O que esperar do mercado de imóveis comerciais em 2021

Giseli Barbosa Anversa

Giseli Barbosa Anversa

Engenheira Civil, é Lead Product Manager do Sienge, atuando no desenvolvimento de ações para impulsionar o desempenho de empresas da Indústria da Construção.

11 de dezembro 2020

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O aumento do trabalho em casa reduziu a demanda por espaços para escritórios. De maneira simplista, essa é uma forma de entender o mercado atual de imóveis comerciais no Brasil e no mundo todo. Não tem fórmula mágica: a demanda por escritórios está diretamente ligada ao desempenho da economia. 

Em tempos de crise, ainda mais em meio a uma pandemia, a procura por escritórios diminui porque as taxas de emprego caem e as empresas passam a cortar custos. Em um país em que a economia já não vinha bem, como o Brasil, o resultado não poderia ser outro.

Olhando um pouco para trás, o mercado de imóveis comerciais não vinha tão bem desde 2015, conforme explica o coordenador do Índice FipeZap, Eduardo Zilberstein. “Os indicadores de locação e venda de imóveis comerciais já estavam em queda e a pandemia reforçou isso. Se havia alguma expectativa de mudança nessa trajetória este ano, ela foi suspensa, pelo menos temporariamente”, avalia.

Imóveis comerciais em 2020

A ideia deste texto é trazer insights e um panorama para o mercado de imóveis comerciais em 2021. Antes disso, é importante analisar alguns números de 2020, começando pelos preços dos imóveis. 

Preços de venda e locação dos imóveis comerciais 

Não tem segredo: um cenário de maior oferta e menor demanda resulta em queda de preços. Segundo o Índice FipeZap Comercial, nos últimos 12 meses (entre novembro de 2019 e outubro de 2020), o preço médio de venda de imóveis comerciais ampliou a queda nominal para 0,97%, enquanto o preço médio de locação comercial acumula recuo para 1,34% no mesmo período. 

Para fins de comparação, a inflação acumulada nos últimos 12 meses supera as variações registradas pelo FipeZap. 

Assim, a queda nominal no preço médio de venda de imóveis comerciais é influenciada pelo recuo do preço médio em cidades como: 

  • Brasília (-3,77%)
  • Niterói (-3,51%)
  • Rio de Janeiro (-3,12%)
  • Porto Alegre (-3,08%)
  • Belo Horizonte (-2,72%)
  • Curitiba (-1,30%)

Em relação à locação de imóveis comerciais, os maiores recuos nos últimos 12 meses ocorreram em: 

  • Salvador (-8,87%)
  • Rio de Janeiro (-5,18%)
  • Curitiba (-3,39%)
  • Brasília (-2,14%)
  • Porto Alegre (-1,90%)
  • Florianópolis (-1,72%).

Em outubro de 2020, o valor médio de venda do m² de imóveis comerciais nas cidades monitoradas pelo Índice FipeZap foi de R$ 8.476/m². Já para locação o valor foi de R$ 37,16/m².

Cidade de São Paulo deve fechar 2020 com vacância acima de 20%.

Entre todas as 10 cidades monitoradas pelo Índice FipeZap Comercial, São Paulo se destacou com o maior valor médio tanto para venda de salas e conjuntos comerciais de até 200 m² (R$ 9.666/m²), quanto para locação de imóveis do mesmo segmento (R$ 43,92/m²). A capital paulista deve fechar 2020 com vacância acima de 20%.

Impactos da pandemia na atividade do setor

Segundo a Perspectiva Imobiliária Global da JLL, que analisou os dados do setor no primeiro semestre de 2020, já é possível notar os fortes impactos da pandemia. No segundo trimestre de 2020, por exemplo, a atividade global de locação de escritórios foi 59% menor em relação ao mesmo período de 2019.

Além disso, as taxas de vacância começaram a aumentar em todas as regiões do Brasil. Os setores de varejo e hospitalidade continuam a ser os mais afetados, pois refletem a redução dos gastos do consumidor com viagens, que ainda está em recuperação.

Taxas de vacância começaram aumentam em todas as regiões do Brasil

A demanda do mercado de condomínios logísticos também diminuiu, mas, segundo a pesquisa da JLL, permanece relativamente saudável. Isso ocorre porque setores como suprimentos médicos, mantimentos e vendas online se mostram resistentes.

