social, entre outros.

No setor hoteleiro-turístico, minha entrada se deu por intermédio do Complexo ILOA, em Barra de São Miguel, Alagoas. Ele inclui o  ILOA Resort e o ILOA Residence, que juntos possuem 260 apartamentos construídos, e o ILOA Vacation Club, com 2 mil associados.

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ILOA Resort (ILOA/Divulgação)

SIENGE –  O que motivou a fundação da ADIT Brasil?

A ADIT Brasil foi criada porque, em meados dos anos 2000, houve um grande boom de investimentos estrangeiros no Nordeste. Mas esse processo estava desorganizado: muitos oportunistas do Brasil explorando investidores internacionais, e vice-versa. Por isso, nós queríamos separar o joio do trigo.

Então, em cada estado do Brasil, selecionamos empresas reconhecidas de diversos setores, dentro do conceito “one stop shop”. Assim, investidores e empresários podiam ter acesso, em cada região, a associados da ADIT que possuíam escritórios jurídicos, imobiliárias, construtoras, incorporadoras, redes hoteleiras, etc.

Dessa forma, havia um ponto de apoio sério para reduzir a curva de aprendizagem no País, achar boas oportunidades e, ainda, intermediar o relacionamento com o setor público.

Foi assim que conseguimos identificar quem era quem no setor internacional e orientar tanto os empresários brasileiros quanto os governos sobre a seriedade dos investidores.

SIENGE –  Como a ADIT atua para auxiliar a atrair investimentos imobiliários e turísticos aos estados? 

O foco da ADIT, desde sua criação, é a atração de investidores. Fazemos isso principalmente por meio da promoção de links entre o mercado financeiro e o mercado imobiliário. Neste último caso, refiro-me a empreendimentos de base imobiliária, como hotéis, shopping centers, loteamentos, centros corporativos e logísticos, entre outros.

Nesse sentido, uma de nossas iniciativas é o ADIT Invest, seminário sobre investimentos imobiliários e turísticos. Trata-se do evento mais importante dessa área no Brasil.

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ADIT Invest (ADIT/Divulgação)

Também ajudamos muito a melhorar a segurança jurídica dos licenciamentos ambientais. Durante anos, nosso grande foco foi a atração de investimentos. Mas em determinado momento, percebemos que não adiantava trazer investimentos se eles não conseguiam sair do papel devido à insegurança jurídica gerada pelas regras de licenciamento ambiental.

Nosso papel para modificar essa situação foi determinante. Atuamos nas votações do Novo Código Florestal, da Lei da Mata Atlântica e da Lei Complementar 140/2011 – que, entre outras questões, definiu a competência do licenciamento entre os entes federativos.

Além disso, já realizamos inúmeras missões técnicas internacionais. Viajamos ao exterior com diversos governadores para agendas com investidores e promovemos seminários em vários países divulgando o Brasil.

SIENGE –  Em muitas regiões, o turismo é a alavanca para o crescimento do mercado imobiliário. De que tipo de investimento o Brasil necessita para impulsionar o desenvolvimento sustentável do setor turístico?

Em primeiro lugar, é preciso ter recursos de longo prazo e a custos baixos para o financiamento de hotéis. Sem isso, não há o que falar sobre desenvolvimento hoteleiro. Mas, infelizmente, hoje isso não existe. Esses recursos são extremamente centralizados no Banco Nacional de Desenvolvimento Econômico e Social (BNDES) e no Banco do Nordeste (BNB).

Frequentemente, os investimentos em infraestrutura turística não são direcionados às reais necessidades do setor. Muitas vezes, eles são baseados em critérios políticos e acabam aplicados em cidades sem nenhuma relevância para o mercado de turismo. É fundamental canalizar melhor esses investimentos, que já são escassos, aplicando-os onde realmente existem pólos de atratividade turística.

Outro ponto é que o turismo está diretamente relacionado a acesso. Por isso, aeroportos internacionais, nacionais e regionais, duplicação de rodovias e estrutura de portos são investimentos prioritários para o setor.

