banner sienge

Como funciona o aumento de aluguel nos contratos

29 de novembro de 2017

Se você chegou neste artigo sobre aumento de aluguel, certamente você mora em um imóvel alugado e possivelmente seu contrato está perto do fim. Isso significa que vem aí um reajuste, acertei?

Esta é uma preocupação que todos que vivem de aluguel passam, eu mesmo morei 12 anos de aluguel e sempre ficava apreensivo quando o ano estava para fechar e saber quanto foi a inflação pelo índice IGPM.

Neste artigo quero te falar um pouco sobre aumento de aluguel e algumas informações gerais que são importantes para evitar dores de cabeça para você e seu senhorio.

Índice para o aumento de aluguel

Bom, como eu acabei de dizer logo acima, “ficava apreensivo com o IGP-M”, o motivo é que este é o principal índice de reajustes de aluguel no país. Praticamente todos os contratos apresentam na cláusula de aumento de aluguel este índice.

IGP-M significa Índice Geral de Preços de Mercado. Ele é composto por 3 outros índices, são eles:

  • IPA-M (Índice de Preços por Atacado – Mercado).
  • IPC-M (Índice de Preços ao Consumidor – Mercado).
  • INCC-M (Índice Nacional do Custo da Construção – Mercado).

Você pode entender melhor essa composição neste link.

Neste ano de 2017 o IGP-M está acumulado em -1,92%. Isso mesmo, está negativo, ou seja, temos um cenário de deflação. Essa é uma boa notícia para locatários, significa que aumento de aluguel tende a ficar estável já que os contratos não preveem reajustes negativos.

Veja esta notícia do Estadão sobre a deflação no IGP-M.

O aumento de aluguel é regido pela lei do inquilinato, que permite a utilização de vários índices para reajustar o aluguel.

Cálculo do reajuste de aluguel

Para calcular o reajuste, é só aplicar o percentual do índice previsto no contrato, normalmente o IGP-M, no período de locação.

Você pode simular o cálculo do reajuste no site do Banco central.

Basicamente você informa o período de início e final do contrato, escolhe o índice e o sistema calcula para você.

Como está no Contrato?

Um contrato de aluguel bem feito, normalmente os redigidos por imobiliárias, contém cláusulas específicas sobre o aumento de aluguel. Na grande maioria dos contratos, está o índice IGP-M.

Logo abaixo segue um exemplo de cláusula de aumento de aluguel.

PARÁGRAFO SEGUNDO – REAJUSTE: O valor do aluguel será reajustado anualmente, tendo como base, os índices previstos e acumulados no período anual do (IGPM ou IGP ou IPC, etc.), em caso de falta deste índice, o reajustamento do aluguel terá por base a média da variação dos índices inflacionários do ano corrente ao da execução do aluguel, até o primeiro dia anterior ao pagamento de todos os valores devidos. Ocorrendo alguma mudança no âmbito governamental, todos os valores agregados ao aluguel, bem como o próprio aluguel, serão revistos pelas partes.

Você também pode ver um modelo de contrato neste link.

Acredito que você esteja pensando. Ok. O contrato prevê que o aumento de aluguel é feito por algum índice, mas, meu locador quer aumentar acima do índice, pode isso?

Quando ocorre o aumento de aluguel

Como já disse neste artigo, o aumento de aluguel se dá pelo índice firmado no contrato. Porém, existem casos onde o locador quer um reajuste maior. Para que isso possa acontecer, deve obedecer um desses pontos.

  1. O contrato deve prever esse reajuste acima do índice.
  2. O reajuste acima do índice deve ocorrer na renovação do contrato.

É interessante firmar um contrato de pelo menos 3 anos. Com reajustes anuais pelo índice e outro reajuste ao final dos 3 anos.

Por exemplo:

Se você alugar um apartamento no valor de R$1.000 em Novembro/2017, com o período de vigência do contrato de 3 anos.

Significa que em novembro de 2018 e novembro de 2019 você terá um reajuste pelo índice do contrato. Em novembro de 2020 o contrato vence, sendo assim, o locador tem direito de pedir um valor mais alto no aluguel.

Alugar ou financiar um imóvel

Acredito que este seja um dilema nos dias atuais. Eu tenho 37 anos, sou da chamada geração Y e cresci com meu pai dizendo que eu tinha que comprar uma casa para ter um teto. Bem, vivi 12 anos de minha vida adulta pagando aluguel. Há 5 anos tenho minha casa própria.

Bom, será que fiz bem? Olhando do ponto de vista do mês a mês, sim! pago menos de prestação da casa própria do que pagava de aluguel, com a vantagem que todo o ano o aluguel aumenta enquanto que a prestação da casa diminui. Esse é o lado bom, tenho mais fôlego financeiro.

Mas, financiei a casa em 30 anos, na prática vou pagar quase 3 casas se não conseguir antecipar pagamentos. Olhando por esse ponto de vista, será que fiz bem?

Se colocasse o dinheiro da prestação em uma aplicação que não seja a poupança, será que não ganharia mais?

Pergunto isso para te provocar a pensar se vale a pena comprar um imóvel financiado ou morar de aluguel.

As gerações atuais não estão pensando tanto em comprar imóveis, eu acho que faz sentido. Ter um dinheiro líquido parece ser mais vantajoso do que imobilizar em um imóvel de concreto.

Outro ponto interessante sobre isso é que pagando aluguel você pode morar onde quiser e no padrão que quiser. Te faço uma pergunta, será que você consegue comprar uma casa do jeito e na localização que você quer e com uma prestação no mesmo valor do aluguel? Acho difícil!.

Veja esse vídeo do Gustavo Cerbasi sobre Financiar ou Alugar.

Alugar direto com o dono ou por imobiliária

Praticamente todas as pessoas que querem alugar um imóvel preferem fazer isso direto com o dono. O principal motivo é barganhar um preço mais baixo do aluguel, já que não é necessário pagar comissão para um corretor ou imobiliária.

Para proprietários, embora tenha um custo com a imobiliária, é bastante vantajoso, pois, a imobiliária oferece mais segurança para mitigar o risco de inadimplência.

Outra vantagem para os proprietários é que a imobiliária exige do inquilino a devolução do imóvel nas mesmas condições do início do contrato.

Eu vivi alguns anos de aluguel através de imobiliária, posso dizer que nunca tive problemas justamente porque obedeci o contrato. Se meu cachorro sujou a parede, eu sei que tenho que devolver a parede como encontrei, ou seja, tem que pintar!

Se você seguir o contrato e manter o imóvel nas condições que alugou, não terá problemas com a imobiliária.

Conclusão

Este artigo é bastante breve e teve como objetivo te explicar um pouco sobre como ocorre o aumento de aluguel, além de te apresentar algumas informações de contrato.

Sobre aumento de aluguel, o mais importante é que a informação esteja bastante clara no contrato para evitar transtornos e conflito de interesses entre locador e locatário.

Acredito que cabe uma reflexão importante sobre comprar um imóvel financiado ou alugar. Não ouso dizer o que é certo e errado, afinal, cada um de nós possui crenças e valores diferentes. Mas, acredito que vale a pena analisar do ponto de vista econômico para tomar a melhor decisão.

Se você gostou deste post, deixe seu comentário.

Marcelo Pinheiro de Araujo

  • Formado em Sistemas de Informação
  • Product Owner da Nota Fiscal Eletrônica do Sienge
 

Receba Novidades do Blog
Coloque o seu email acima para receber gratuitamente as atualizações do blog!
Saiba como o Sienge pode ajudar a sua empresa