Como funciona a manutenção predial?

Giseli Barbosa Anversa

Giseli Barbosa Anversa

Engenheira Civil, é Product Manager do Sienge, atuando no desenvolvimento de ações para impulsionar o desempenho de empresas da Indústria da Construção.

6 de setembro 2019

Mesmo a melhor das obras vai depreciar com o tempo, isso é inevitável. Por isso é importante se preocupar não só com o momento da construção, mas também com a manutenção da edificação ao longo dos anos. 

A manutenção predial é vista por muitos como algo secundário, sem grande importância. Outros recorrem a ela só quando é preciso lidar com problemas urgentes. Quem adota esse tipo de abordagem gasta mais e até faz com que o imóvel dure bem menos tempo do que deveria.

Felizmente, há maneiras mais eficazes de lidar com a manutenção predial, e é sobre elas que você vai aprender neste artigo. Eu vou te mostrar os tipos de manutenção predial e, como extra, como oferecê-la como serviço na sua construtora.

O que é manutenção predial

Qualquer edificação, por mais que tenha sido construída com a melhor tecnologia e com os materiais mais inovadores, precisa de cuidados para continuar funcionando bem. É aí que entra a manutenção predial. 

E talvez você não saiba disso:

A manutenção predial não envolve só contratar alguém para consertar problemas grandes, ou fazer pequenas reformas, quando necessário. Ela começa muito antes disso, e envolve todo o cuidado com a infraestrutura do prédio, bem como de seus equipamentos. 

manutenção predial 1

Isso significa que dentro do escopo da manutenção predial podemos incluir:

  • inspeções de rotina para checar as condições de cada elemento do imóvel;
  • pequenos reparos elétricos, hidráulicos e de outras naturezas dentro do prédio;
  • bom uso dos equipamentos e instalações para prevenir problemas com o tempo;
  • e muito mais.

Entenda melhor os principais serviços da manutenção predial

Já ficou claro que a manutenção predial é um conjunto bem amplo de ações que têm o único objetivo de preservar a vida útil do prédio pelo maior tempo possível. Agora podemos nos aprofundar um pouco melhor nos diferentes serviços dentro dessa área e como atuar em cada um deles.

Quem está acostumado a recorrer a manutenção só quando algum problema aparece pode se surpreender por saber que essa deveria ser uma situação rara na gestão predial. Veja agora os 3 serviços que fazem parte da manutenção predial e por que cada um é importante:

Manutenção preventiva

Vamos começar com uma comparação simples que vai te ajudar a entender o que a manutenção preventiva faz, e o porquê de ela ser tão relevante. 

Quando uma pessoa é jovem geralmente não se preocupa muito com a saúde. Afinal, tem vigor e força, não se cansa facilmente e se cura de ferimentos e doenças mais rápido. Só que com o tempo o corpo vai perdendo a força e o vigor. Os jovens que se cuidam melhor chegam nessa idade com uma saúde melhor, porque fizeram um trabalho de prevenção.

O mesmo vale para um imóvel. A manutenção preventiva tem o objetivo de evitar que os problemas apareçam mais tarde. Por isso, deve começar assim que a obra é entregue. Mesmo com os 5 anos de garantia previstos em lei, o cuidado deve começar imediatamente.

Manutenção corretiva

Essa é a forma de manutenção que a maioria dos gestores conhece bem, pois é a que se faz depois que o problema já apareceu. É verdade que nem todo reparo dá sinais tão claros antes de acontecer, mas com um bom trabalho preventivo o número de ocorrências corretivas deve diminuir bastante.

manutenção predial 2

Mesmo que não reduza tanto em quantidade, a gravidade das ocorrências tem tudo para diminuir. Como assim? Pense em uma torneira que começa a vazar, uma gota por vez. Isso já é um caso de manutenção corretiva. 

Mas imagine que, em vez de arrumar o problema na hora, a equipe de manutenção deixe o problema continuar. Logo o vazamento vai aumentar e pode até se espalhar para outros pontos do encanamento ou da torneira. O que seria uma manutenção corretiva simples e barata se torna um caso mais caro e demorado. 

Por isso, identificar os problemas com agilidade e lidar com eles sem demora é o ideal no caso da manutenção corretiva. 

Manutenção preditiva

Há quem pense que a manutenção preditiva é a mesma coisa da preventiva. E as duas realmente têm o mesmo objetivo, que é identificar possíveis problemas e se antecipar a eles. Mas cada uma faz isso de forma diferente.

Por um lado, a manutenção preventiva trata de inspeções periódicas, de preferência de acordo com as especificações dos fornecedores de cada peça ou material. Já a forma preditiva começa ainda antes, com a máxima atenção para identificar sinais de anomalias a qualquer momento, mesmo antes dos períodos de inspeção predeterminados. 

Para isso, é possível usar ferramentas de medição e análise contínuos, sem contar as boas práticas de uso que os ocupantes do imóvel devem ser incentivados a manter. 

Manutenção predial como serviço de pós vendas: uma boa opção para aumentar sua receita

Como deu para perceber, a manutenção predial engloba tudo que está na edificação e o cuidado constante começa desde que a obra fica pronta. Além disso, vai muito além de consertar ou trocar peças quebradas e materiais que se deterioram. 

Com um trabalho tão grande e constante, percebe o tamanho da oportunidade que surge para aumentar a receita da sua construtora? O melhor é que o serviço se complementa ao que já foi feito na obra. Nesse caso, a manutenção predial tem quase o mesmo efeito que uma garantia estendida para um produto de consumo. É difícil recusar.

Quem está envolvido na manutenção predial

Oferecer a manutenção predial como serviço envolve montar uma equipe de profissionais qualificados para acompanhar de perto as edificações. Talvez até os mesmos que trabalharam na construção do imóvel.

Mas o trabalho vai além:

Como vimos aqui, a manutenção é algo completo e vai desde o bom uso das instalações  e materiais até os reparos e reformas necessários. Isso quer dizer que todos os que fazem uso do imóvel são responsáveis por mantê-lo em bom estado.

Como garantir isso e impedir que os ocupantes do local dificultem o seu trabalho? Há medidas práticas que os profissionais responsáveis podem tomar para manter o imóvel no melhor estado possível mesmo entre as inspeções regulares.

Instruções claras de uso

A primeira medida que pode ser tomada para incluir todos na manutenção é dar instruções claras de uso de instalações e equipamentos. Isso inclui aspectos como maneira de limpar e melhor forma de manusear equipamentos.

Equipe multidisciplinar

Quanto ao trabalho profissional em si, a equipe qualificada da qual falamos acima precisa ser multidisciplinar, para que cada especialidade seja cuidada por pessoas preparadas. Essa equipe deve ser composta, de preferência, por:

  • engenheiros;
  • eletricistas;
  • encanadores;
  • pintores;
  • pedreiros;
  • vidraceiros;
  • faxineiros;
  • técnicos especializados em manutenção de equipamentos específicos, como elevadores, instalação de gás e ar-condicionado;
  • entre outros.

manutenção predial 3 

A manutenção predial ainda não é encarada pela maioria dos administradores de edificações como prioridade, pelo menos quando se trata da opção preventiva. 

Isso significa que existe uma grande oportunidade de negócio para quem souber vender os benefícios que esse tipo de cuidado oferece. É sua chance de aproveitar o que viu aqui para aumentar a receita da sua construtora.

Além de oferecer novos serviços, como a manutenção predial pós-venda, existem outras formas de aumentar a lucratividade da sua empresa. Veja como um acompanhamento de obras eficiente pode contribuir para isso!