Porém, para aumentar esses investimentos, também é preciso que haja mais segurança jurídica, principalmente na área ambiental. O setor turístico tem interesse nas zonas mais bonitas, com ecossistemas mais delicados. Precisamos encontrar mecanismos para definir que áreas podem ou não ser exploradas. O que não podemos é continuar com a atual indefinição.

Outra situação comum, que não pode perdurar, é o poder público estabelecer que determinada região pode ser explorada, mas depois de anos do licenciamento da obra, entidades como Ministério Público embargarem o empreendimento.

SIENGE –  Você acha que existem potenciais pouco explorados no setor turístico nacional? Quais são eles e como podem ajudar a aquecer o mercado imobiliário?

O potencial do turismo brasileiro é muito grande. Mas não acredito que o turismo de “sol e praia” tenha tanto apelo internacional, pois envolve viagens de longa distância e voos mais caros, sendo que há vários outros países que também possuem praias lindas.

Por outro lado, temos a Amazônia, o Pantanal e diversos nichos regionais com muito potencial a ser explorado. Devemos entender que a grande maioria do turismo é feita em âmbito regional e aproveitar melhor esse potencial.

perfil da construção

Área da Amazônia próxima a Manaus, Amazonas (Wikipédia/Divulgação)

Atualmente, o segmento turístico que mais está se desenvolvendo em termos de investimento é o de propriedades compartilhadas. A economia compartilhada é uma tendência mundial. Por meio da multipropriedade, ou time sharing, a pessoa paga pelo que usa. Isso, sem sombra de dúvidas, impactará positivamente o turismo brasileiro nos próximos anos.

Para completar, outro segmento que deveria ser mais explorado no País é o de parques aquáticos e temáticos.

SIENGE –  O governo afirmou  estar incentivando o ingresso de investidores estrangeiros no setor turístico brasileiro. Como você percebe isso na prática?

Não estou vendo isso acontecer. Existem ações tímidas por parte do governo, tais como a participação em algumas feiras. Mas ainda não vi políticas públicas nesse sentido.

Há dez anos, havia um interesse muito maior em incentivar o ingresso de investidores estrangeiros no setor turístico porque o mercado internacional estava procurando muito o País. Mas hoje esse cenário mudou. No momento, o foco dos setores de turismo e imobiliário está no próprio mercado nacional.

SIENGE – Em sua opinião, quais são os principais entraves para o desenvolvimento do mercado imobiliário nacional?

Precisamos de um ambiente macroeconômico favorável – com taxas de juros, inflação e desemprego baixos. Esses são os drivers do setor. Nesse sentido, o mercado imobiliário brasileiro está indo bem. Ele passou por uma crise, um ajuste de preços de oferta e demanda, mas hoje os problemas são muitos mais pontuais do que há 15 anos.

Em termos de legislação, alguns ajustes precisam ser direcionados, como no caso dos distratos.

SIENGE – Que boas práticas de urbanismo poderiam ser implementadas no Brasil para revitalizar os centros urbanos e estimular o crescimento inteligente das cidades?

Em termos de desenvolvimento urbano, o foco da ADIT é espalhar e difundir as melhores práticas do urbanismo mundial em todo o Brasil. Temos um cenário no qual a maioria dos loteadores e desenvolvedores urbanos não tem formação acadêmica em urbanismo, enquanto a maioria dos acadêmicos de urbanismo tem um viés ideológico muito forte.

Nós queremos ser pragmáticos. Um dos caminhos para isso é educar o setor privado. Estamos conseguindo mostrar que é possível executar projetos de alta qualidade urbana e obter retorno igual ou maior do que simplesmente fazendo subdivisão em lotes.

Antes de empresários, somos pessoas. Adoramos andar em cidades amigáveis ao pedestre, com movimento nas ruas e bairros de uso misto. Valorizamos os elementos que compõem o conceito “cidade para as pessoas”, e esse campo é fértil no Brasil.