Ainda no segundo trimestre de 2020, a pesquisa mostrou que o investimento direto em imóveis comerciais caiu 55% com relação ao ano anterior. Dessa forma, contribui para uma queda de 29% nos volumes do primeiro semestre deste ano. 

Tendências para os imóveis comerciais em 2021

Agora que você já conhece alguns números do setor em 2020, é hora de olhar para 2021. Alguns especialistas preveem que o começo do próximo ano será muito parecido com 2020, ou seja, com demanda em queda. Por isso, trouxemos algumas tendências apontadas pela JLL que podem ajudar a superar esse momento de crise.

É importante entender que a função dos escritórios continuará evoluindo, impulsionando tendências que destacam a importância da colaboração e da inovação para a produtividade dos funcionários. O que acontece é que talvez tenhamos que ver os escritórios com outros olhos. 

Mesmo com o aumento do home office, que foi algo obrigatório para enfrentar a pandemia este ano, várias pesquisas apontam que os colaboradores ainda afirmam que gostariam de estar no escritório na maior parte da semana. 

Tamanho dos escritórios 

Com o home office como “novo normal”, algumas empresas passaram a questionar se realmente precisam de tantos metros quadrados de escritório. Na retomada, outras viram que precisam abrir espaço para cumprir o distanciamento físico e evitar aglomerações em estações de trabalho, salas de reunião e refeitórios. 

Logo surgiu a dúvida: o tamanho dos escritórios vai aumentar ou diminuir? 

Para Luciana Arouca, gerente de Novos Negócios de Projetos e Obras da JLL, não existe uma resposta única, porque cada empresa tem as suas necessidades e oscilações quanto à ocupação de seus espaços, por razões como férias, folgas, política de home office etc. Mas o fato é que a pandemia trouxe a oportunidade de as empresas repensarem o uso do espaço de forma mais eficiente. 

Serão cada vez mais comuns os imóveis comerciais flexíveis, em que os funcionários se dividem entre o escritório e o home office.

Dessa forma, serão cada vez mais comuns os imóveis comerciais flexíveis, em que os funcionários se dividem entre o escritório e o home office. Em alguns países, segundo a JLL, fala-se na tendência de descentralizar as sedes, liberando funcionários para trabalharem em espaços de coworking ou em unidades menores da empresa, mais perto de suas casas. 

Tecnologia como aliada

Então, definir o tamanho ideal do escritório, sem aperto nem desperdício, acaba virando uma tarefa complexa para as empresas e abre uma oportunidade: utilizar tecnologia como aliada.

Por exemplo: usando sensores, QR codes e aplicativos para saber com precisão qual é a real ocupação dos ambientes e o que pode ser melhorado. Os dados eliminam as suposições e incertezas. 

Dessa forma, é possível utilizar aplicativo que permite ter controle sobre o uso de salas e escritórios e também mapear os ambientes com sensores. Os dados de movimento ou de contagem de pessoas geram estatísticas de quantos funcionários estiveram na empresa e quais ambientes eles ocuparam mais ou menos.

Ou seja, não se trata de abandonar o escritório, mas saber usá-lo com mais eficiência. Assim, não será surpresa vermos os próximos lançamentos de imóveis comerciais já virem com essas tecnologias embarcadas. Isso tudo altera projetos e design de empreendimentos, além de ser uma tendência latente. 

Conclusão

Assim como no mercado de lançamentos residenciais, o setor de escritórios e imóveis comerciais também sofre os impactos da pandemia e os números estão para provar isso. Seja um impacto nos imóveis em operação ou nos projetos e construções que deixaram de acontecer e serão revistos.

Mas entenda que, no longo prazo, os escritórios continuarão sendo parte fundamental da cultura corporativa e terão um papel essencial no trabalho e na produtividade, mesmo com forte tendência do home office. Inclusive, tudo indica que as duas coisas andem juntas. 

Portanto, mesmo com a alta da vacância, os escritórios estão longe de sumir. Pode demorar um pouco mais para se recuperar da crise, mas com as devidas adaptações à nova realidade tem tudo para retomar sua importância no mercado.

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