Como fazer uma análise de preço de venda de imóveis

30 de maio de 2019

O preço de um imóvel é um detalhe ao final de um longo processo de amadurecimento, planejamento e execução de um projeto de construção civil. Mas é um detalhe fundamental para determinar a viabilidade econômica de um empreendimento.

Um erro, para mais ou menos, na definição do valor do imóvel à venda, seja residencial ou comercial, pode facilitar ou dificultar a sua comercialização. A lucratividade é seriamente afetada por essa precificação, que exige a avaliação criteriosa de muitos fatores.

Se o empreendedor fixar um valor muito baixo, corre o risco de não cobrir seus custos e se descapitalizar. Por outro lado, buscando margens muito robustas de lucro, pode demorar a fechar negócios e acumular perdas com os imóveis desocupados por tempo demais.

Imagem: PxHere

É preciso achar o ponto de equilíbrio entre as expectativas de quem vende e a realidade do mercado, neste momento um tanto desaquecido pela crise econômica. Para ajudá-lo nessa tarefa, vou mostrar a você fatores que devem ser considerados na análise do preço de venda dos seus produtos.

Mercado forma preços

O Sebrae – Serviço Brasileiro de Apoio à Micro e Pequena Empresa, lembra que o preço influencia muito o cliente na sua  decisão de compra.

Na prática, diz o Sebrae, quem realmente “forma” preços de venda é o mercado. Ou seja, os preços pelos quais os produtos ou serviços são vendidos dependem muito:

  • Da necessidade do cliente pelo produto ou serviço oferecido pelo empreendimento.
  • Do poder aquisitivo e da renda do público-alvo.
  • De quantos concorrentes também atendem àquela mesma necessidade (oferta). O fato de haver um pequeno número de concorrentes não anula os dois primeiros fatores citados.

Num mercado muito concorrido, como a construção civil, as organizações precisam ter certeza que estão fazendo uma boa oferta, mas sem perder a lucratividade.

Contudo, por falta de informações seguras sobre seus custos e o mercado onde atuam, muitos empresários têm dificuldades na definição do preço de venda.

“É comum encontrar empresas que, em situação de forte concorrência, adotam estratégias de baixar preços sem nenhum critério e acabam incorrendo em prejuízos, inviabilizando o negócio”, alerta o Sebrae.

Portanto, o empreendedor precisa ter muito claros seus custos para estruturar valores de venda que garantam a viabilidade econômica do empreendimento. Eles devem contemplar: os custos fixos da empresa, o custo do produto e o lucro pretendido.

Cálculo do lucro

O percentual de lucro ideal para o seu empreendimento acaba sendo definido pela condição do mercado, complexidade da realização do projeto, análise de riscos e a concorrência.

Se o mercado está aquecido, a empresa pode trabalhar com margens maiores de lucro, do contrário, terá que adotar percentuais mais modestos. Mas nunca abaixo do necessário para cobrir os custos do empreendimento.

Sobre isso, tenho uma ótima sugestão para você: a nossa Planilha de Cálculo de Margem de Lucro. Com ela você vai:

  • Descobrir a taxa de marcação (mark-up) de um empreendimento;
  • Ver o preço ideal de vendas por tipo de unidade;
  • Orientar corretores sobre margens de negociação;
  • Saber o retorno de um empreendimento.

Ela é indicada para proprietários de pequenas empreiteiras ou construtoras, analistas e chefes de medição, gerentes e supervisores da construção civil e responsáveis pelo setor de engenharia.

Basta clicar na imagem abaixo para fazer o download gratuito da planilha.

Profissionais habilitados

Para quem deseja vender um imóvel, é sempre recomendável o parecer de um profissional habilitado, um corretor, um engenheiro ou arquiteto. Quando um apartamento, casa, empreendimento comercial é colocado à venda em imobiliárias, elas não cobram para fazer a estimativa do preço.

Nas operações de crédito dos bancos, são feitos laudos de avaliação dos imóveis com base na Norma 14.653 da ABNT, que define os critérios de avaliação de imóveis urbanos.

Vejamos o que se leva em consideração nestes casos, conforme a norma:

Caracterização da região

  • Aspectos gerais: análise das condições econômicas, políticas e sociais, quando relevantes para o mercado, inclusive usos anteriores atípicos ou estigmas.
  • Aspectos físicos: condições de relevo, natureza predominante do solo e condições ambientais.
  • Localização: situação no contexto urbano, com indicação dos principais pólos de influência.
  • Uso e ocupação do solo: confronta a ocupação existente com as leis de zoneamento e uso do solo do município, para concluir sobre as tendências de modificação a curto e médio prazo.
  • Infra-estrutura urbana: sistema viário, transporte coletivo, coleta de resíduos sólidos, água potável, energia elétrica, telefone, redes de cabeamento para transmissão de dados, comunicação e televisão, esgotamento sanitário, águas pluviais e gás canalizado.
  • Atividades existentes: comércio, indústria e serviço.
  • Equipamentos comunitários: segurança, educação, saúde, cultura e lazer.

Caracterização do terreno

  • Localização: situação na região e via pública, com indicação de limites e confrontações.
  • Aspectos físicos: dimensões, forma, topografia, superfície, solo.

Caracterização das edificações e benfeitorias

  • Aspectos construtivos, qualitativos, quantitativos e tecnológicos, comparados com a documentação disponível.
  • Aspectos arquitetônicos, paisagísticos e funcionais, inclusive conforto ambiental.

