Entenda o crédito imobiliário para incorporação sem complicações

Rodrigo Muller Pons

Rodrigo Muller Pons

Graduado em Ciências da Computação pela UFSC
Especialista em Gestão Empresarial pela FGV
Focado na indústria da construção desde 2005

6 de abril 2020

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O crédito imobiliário para incorporação parece muito complicado para você? Normal, uma vez que a incorporação imobiliária é uma das atividades mais complexas no mundo dos negócios. 

Tanto que ainda há muitos que confundem essa atividade com a construção civil e, embora trabalhem juntas, são diferentes. 

As incorporadoras fazem a prospecção de oportunidades para novos empreendimentos imobiliários. Fazem os estudos de viabilidade, adquirem os terrenos, elaboram os projetos e buscam os financiamentos para as obras. 

Já as construtoras são contratadas pelas incorporadoras para a execução das obras, em conformidade com  os projetos aprovados na Prefeitura da cidade. Mas é comum que incorporadoras tenham sua própria construtora.

É de uma etapa fundamental nessa operação que nós vamos tratar nesse artigo, o financiamento, pois isso já inviabilizou muitos projetos que tinham tudo para dar certo. 

Embora ainda haja muito que melhorar, como a diminuição da burocracia e juros mais baixos, a situação nesse aspecto já evoluiu bastante. Siga a leitura para conhecer as alternativas de crédito que existem hoje para as incorporadoras e construtoras. 

Redução de juros para crédito imobiliário

É muito importante assinalar que a redução na taxa básica dos juros (Selic) pelo Banco Central levou os bancos a reduzirem os seus juros para o crédito imobiliário, ano  passado.

A Caixa Econômica Federal, principal financiadora do setor, reduziu um por cento nas suas taxas para financiamentos imobiliários. Ela passou a sua menor taxa de 8,50% mais Taxa Referencial  para 7,50% mais TR.

Outros bancos já tinham adotado essa medida de redução nos juros, entre eles o Bradesco, que ficou com a taxa mínima de 7,30% mais TR, Itaú, com 7,45 mais TR e o Santander, 7,99% mais TR. 

Veja só a importância disso, como registrou a revista Exame: um corte de apenas um por cento num empréstimo de R$ 300 mil representa menos R$ 250,00 na parcela dos mutuários.

Isso possibilita o acesso à casa própria a milhares de pessoas, ajudando bastante a aquecer os negócios do setor, especialmente num momento de crise como o atual. 

Crédito Imobiliário para Incorporação

Mas quando se trata de crédito imobiliário para incorporação, qual a diferença, a sua principal característica?

Em linhas gerais, fica fácil de entender que se trata do financiamento de uma instituição financeira para as incorporadoras executarem seus novos empreendimentos. 

Um bom exemplo disso são os grandes projetos do Minha Casa Minha Vida. 

Mas há diferenças significativas nas linhas de crédito dessa área.

No chamado Plano Empresário, o recurso vai do banco financiador para a Construtora ou Incorporadora, ou seja, de uma Pessoa Jurídica para outra Pessoa Jurídica.

Porém, no Crédito Associativo, que é a outra possibilidade, existe também a figura do mutuário, envolvendo PJs e Pessoas Físicas. 

Neste caso, o valor que o banco repassa à construtora ou incorporadora é proporcional ao número de mutuários que assinaram um contrato de financiamento para compra de um imóvel com o banco.

Vamos a cada uma das modalidades.

Plano Empresa da Construção Civil (PEC) ou Plano Empresário

O Plano Empresa da Construção Civil (PEC), ou Plano Empresário, é um financiamento simplificado destinado a empreendedores imobiliários.

No Plano Empresário, quem toma o empréstimo é a Construtora ou Incorporadora, que pode financiar o todo ou uma parte do custo do Empreendimento. O valor total financiado é liberado pelo banco através de medições, proporcionais ao serviço que foi realizado no mês.

