O que é a lei do inquilinato?

Marcus Vinicius D. B. Castro

Escrito por Marcus Vinicius D. B. Castro

17 de janeiro 2022| 9 min. de leitura

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Você já ouviu falar na lei do inquilinato? É seguro dizer que todos no mercado imobiliário precisam entender bem as regras dessa lei e cumpri-las em seus acordos comerciais, quer estejam no papel de inquilinos ou de locadores.

Apesar disso, muita gente ainda nem sabe que essa lei existe, enquanto outros só ouviram falar dela, mas não fazem ideia de quais regras ela impõe sobre cada parte.

Por isso, neste artigo eu vou mostrar para você o que é a lei do inquilinato, por que ela é tão importante para o mercado imobiliário e o que inquilinos e locadores precisam saber.

O que é a lei do inquilinato

Lei do inquilinato é o nome popular da Lei n° 8.245, de 18 de outubro de 1991, que rege as regras relacionadas à locação de imóveis urbanos, o famoso aluguel.

Como a data da lei mostra, as regras sobre inquilinato não são nada novas: desde os anos 1990 já existem regras claras sobre o que cada parte deve fazer e tem direito a receber em um acordo assim.

É muito comum haver problemas entre inquilinos e locadores, por isso a lei do inquilinato sempre se faz presente para regular e até mediar acordos entre os envolvidos. Além disso, a lei também determina o que cada parte deve fazer quando não existe mais acordo, como em casos de despejo e distrato.

Por que a lei do inquilinato é importante para o mercado imobiliário

Segundo um estudo de 2019 feito pelo IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística), cerca de 18,3% das famílias brasileiras vivem em casas alugadas. Quando juntamos a esse número a grande quantidade de locações comerciais, o número sobe ainda mais.

Então, a lei do inquilinato é a forma de manter a ordem e regular tantas relações, o que inclui seus possíveis conflitos e desavenças. Além disso, vale lembrar que a lei destaca os direitos e deveres de cada parte, então a lei serve como proteção para quem cumpre seus termos, e como fonte de correção para quem não faz isso.

Assim, quem está disposto a cumprir com o contrato sempre se beneficia da lei do inquilinato e nunca precisa ter medo dela.

Locações não cobertas pela lei do inquilinato

Vale destacar que nem todos os tipos de imóveis e locações são cobertos pela lei do inquilinato. O artigo 1°, em parágrafo único, deixa claro que os seguintes tipos de locação são regulados pelo código civil:

  • imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, de suas autarquias e fundações públicas;
  • vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos;
  • espaços destinados à publicidade;
  • apart-hotéis, hotéisresidência ou equiparados, assim considerados aqueles que prestam serviços regulares a seus usuários e como tais sejam autorizados a funcionar.

Além disso, o arrendamento mercantil, em qualquer modalidade, também continua sendo regulado pelo código civil e não se enquadra na lei do inquilinato.

Atualizações na lei do inquilinato

Apesar de ter sido publicada há 3 décadas, a lei do inquilinato foi atualizada em 2012 para refletir as mudanças e evoluções nos acordos de locação, além de simplificar as regras. Ou seja, em sua maioria, a lei reflete de fato o que se vê no cenário nacional.

Além disso, seu texto é muito completo e aborda praticamente todos os pontos possíveis de um contrato de aluguel, de forma que nada passa batido. Assim, tanto inquilinos quanto locadores fazem bem em conhecer essa lei para entender seus direitos e deveres de forma integral.

Por fim, o governo fez outra mudança na lei do inquilinato, essa mais recente, por conta da pandemia de Covid-19. A Lei N° 14.010 de 12 de junho de 2020, conhecida como Lei da Pandemia, fez alterações importantes no que diz respeito a despejos.

De forma resumida, a mudança veio para dar flexibilidade aos inquilinos que ficaram inadimplentes por conta de sua situação financeira afetada durante a pandemia. Ao contrário das regras anteriores, que previam maior rigidez quanto a problemas com pagamento, a atualização visa proteger as pessoas de baixa renda.

Entenda o que os locadores devem saber sobre a lei do inquilinato

O artigo 22 da lei do inquilinato mostra os pontos principais que os locadores devem saber e cumprir durante todo o período do contrato de aluguel.

Locador se beneficia da lei do inquilinato

Assim, quem tem imóveis para locação precisa ficar atento para cumprir com estes pontos da lei para ter respaldo jurídico em caso de disputas. Assim, a responsabilidade dos locadores envolve todos estes itens:

  1. Entregar ao inquilino o imóvel alugado em perfeito estado de uso.
  2. Garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado.
  3. Manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel.
  4. Responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação.
  5. Fornecer ao inquilino, caso ele peça, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando foi entregue, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes.
  6. Dar ao inquilino recibo discriminado dos pagamentos feitos por ele, vedada a quitação genérica.
  7. Pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, inclusive as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador.
  8. Arcar com impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato.
  9. Exibir ao inquilino, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas.
  10. Pagar as despesas extraordinárias do condomínio.

Entenda o que os inquilinos devem saber sobre a lei do inquilinato

O artigo 23 da mesma lei explica em detalhes as responsabilidades dos locatários, ou seja, os inquilinos do imóvel. Os dispositivos deste artigo são:

  1. Pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação no prazo ou, no máximo, até o 6º dia útil do mês seguinte ao vencido.
  2. Tratar o imóvel com o mesmo cuidado como se fosse seu.
  3. Ao fim da locação, entregar o imóvel no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal.
  4. Levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito que seja responsabilidade dele reparar.
  5. Realizar a imediata reparação dos danos provocados no imóvel por si próprio ou por seus familiares, visitantes, dependentes e outros.
  6. Não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador.
  7. Entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, mesmo que sejam dirigidos ao próprio inquilino.
  8. Pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto.
  9. Permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora.
  10. Cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos.
  11. Pagar o prêmio do seguro de fiança.
  12. Pagar as despesas comuns de condomínio, isto é, encargos necessários à administração do local.

Assim, fica claro que a lei do inquilinato é muito importante para todos os envolvidos, tanto inquilinos quanto locadores. Ao cumprir com suas obrigações dispostas em lei, ambos garantem um contrato pacífico e proteção jurídica no caso de a outra parte não honrar o acordo.

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