O que é e como fazer a permuta de imóveis

Monica Possel

Monica Possel

Product Manager do Comercial do Sienge e especialista em UX Design.

26 de janeiro 2021

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A pandemia de Covid-19 afetou fortemente diversos setores da economia e não seria diferente com o mercado imobiliário. Inclusive, algumas pesquisas mostram uma mudança no comportamento do consumidor imobiliário, que passou, por exemplo, a trocar imóveis pequenos por unidades maiores. E uma das possibilidades para isso é a realização de permuta de imóveis. 

Assim, se você já possui um imóvel e deseja trocá-lo, a solução para agilizar o processo de compra e venda pode ser a permuta de imóveis. Além de ser mais prático, ainda pode haver isenção de Imposto de Renda (IR). Bom negócio, certo? É isso que veremos a seguir.

O que é a permuta de imóveis?

A permuta de imóveis nada mais é do que a troca de um imóvel pelo outro. Podendo ser permuta de casas, apartamentos, terrenos e até mesmo imóveis na planta, sem necessariamente envolver dinheiro no processo.

O processo tem reconhecimento legal e segurança jurídica. A diferença é que ele possui algumas particularidades, sobretudo com relação ao IR, como veremos adiante. 

É importante que, antes de fechar negócio, haja um alinhamento sobre o valor de venda de cada um dos bens envolvidos. Para isso, é ideal fazer uma avaliação imobiliária comparando com semelhantes, a fim de verificar se o valor de venda está adequado ao praticado no mercado.  

Se há urgência na mudança de imóvel, a permuta pode ser a solução mais vantajosa. Além disso, evitar financiamentos imobiliários é outra vantagem da permuta de imóveis. Como a troca ocorre diretamente entre comprador e vendedor, não há passagem por nenhuma instituição financeira, facilitando para os dois – desde que ambos os imóveis já estejam quitados. 

Permuta de imóveis com torna

Como mencionamos, uma vantagem da permuta de imóveis é a não necessidade de envolver dinheiro no processo. Mas isso não significa que só se faz permuta quando os imóveis são avaliados com o mesmo valor.

É aí que entra o que chamamos de permuta com torna

Nessa modalidade, os bens trocados podem ter valores diferentes, desde que a diferença seja paga. É mais recorrente do que parece, justamente porque quando pessoas trocam de imóvel, elas procuram por unidades maiores, que geralmente são mais caras.

Quando pessoas trocam de imóvel, elas costumam procurar por unidades maiores.

Dessa forma, a permuta entra como parte do pagamento do novo imóvel, fazendo com que o comprador consiga condições mais vantajosas de financiamento imobiliário para quitar o restante do valor.

Para quem a permuta de imóveis é indicada?

Em geral, as permutas de imóveis acabam se encaixando em situações específicas. Por exemplo: se você precisa se mudar rapidamente e não há tempo suficiente para comprar outro imóvel, considere a permuta.

No caso de donos de lotes e terrenos que não desejam construir, a permuta também pode ser uma solução. Um exemplo é a troca do terreno por unidades de um futuro empreendimento imobiliário que será construído no próprio terreno. Nesse caso, a permuta ocorre diretamente com a construtora. 

Outro bom perfil para realização de permuta de imóveis é o do investidor. Para dinamizar as operações, aqueles que investem no mercado imobiliário podem utilizar os imóveis que já têm para trocar por outros.

Isso pode ser benéfico para quem quer enveredar por outros caminhos. Quem só realiza negociações com móveis residenciais, por exemplo, pode experimentar o mercado de imóveis comerciais, logísticos etc.

Documentação

Ao optar pela permuta de imóveis, é essencial ficar atento como em qualquer transação imobiliária. Ou seja, será preciso fazer um contrato, nesse caso na modalidade escritura pública, que deixe claro o valor de cada um dos imóveis e a responsabilidade de cada uma das partes com relação aos tributos, se for necessário. 

Além disso, será preciso seguir o procedimento regular de escritura, que custa entre 4% e 6% do valor do imóvel.

