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Como fazer o desmembramento de terrenos – 4 passos para você seguir

18 de março de 2019

Você já ouviu falar em desmembramento de terrenos?

Encontrar um bom terreno, com o espaço ideal, é essencial para começar a obra do jeito certo. Mas isso não significa que essa tarefa seja fácil.

Felizmente, existe um recurso que facilita muito a vida de construtoras e incorporadoras que precisam de um terreno com características específicas: o desmembramento de terrenos.

Neste artigo eu vou te mostrar o que é isso, por que ele é muito usado e tudo que você precisa saber para fazer um desmembramento com sucesso. Vamos começar!

O que é o desmembramento de terrenos

Alguns locais são grandes o bastante para comportar mais de uma edificação. Assim, é possível separar um terreno em dois, ou até mais. Mas em vez de apenas construir dois prédios no mesmo lote é importante seguir os procedimentos legais.

É aí que entra o desmembramento:

Se trata, basicamente, de uma separação legal do espaço que o deixa livre para comportar mais edificações, tudo com a aprovação da prefeitura.

Por exemplo, imagine que a sua construtora encontra um terreno grande o bastante para abrigar dois prédios. Com o desmembramento, poderia fazer duas obras distintas e vender cada uma de forma separada.

Qual é a função prática do desmembramento de terrenos

escavadeiras desmembramento de terrenos

A possibilidade de desmembrar um terreno em quantos lotes a sua construtora precisar facilita muito o processo de busca e compra de terra.

Imagine a seguinte situação:

Você precisa de vários terrenos para empreendimentos diferentes. Pode ser complicado encontrar todos os terrenos com as especificações corretas de forma separada.

Por outro lado, achar um terreno grande e desmembrá-lo pode agilizar o processo e facilitar o andamento do projeto. Na prática, isso significa reduzir custos operacionais e aumentar a produtividade no planejamento.

Entenda por que as loteadoras e construtoras fazem o desmembramento

Um dos segredos para o sucesso na construção civil é saber otimizar recursos. E um dos ativos mais caros de uma obra é o terreno sobre o qual os projetos serão construídos.

Mas o que o desmembramento de terrenos tem a ver com otimizar recursos?

Existem ao menos 2 motivos práticos quais uma empresa se beneficia de desmembrar seus terrenos:

Facilidade de venda

Se uma construtora ou loteadora tem um enorme terreno, terá diante de si um número limitado de possíveis compradores. Afinal, um grupo seleto de pessoas tem as condições financeiras e o interesse em comprar pedaços de terra tão extensos.

Por outro lado, se ela dividir esse grande terreno em vários lotes, aumenta muito suas chances de capitalizar em cima da propriedade. Afinal, o número de potenciais clientes aumenta muito para lotes menores e com preço mais acessível.

Além disso, o sonho da casa própria é uma das ideias mais enraizadas na cultura do brasileiro, e geralmente só é possível em terrenos menores.

Aumento da margem de lucro

Além do desmembramento de terrenos facilitar a venda, o valor de vários terrenos costuma ter margem de lucro maior do que apenas uma propriedade.

Pense no seguinte:

Desmembrar um terreno cria espaço para várias residências, salas comerciais ou pequenos prédios. A metragem pode até ser a mesma do lote original, mas o valor do empreendimento, como um todo, aumenta muito depois de pronto.

casas geminadas desmembramento de terrenos

Além disso, se o tempo de venda é menor, o custo de aquisição de clientes cai, o que se reflete na margem de lucro.

4 Passos para o desmembramento de terrenos

Fazer o desmembramento de um terreno tem algumas vantagens, mas também é preciso se preparar para a parte burocrática.

Antes de mais nada, um aviso:

Cada cidade tem suas próprias regras e especificações quanto ao desmembramento. Então, nunca presuma que o procedimento é o mesmo em todo lugar.