A Caixa Econômica Federal explica como contratar essa linha de financiamento.

Primeiro, apresente o projeto do empreendimento imobiliário em uma das agências do banco, para verificarem a viabilidade econômico-financeira e negocial do empreendimento. 

Também é analisada a documentação da empresa e do empreendimento sob os aspectos jurídico e de risco de crédito.

Liberação do Crédito

A liberação do financiamento acontece conforme o andamento da obra.

A empresa quita o empréstimo em até seis meses após a sua conclusão, com recursos próprios ou os valores dos financiamentos contratados, com compradores pessoas físicas ou jurídicas.

O que a sua empresa precisa para acessar essa linha de crédito:

  • Situação cadastral regular e saúde econômico-financeira
  • O empreendimento deve estar localizado em área urbana
  • Construtora com nível de qualificação no SIAC/PBQP-H
  • Incorporação registrada no Registro de Imóveis para contratação
  • Projeto de arquitetura aprovado e alvará expedido pelo Município
  • Licenças ambientais aplicáveis e declaração de viabilidade das concessionárias de água, esgoto e energia elétrica
  • Existência de infraestrutura interna e externa ao empreendimento
  • Demanda mínima de comercialização das unidades do empreendimento

Principais vantagens 

  • Contratação simplificada: a empresa assina o contrato, inicia a obra e cumpre as exigências contratuais em até seis meses
  • Agilidade na contratação: o empreendimento pode ser produzido e contratado em módulos, o que facilita a produção e as vendas
  • Economia: durante a fase de obra, a empresa paga juros e atualização monetária apenas sobre o valor do financiamento liberado
  • Flexibilidade: a partir de 80% da obra executada, as unidades do empreendimento podem ser financiadas aos compradores pessoas físicas.

Crédito Associativo 

Nesta modalidade, a construtora ou Incorporadora assina um contrato de crédito com a Instituição Financeira, frente ao custo total do Empreendimento. 

Este custo total do empreendimento é formado por:

Custo do terreno

  • Uma linha de crédito liberada diretamente à Construtora ou Incorporadora
  • Uma linha de crédito que é concedida aos mutuários daquele empreendimento, que decidem financiar um imóvel junto àquela instituição financeira

Na maior parte dos empreendimentos, a instituição financeira exige uma demanda mínima, que é formada pelo Custo do Terreno + Unidades Vendidas, para liberar o financiamento.

O valor proporcional ao custo do terreno é liberado no momento da escrituração daquele terreno à incorporação.

A linha de crédito liberada diretamente à construtora fica disponível durante todo o período da obra, e pode ser requisitada a qualquer momento pelo empresário.

Já os valores referentes à linha de crédito concedida aos mutuários é liberada pelo banco através de medições, proporcionais ao serviço que foi realizado no mês, e de acordo com o número de contratos já assinados.

O crédito associativo tem várias vantagens. por isso, muitas grandes construtoras e incorporadoras adotam o modelo para financiar boa parte de suas obras.

Suas principais vantagens são as seguintes:

  • Controle maior do fluxo de caixa: Quando o financiamento vem do crédito associativo a necessidade de capital de giro para realizar um empreendimento é menor. 

Em projetos grandes, como prédios de apartamentos, é uma diferença enorme na movimentação de dinheiro em caixa.

  • Redução de riscos financeiros ao construir: O controle maior sobre o fluxo de caixa se une a outros fatores para formar um cenário menos arriscado para a construtora do ponto de vista financeiro. 

Além disso, não há possibilidade de a incorporadora construir algo que corre o risco de não ter compradores. Pelo contrário, os clientes que precisam esperar até que a lista esteja completa para começar a construção.

  • Flexibilidade maior para fazer novos investimentos: Com menos dinheiro parado em caixa você consegue uma maior flexibilidade para fazer novos investimentos na empresa.