A modalidade de permuta costuma ser muito visada pelos corretores de imóveis, porque na prática é como se realizassem duas vendas ao mesmo tempo.

A modalidade de permuta costuma ser muito visada pelos corretores de imóveis, porque na prática é como se realizassem duas vendas ao mesmo tempo. Assim, significa que em uma mesma negociação, eles recebem taxas de corretagem dos dois envolvidos.

IR na permuta de imóveis 

Lembra que falamos sobre a isenção de IR? Então, a tributação do imposto de renda é um dos principais elementos que tornam a permuta de imóveis um negócio vantajoso. Isso porque, caso os dois imóveis tenham o mesmo preço, o negócio fica isento de IR.

Já no caso de permuta de imóveis com torna, os gastos com o imposto de renda ficam a cargo de quem a recebeu. Contudo, há uma observação: caso o valor do imóvel que foi declarado mais a torna somem um valor menor que R$ 440 mil, também haverá isenção. 

Vale lembrar que essa lei se aplica desde que o proprietário não tenha vendido ou transferido imóveis pelos últimos 5 anos.

Os cuidados com a permuta de imóveis

É importante você saber que nem todos os donos de imóveis reconhecem na permuta um bom negócio. Por receio ou desconhecimento, o número de opções disponíveis é muito menor em comparação a compra e venda. Por conta disso, ao optar pela permuta, você pode encontrar dificuldades ou até desistir do negócio no meio do caminho. 

A boa notícia é que, embora em menor número, as opções de imóveis disponíveis para permuta aumentam a cada ano, já que as informações estão chegando a todo instante aos proprietários. Além disso, como falamos no começo deste texto, a pandemia acelerou a tomada de decisão das pessoas em relação à troca de imóvel. 

Veja a seguir 4 cuidados importantes para evitar dores de cabeça ao realizar uma permuta de imóveis: 

1. Situação legal dos bens

Antes de tudo, você precisa conferir a documentação que comprove a situação legal do imóvel. Ou seja, você precisa ter certeza que aquele imóvel pode entrar numa permuta.

Quer um exemplo? Imagine se o imóvel em permuta fizer parte de um inventário de partilha de bens e, dessa forma, não puder ser negociado. Fique atento a todas as questões legais. 

2. Contrato de permuta

Um contrato para a permuta de um imóvel é diferente de um documento de compra e venda. Ele é firmado na forma de escritura pública e, nele, constam a data de entrega dos bens, a responsabilidade de tributos e demais itens do negócio.

Também é importante incluir cláusulas de garantia de entrega do imóvel ou de pagamento em dinheiro se uma das partes desistir. Se não houver a “torna”, é necessário também citar a condição para conseguir a isenção do imposto de renda.

Inclua cláusulas de garantia de entrega do imóvel ou de pagamento em dinheiro se uma das partes desistir.

Se houver dúvidas, busque um profissional na área para ajudá-lo, como um corretor de imóveis. 

3. Precificação justa

Como em qualquer negociação, as partes colocarão seus preços, querendo valorizar seus bens. Nessa etapa, é crucial evitar “achismos”. Deve-se realizar a precificação de forma justa, seguindo os valores de mercado para a região. 

Pode ser interessante considerar no preço algum desconto caso o imóvel necessite de alguma reforma mais significativa. Portanto, a dica é sempre negociar da forma mais justa possível, para evitar problemas futuros.

4. Entenda o contexto 

Por fim, lembre-se que todo cuidado é bem-vindo. Mesmo que você goste muito da propriedade, é preciso verificar todas as vantagens, para evitar arrependimentos posteriores.

Verifique a vizinhança, localização e todos os pontos positivos e negativos, sem que a urgência da situação lhe faça tomar uma decisão precipitada.

Pois, assim como você tem os seus motivos para querer se mudar, o proprietário do outro imóvel também tem. Entenda todo o contexto e quais as razões para ele buscar a permuta, pois, muitas vezes, elas podem acabar se mostrando um inconveniente para você também.

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