Como montar uma proposta de compra de imóvel

Fábio Garcez

Fábio Garcez

Fábio Garcez é Administrador e empresário apaixonado por vendas digitais focadas no Mercado Imobiliário. Ele é CEO do Grupo Alfama. Uma das empresas do Grupo, o Construtor de Vendas vem revolucionando o mercado imobiliário brasileiro através de uma plataforma que acompanha a jornada completa do cliente, tema em que Fábio se especializou nos últimos anos.

4 de janeiro 2021

Compartilhe

Você passou muito tempo buscando e agora já encontrou a casa, apartamento ou imóvel comercial ideal para suprir as suas necessidades. A partir deste momento, você precisa correr para se tornar o proprietário. 

Entretanto, antes de fazer uma proposta de compra de imóvel, é fundamental ter toda a segurança para esse investimento. Dessa forma, é preciso saber exatamente onde está pisando – em termos prático e legais – e isso é um grande diferencial para a negociação. Assim, ela se tornará benéfica para ambas as partes, evitando atritos e garantido o que foi acordado. 

Pensando nisso, criei este conteúdo feito especialmente para quem quer descobrir quais são os meios mais adequados para se montar uma proposta de compra de imóvel. Seguindo esse conteúdo, você descobrirá como evitar problemas futuros e adquirir o seu mais novo imóvel sem dores de cabeça. Vamos lá? 

O que é uma proposta de compra de imóvel? 

Para iniciar o nosso conteúdo, é importante entender o que é esse documento. Afinal, é comum as pessoas confundirem proposta de compra de imóvel com escritura, mas são coisas muito diferentes.

A proposta de compra e venda de imóvel, diferentemente da escritura, não transfere o bem do proprietário e muito menos funciona como um instrumento legal para fornecer exclusividade na aquisição do imóvel. 

A proposta de compra de imóvel é um instrumento que traduz o interesse de um comprador no imóvel

Em resumo, ela pode ser definida como: um instrumento que traduz o interesse de um comprador no imóvel. Neste documento constam dados relevantes, como o valor de intenção de compra e a forma de pagamento. Para clarear um pouco mais as suas ideias, é como se fosse uma levantada de mão demonstrando interesse ao vendedor. 

É válido ressaltar que dá para acrescentar também os termos do negócio, que inclui a data de validade, bem como o tempo de espera por um retorno do vendedor. 

Entendendo as consequências da negociação

São três as situações advindas da pessoa que recebeu a proposta de compra de imóvel: 

  • aceite: é o “sim” dado pelo vendedor, aceitando os termos e valores propostos pelo interessado; 
  • contraproposta: é o início de uma negociação, na qual o vendedor vai apresentar os termos pelos quais aceitaria fechar a transação;
  • recusa: por algum motivo, o vendedor não aceitou as condições e não pretende fazer uma contraproposta. 

Além disso, também é super válido ressaltar que apenas o aceita e a contraproposta devem ser atualizados no documento.

A proposta de compra de imóvel também pode ser conhecida como proposta de reserva, pois, ao enviar o documento, você manifesta a intenção, como já foi explicado. Sendo assim, você está dizendo ao proprietário que se aceito o pedido, ele deve reservar o imóvel. 

Dessa maneira, é possível evitar problemas e frustrações futuras. No entanto, antes de elaborar o documento para adquirir um imóvel rural ou urbano, é preciso executar um bom planejamento. Até porque é com base nesta etapa de análise que você poderá identificar o tipo de imóvel que deseja e o quanto é possível investir no seu sonho. 

Sendo assim, lembre-se: ao fazer a sua proposta ao proprietário do imóvel escolhido, você já deve saber o quanto pode negociar e também os valores máximos e mínimos que deseja atingir para a compra do imóvel. 

Se for financiar, tome cuidado com as propostas 

O financiamento bancário é modo de pagamento mais popular na aquisição de um imóvel. No entanto, o comprador deve estar bastante atento a todas as condições envolvendo o negócio. 

Algumas delas são a taxa de juros, que deve caber em seu orçamento – tanto em curto quanto em médio e longo prazo – e também as taxas administrativas. 

Resumindo, é sempre bom que você faça simulações e avalie quanto realmente vai custar o bem antes de fazer a sua proposta de compra de imóvel. Além do mais, os valores consequentes de um financiamento são única e exclusivamente da conta do interessado, não do vendedor. 

Cuidado com a documentação do imóvel

É fundamental que a documentação do imóvel esteja em dia. Caso falte algum comprovante, pode haver atraso da concretização do negócio. A documentação necessária do imóvel é:

  • Título de propriedade com registro;
  • Certidão negativa de ônus reais e de IPTU;
  • Averbação da construção junto ao registro de imóveis;
  • Registro de ações reipersecutórias e alienações; 
  • Cópia do boleto com registro de pagamento da taxa de cadastro e avaliação;
  • Carta de Habite-se;
  • Planta baixa; 
  • Certidão enfitêutica (para edificações construídas em terreno foreiro).