Vistoria por amostragem

Na avaliação de um conjunto de unidades autônomas padronizadas, é permitida vistoria interna por amostragem aleatória de uma quantidade definida previamente pelas partes.

Mas, se houver omissão disso no contrato, é vistoriado um percentual mínimo de 10% do total das unidades de cada bloco ou conjunto de unidades de mesma tipologia. Assim, o profissional tira suas conclusões acerca das condições dos imóveis que estão sendo avaliados.

Fatores mais considerados

Imagem: Pixabay

No mercado imobiliário em geral, são considerados esses e outros requisitos na avaliação dos imóveis para sua precificação. Conforme a Melhor Taxa, uma startup do setor, são muitos os fatores que compõem os preços de casas ou apartamentos.

Os principais são os seguintes:

1- Localização e infraestrutura

A localização dos imóveis à venda interfere diretamente na decisão do cliente ao comprar uma propriedade. As pessoas, na sua maioria, procuram morar em regiões onde há serviços de infraestrutura, shoppings, transporte público, ruas calmas e bem iluminadas.

2- Segurança

A segurança é outro ponto muito analisado por quem deseja adquirir seu imóvel e prezar por mais conforto. Por isso, muitos prédios apresentam inovações neste quesito, tais como fechaduras eletrônicas com biometria ou senha nos apartamentos, elevador automatizado – que precisa de um código do andar para ser acionado –, e câmeras de monitoramento em tempo real.

Também é levada em consideração a segurança da própria região onde a edificação está localizada.

3- Vagas de garagem e área de lazer do condomínio

Como é muito grande o número de pessoas com seu próprio carro, os novos empreendimentos, em geral, buscam oferecer uma maior quantidade de vagas de estacionamento aos seus moradores.

Além disso, pensando em mais comodidade e entretenimento, as construtoras têm investido nos condomínios em espaços coletivos na área de lazer. Isso pode incluir desde salão de festas, quadra recreativa e piscina, até pet friendly, sauna, SPA, pistas de caminhada e academia e salas de cinema.

4- Elevador e demais itens de acessibilidade

De acordo com a Norma 9050 da ABNT, deve haver uma completa “acessibilidade a edificações, mobiliário, espaços e equipamentos urbanos”. Isso significa que todos os empreendimentos atuais precisam contar com itens voltados para pessoas com deficiência ou mobilidade reduzida.

A começar pelos elevadores com portas largas que permitam a entrada de cadeirantes, existem outros itens importantes que todo condomínio deve ter. Rotas táteis e comunicação em braile destinadas a cidadãos com deficiência visual são apenas alguns desses itens importantes.

5- Posição do imóvel em relação ao sol

A posição de um apartamento em relação ao sol é muito importante durante a avaliação imobiliária. Afinal, o sol mantém arejadas as dependências e contribui para a economia de energia elétrica.

No Brasil, que está localizado no hemisfério sul da Terra, os apartamentos com insolação mais intensa estão voltados para o norte. Quem quer ambiente com bastante luminosidade, busca imóveis situados nessa posição.

6- Tecnologia presente do empreendimento

Muitos empreendimentos novos são entregues com equipamentos e estruturas capazes de suportar diversas tecnologias novas do mercado. Os espaços fechados da área de lazer, por exemplo, geralmente são equipados com tomadas USB e um eficiente sistema de câmeras em tempo real.

Dentro dos imóveis, as construtoras já deixam uma pré-estrutura montada para a instalação de ar-condicionado nos dormitórios e salas, principalmente.

Detalhes mudam o valor

Pesquisar os preços de outros imóveis similares no mesmo bairro é uma boa ideia, para termos um parâmetro de valor. Isso pode ser feito analisando os portais de imobiliárias que são referências no mercado ou visitando a região e verificando as ofertas nos prédios.

Uma amostra de dez imóveis, pelo menos, pode ser o suficiente para que se tenha uma média do valor na região com boa dose de acerto.

  Imagem: PxHere

Mas é preciso levar em conta detalhes que às vezes fazem a diferença entre  um imóvel e outro, mesmo que estejam localizados na mesma área da cidade.

Dois apartamentos num mesmo prédio, por exemplo, podem variar de preço, porque um está num andar mais alto, que é mais valorizado, do que outro no térreo ou num dos primeiros andares.

Por isso, o melhor para quem deseja vender é sempre consultar um profissional com experiência, para realizar o negócio com segurança e sem ter prejuízo.

Conferir a Legislação

Também é recomendável consultar as legislações municipal, estadual e federal, a fim de conferir aspectos como o zoneamento, Código de Obras e Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano.

Isto é importante para saber se existem restrições ambientais ou se há previsão de grandes empreendimentos na área, por exemplo. São variáveis que  podem impactar positivamente ou negativamente na valorização futura da edificação.

Estabelecer o preço justo dos imóveis à venda é uma tarefa complexa, mas com alguns cuidados e a ajuda de profissionais, você chegará num valor adequado. Assim, terá maior facilidade para negociá-los, mas com a garantia de receber uma margem de lucro apropriada para o empreendimento.

Espero que esse artigo seja útil e ajude você nessa tarefa de definir os  preços dos seus produtos imobiliários. Agora, deixe seu comentário e compartilhe com seus sócios e colaboradores, pode ser útil para eles também.

Obrigado pela leitura e até o próximo artigo.

Martha Ramos

  • Jornalista, Especialista em Marketing
  • Redatora do Sienge
 

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