SIENGE – A ADIT é referência na promoção de loteamentos e comunidades planejadas. Quais os benefícios desse tipo de modelo de negócio? Você pode dar exemplos de projetos bem sucedidos no Brasil?

A ADIT é a principal entidade nacional de loteamentos e comunidades planejadas. Há alguns anos, fui apresentado a cinco grandes projetos desse tipo. Eles iam do Chuí, no extremo Sul, a Belém do Pará, no Norte. Contudo, seus idealizadores não tinham a menor noção de como funcionava esse modelo de negócio.

Foi aí que começamos dedicar mais energia ao assunto, realizando missões internacionais, trazendo especialistas para o Brasil e promovendo cursos e workshops.

No Brasil, temos alguns exemplos de comunidades planejadas: Jurerê Internacional [Florianópolis, Santa Catarina], Reserva do Paiva [Cabo de Santo Agostinho, Pernambuco] e Riviera de São Lourenço [Bertioga, São Paulo].

Além disso, há várias outras iniciativas brotando, como a Granja Marileusa [Uberlândia, Minas Gerais]. Nos próximos anos, veremos muito mais acontecendo, pois as pessoas querem exatamente aquilo que as comunidade planejadas oferecem: planejamento, limpeza, paisagismo e segurança. Isso sem falar na possibilidade de saber como será seu local de moradia daqui a 30 ou 50 anos.

Em minha opinião, as comunidades planejadas oferecem as soluções para a falência do Estado brasileiro.

Assista ao vídeo sobre o bairro Riviera de São Lourenço

SIENGE –  Quais as maiores dificuldades para a implantação de comunidades planejadas?

A maior dificuldade reside no fato de ser um investimento caro e de longo prazo. É preciso ter deep pocket [expressão em inglês que significa “bolsos profundos”, ou seja, possuir recursos financeiros] e capital paciente. Poucos investidores possuem isso; a maioria prefere investimentos de retorno mais curto.

Entretanto, existem empresas e proprietários que têm grandes faixas de terra na zona de expansão urbana e precisam promover o desenvolvimento dessas áreas de maneira planejada. Nesses casos, o principal objetivo é a valorização do ativo em longo prazo. Isso só pode ser feito por meio do modelo de comunidades planejadas. Mas são necessárias paciência e capacidade de investimento.

SIENGE – De acordo com sua experiência, quais as soluções tecnológicas mais promissoras para o mercado imobiliário?

O mercado imobiliário se divide basicamente em construção e negócios. Ambos serão extremamente impactados com as novas tecnologias. Hoje quem fecha os olhos para isso está perdendo uma grande oportunidade e assumindo um risco.

O mercado condominial, por exemplo, pode se beneficiar muito utilizando Machine Learning e Internet das Coisas. Outro movimento forte é o da realidade virtual. Já temos muitas empresas trocando os stands por essa tecnologia.

Desde o ano passado, estamos dedicando parte dos nossos seminários para divulgar as soluções tecnológicas relacionadas a cada setor que a entidade representa: loteamentos e comunidades planejadas, investimentos, hotelaria e mercado imobiliário. É o mínimo que podemos fazer para aproximar esses dois mundos.

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Complan 2017 (ADIT/Divulgação)

SIENGE – Para finalizar: quais são as perspectivas da ADIT para 2018?

A perspectiva da ADIT para o futuro é muito positiva. Somos uma entidade nacionalmente consolidada e reconhecida por orientar e gerar oportunidades de negócios para nossos associados.

Um de nossos objetivos é ampliar a atuação da entidade na área educacional. Existe pouco conhecimento sobre nosso setor no Brasil, e estamos tentando preencher essa lacuna. Para tanto, vamos investir cada vez mais nas missões técnicas nacionais e internacionais, em eventos e na publicação de livros. Já lançamos quatro obras e a ideia é publicar duas por ano.

Sem dúvida, temos um caminho de muito sucesso pela frente.

 

Em breve, publicaremos nova entrevista com um profissional de destaque do setor da Construção. Não perca! 

 

Helena Dutra

  • Jornalista
 

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