Agora que você já pôde descobrir qual a documentação necessária do imóvel e assim alinhar o primeiro passo da proposta, agora vamos descobrir quais são as outras documentações tão importantes quanto. Por exemplo, a documentação do vendedor é o primeiro passo para a aquisição. 

Caso seja uma pessoa jurídica, o vendedor deve possuir, por exemplo, a cópia do CNPJ e a cópia autenticada do contrato social, além da certidão de quitação de tributos de contribuições federais e certidões negativas. 

Ainda falando sobre vendedor, é necessário observar as certidões negativas relativas ao cartório de protesto, ações cíveis, falência e concordata, na justiça do trabalho, executivos fiscais, municipais e estaduais e justiça federal. 

A proposta de compra de imóvel exige documentos específicos

Documentos do comprador para proposta de compra de imóvel

Você já descobriu quais são as documentações necessárias do imóvel e dos vendedores. Mas, afinal, quais são as do comprador? Veja a seguir: 

  • RG;
  • CPF;
  • Certidão de estado civil;
  • Escritura pública de pacto antenupcial;
  • Comprovante de renda atualizado;
  • Certidão de quitação de tributos federais (no caso, se for comerciante);
  • Certidões negativas (Justiça Federal; ações cíveis; executivos fiscais; protesto de títulos; débitos CND/INSS; interdição, tutela e curatela; dívida ativa da União se for comerciante).

É válido ressaltar que se houve um acordo entre você e o vendedor, é comum que seja dificultada toda a proposta de compra do imóvel se a documentação não estiver correta. Sendo assim, procure sempre observar as documentações para que não haja problemas maiores futuramente. 

Além disso, atrelado à apresentação da documentação, é pedido um sinal financeiro, ou seja, um valor que comprove seu interesse no negócio e, logo após, será incluído na entrada do imóvel. 

Mas, afinal, quais são os erros mais comuns?

Já estamos na reta final do nosso primeiro conteúdo e você já pôde descobrir como montar a proposta da melhor forma possível. Agora, o que você me diz sobre ficar por dentro dos erros mais comuns que acontecem neste momento? 

Deixar de fazer a proposta de compra de imóvel

Você já deve imaginar que ficar no acordo verbal é uma baita de uma cilada. Não só você, mas como todos que estão inclusos nessa negociação podem sair perdendo e isso porque não há um documento que assegure as garantias e as formas de pagamento.

Além disso, caso haja algum problema futuro, sem a documentação você não terá argumentos para comprovar sua situação. Então, agora você já sabe que deve evitar situações como essa a todo custo. 

Não citar valores exatos

Como já dito durante todo esse blog post, a proposta necessita que haja os valores exatos estipulados entre o comprador e o vendedor. Dessa forma, todos os envolvidos na situação estão de acordo com o que foi combinado e, assim, o pagamento pode seguir seu caminho e ser efetuado da maneira mais adequada. 

Caso exista alguma pendência financeira, como o atraso no pagamento do IPTU ou condomínio (dívidas do antigo proprietário), será preciso que você estipule a retenção do pagamento ao vendedor. Seguindo esse lembrete, você não se prejudica no acordo e o vendedor deverá resolver os problemas para voltar a receber o pagamento. 

Não atualizar a proposta após as negociações

É muito comum vermos situações como essas, nas quais as propostas foram atualizadas logo após as negociações. Nestes casos, é preciso que as alterações estejam também em seus documentos. 

Entretanto, existem casos de pessoas que esquecem isso e acabam tendo dores de cabeça. Por isso, sempre mantenha sua proposta de compra de imóveis atualizada. 

É importante atualizar a proposta de compra do imóvel ao final da negociação

Conclusão 

Chegando ao fim do primeiro post de uma série de conteúdos que vêm por aí, hoje você pôde descobrir como executar a melhor proposta de compra e venda de imóveis. Com este conteúdo, foi possível conferir sobre o que se trata este tipo de proposta, como executá-la e quais são os documentos necessários para isto. 

Sanando as dúvidas mais comuns, este post foi estruturado para que você descubra tudo o que precisa e da forma mais adequada. Mas mais que isso, quero que você saia daqui estando por dentro de tudo sobre este assunto e assim possa evitar dores de cabeça futuras. 

Você já conhece o Construtor de Vendas, o CRM imobiliário mais completo do mercado? Ele facilita toda a gestão comercial e de marketing. Assim, você pode ampliar a visão sobre a sua empresa e melhorar os processos internos do seu time. Gostou? Isso é Construtor de Vendas. Clique aqui e conheça mais sobre a gente.

Gostou do conteúdo? Para ter acesso a esse e a muitos outros, continue aqui no Blog do Sienge ou acesse o Blog do Construtor de Vendas. Dicas, informações e conteúdos super legais, além de todas as novidades que rolam no mercado imobiliário, tudo o que você precisa para estar informado e pronto para vender mais e melhor. 

Por hoje é só, até a próxima!

Compartilhe