Mas isso não significa que você não pode saber com antecedência quais são os passos a tomar. Depois de se informar sobre as regras do seu município, os passos são:

1. Análise de um profissional habilitado pelo CREA

O primeiro passo é enviar um profissional certificado pelo CREA (Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura) para fazer todas as devidas medições. Isso é importante para delimitar a nova extensão do terreno atual e separar exatamente quanto dessa área será desmembrada.

Com esses dados é que o profissional conseguirá fazer a nova planta dos dois terrenos, bem como o memorial descritivo dos lotes.

Esse memorial contém o seguinte:

  • medidas exatas;
  • medição total;
  • áreas que serão divididas;
  • descrição do local;
  • entre outras informações.

2. Entrega do memorial descritivo

Depois de concluir o memorial descritivo, o engenheiro ou arquiteto responsável deve entregá-lo no local estipulado pela secretaria de obras local. Aí os agentes da prefeitura vão fazer uma análise do documento, junto com a planta, para determinar se concederão o alvará de desmembramento.

Aí não tem segredo:

Você precisa ter paciência e respeitar os prazos estipulados pela prefeitura. Como você não tem controle sobre essa parte do processo, faça o máximo para que o memorial descritivo esteja sem qualquer falha.

Se tudo der certo, o seu próximo passo já será dado com a aprovação em mãos.

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memorial descritivo desmembramento de terrenos

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3. Registro do novo imóvel em cartório

Assim que a prefeitura notificar você da aprovação, vá até um cartório e registre o novo imóvel, com os novos dados de endereço, metragem, etc.

exemplo de registro desmembramento de terrenos

Exemplo de registro de imóvel em cartório

E aqui vai mais um alerta:

Atente-se para os procedimentos exigidos pelo cartório para legalizar o registro do novo terreno. Providencie as assinaturas necessárias para que o novo empreendimento não seja exposto a risco de multas ou embargo da obra no futuro.

4. Documentação e acompanhamento do processo completo

Apesar de não ser, formalmente, um dos passos exigidos pela prefeitura e nem pelo cartório, nunca se esqueça de documentar e acompanhar o processo. Em alguns casos, é possível que um erro por parte desses órgãos ameace atrasar o processo de aprovação e regularização do seu terreno.

E o que você pode fazer a respeito se não tiver provas de que fez tudo certo? Nada! Por isso, documente bem todos os passos dados, registre cada ação e ficará protegido contra erros humanos.

Além disso, eu te garanto uma coisa:

Se fizer isso, o desmembramento dos seus terrenos será respaldado juridicamente mesmo depois de anos da construção dos imóveis. Em outras palavras, terá condições de proteger sua empresa contra qualquer tipo de contestação falsa.

Diferenças municipais com as quais você precisa tomar cuidado

A melhor forma de saber o que a sua prefeitura exige é procurar a secretaria de obras da cidade em que fica o terreno. Lá os profissionais responsáveis vão explicar quais são os passos necessários para fazer o desmembramento.

Mas e quem precisa desmembrar terrenos em várias cidades?

É importante ficar atento a alguns pontos que podem mudar de uma prefeitura para outra, como:

  • tamanho do lote;
  • ordem em que os procedimentos devem ser realizados;
  • preço de taxas e serviços obrigatórios no processo;
  • prazos de aprovação do pedido;
  • entre outros fatores.

O desmembramento de terrenos não é um recurso novo, mas pode ser mais bem aproveitado para fortalecer a sua construtora no mercado. Seguindo o passo a passo acima, você vai conseguir terrenos melhores e redução de custos nos seus próximos empreendimentos.

Você já tentou desmembrar um terreno? Ainda tem alguma dúvida sobre o processo que precisa esclarecer? É só deixar um comentário abaixo e vamos te responder o quanto antes!

 

Tomás Lima

  • Gestor de Conteúdo
  • Graduado em Administração pela UFMG
  • Apaixonado por Construção Civil
 

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