Saiba mais sobre crédito associativo clicando neste link.

Agora, vamos ver um aspecto importante da tributação no crédito imobiliário para incorporação.

Regime Especial Tributário (RET) – imposto reduzido

A Lei 13.970, publicada no final do ano passado, foi outra boa notícia para o setor, juntamente com a queda dos juros.  

Ela garantiu o Regime Especial Tributário (RET) a construtoras e incorporadoras com projetos de interesse social, como os do programa Minha Casa Minha Vida.

Com o fim da vigência da Lei 10.932, que implementou o RET, em dezembro de 2018, construtoras e incorporadoras com projetos de unidades habitacionais até R$ 100 mil tinham voltado ao regime comum de tributação.

Mas a nova lei restabeleceu a situação anterior, possibilitando o pagamento de um imposto unificado reduzido de 4%, para projetos de até R$ 124 mil.

Conforme o artigo 4º da Lei 13.970:

“A partir de 1º de janeiro de 2020, a empresa construtora que tenha sido contratada ou tenha obras iniciadas para construir unidades habitacionais de valor de até R$ 124.000,00 … no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida …, fica autorizada, em caráter opcional, a efetuar o pagamento unificado de tributos equivalente a 4% (quatro por cento) da receita mensal auferida pelo contrato de construção.”

O pagamento mensal unificado cobre os seguintes tributos:

I – Imposto sobre a Renda das Pessoas Jurídicas (IRPJ);

II – contribuição para os Programas de Integração Social e de Formação do Patrimônio do Servidor Público (PIS/Pasep);

III – Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL); e

IV – Contribuição para Financiamento da Seguridade Social (Cofins).

Processo comercial no crédito imobiliário

No processo de venda dos imóveis do empreendimento, é o mutuário (cliente final) que adquire o crédito com a Instituição Financeira. Este pode então usar o seu FGTS para conseguir o financiamento com a Caixa Econômica Federal.

Para a incorporadora, é importante que ela obtenha pelo menos 30% das vendas antes de conseguir o contrato de crédito com a Instituição Financeira. 

Dessa maneira, a Incorporadora, no momento que faz o lançamento da obra, precisa já estar com esta carteira de clientes já ativa.

Quanto às etapas de vendas, existe a prospecção do cliente, plantão de vendas, eventos de lançamento e vendas. Neste momento, o corretor já assina com o cliente o CCV – Compromisso de Compra e Venda.

Após este compromisso assinado, o cliente é encaminhado à Caixa para uma entrevista. Validadas todas as condições financeiras, o cliente é aprovado no financiamento com a Caixa, podendo haver algumas ressalvas. 

Então, é gerado o Contrato com a Caixa e assinatura deste contrato pelo cliente/mutuário.

Neste meio tempo, em que. existe uma espera da aprovação do cliente com o banco, a incorporadora já começa a receber os valores de recurso próprio deste cliente.

Caso ele não seja aprovado na Caixa, o valor é ressarcido. 

Melhores condições

Embora não seja um processo simples, como se gostaria, o crédito imobiliário para incorporação tem melhorado suas condições, especialmente nas faixas de interesse social.

A pandemia do coronavírus trouxe uma nova crise para o setor, assim como para todos os demais. Mas é preciso continuar pensando em novos projetos. 

Assim que essa situação passar, e se espera que não demore muito, a atividade terá que ser retomada com mais força ainda, pois é grande geradora de empregos e vital para a recuperação da economia.

Muitas providências já estão sendo pensadas e colocadas em prática para isso, pelo governo, instituições financeiras e entidades do setor.. 

É importante que você mantenha seus  projetos, adaptando-se da melhor maneira possível à situação atual, e procure, desde já, as melhores alternativas de crédito.

Qualquer dúvida neste sentido, pode nos procurar, faça contato com o Sienge, teremos satisfação em ajudá-lo. 

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Obrigado pela leitura e até o próximo artigo.

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