As equipes de desenvolvimento imobiliário de diversas empresas brasileiras têm apostado na digitalização de uma etapa essencial do ciclo de incorporação, realizando o estudo de viabilidade com software especializados nesse tipo de projeto. A tecnologia vem se tornando uma importante aliada nessa fase, que é uma das mais desafiadoras do empreendimento, apoiando inúmeras análises do mercado consumidor, de tendências macroeconômicas e do cenário setorial que podem impactar o projeto ao longo de sua construção.
Em uma economia predominantemente digitalizada, os dados do ambiente econômico externo e das próprias operações estão fartamente disponíveis para muitas empresas. No entanto, o que diferenciará as incorporadoras e lhes proporcionará vantagem competitiva em relação às concorrentes no setor imobiliário é sua capacidade de integrar, tratar e interpretar essas informações com ferramentas e metodologias consistentes.
Mas, diante da infinidade de soluções disponíveis no mercado, como escolher de forma técnica as melhores alternativas de software para análise de viabilidade de incorporações imobiliárias? Quais critérios devem ser adotados na avaliação dessas soluções? Que funcionalidades podem alavancar seus resultados e melhorar a performance de suas equipes no longo ciclo de incorporação imobiliária?
Neste artigo, você vai entender quais são as principais etapas do processo de estudo de viabilidade de novos negócios imobiliários, quais as principais demandas dos planejadores, no que diz respeito aos dados analisados e conhecerá as principais soluções oferecidas pelo Sienge e pelas empresas que fazem parte de seu ecossistema.
O que é o estudo de viabilidade de um empreendimento imobiliário?
O estudo de viabilidade de um empreendimento imobiliário é uma análise detalhada realizada antes de iniciar a sua construção. Essa pesquisa prévia ajuda a entender se o projeto é sustentável tanto sob o ponto de vista financeiro, quanto técnico.
Com base nessas análises, as incorporadoras podem tomar decisões informadas sobre seus investimentos, evitando empreendimentos com alto risco de causar prejuízos ou que não sejam fisicamente realizáveis com os recursos disponíveis.
Análise comercial
É uma fase em que se elaboram análises comerciais aprofundadas que darão o sinal verde para o desenvolvimento de um novo produto imobiliário, muito antes da complexa mobilização de um canteiro de obras.
Algumas das perguntas que norteiam esta etapa da obra são:
- Qual a melhor localização para desenvolver o empreendimento?
- Quais as demandas do público-alvo na região?
- Quanto o público-alvo está disposto a pagar por uma nova unidade nesta região?
- O contexto de mercado é favorável para um novo lançamento imobiliário?
- Qual será o lucro potencial de um empreendimento neste local?
Quando o estudo de viabilidade financeira da obra é bem sucedido, a incorporadora parte para a aquisição do terreno onde o empreendimento será construído. Em cidades com urbanização mais consolidada, são cada vez mais raros os casos em que o projeto possa ser construído em um terreno virgem, sem construções existentes. O mais usual é adquirir imóveis contíguos, que posteriormente são demolidos e aglutinados em um terreno único para abrigar o projeto.
Análise técnico-financeira
Com o local de construção definido, parte-se para a definição dos detalhes do produto, com a participação das equipes comercial, de marketing, de novos negócios, e de engenharia e arquitetura. Nessa fase, são feitos os chamados estudos de massa, com parâmetros gerais dos elementos que irão compor o produto imobiliário (como tamanho das unidades, espaços comuns do condomínio, número de vagas de garagem), seus custos e as receitas potenciais.
Nessa etapa, levantam-se questões como:
- Quais as restrições legais e urbanísticas da região?
- Qual a altura máxima permitida para construção no terreno? Quais os recuos exigidos e qual o coeficiente de aproveitamento?
- Quais os diferenciais de um imóvel na região? Como equilibrar as áreas privativas e comuns?
- Quais as preferências estéticas do consumidor? Quantas vagas de garagem cada unidade deve ter?
- Qual será o custo estimado por metro quadrado?
- Quantas unidades devo construir para maximizar o retorno sobre o investimento?
Essa etapa do estudo tem forte participação do time de arquitetura, que é responsável por materializar os anseios do incorporador, atendendo ao mesmo tempo às demandas de mercado anteriormente identificadas e à realidade técnica e orçamentária determinada pelos investidores.
Com essas definições alinhadas e consolidadas, finalmente o projeto pode avançar para sua concretização, seja no âmbito legal, com as aprovações das autoridades locais sobre o empreendimento e sua execução, seja no âmbito técnico, com o detalhamento de seus projetos executivos e da contratação e ativação dos fornecedores e prestadores de serviço.
Estudo de viabilidade com Sienge e outras opções de software
Como vimos, muitas empresas já dispõem de informações digitalizadas e estruturadas tanto de fontes internas – como o histórico de custos de suas obras anteriores, ou o índice de produtividade de serviços comuns em seus projetos -, quanto de fontes externas – como índices de inflação setoriais ou valores do Custo Unitário Básico (CUB).
O grande desafio das incorporadoras, no entanto, é integrar e analisar essas informações de forma lógica para tomar decisões embasadas sobre a viabilidade de seus próximos empreendimentos imobiliários.
A ausência desses processos de otimização podem custar caro, já que as equipes técnicas perdem eficiência com tarefas de baixo valor – compilar, tratar e organizar os dados – antes de realizar o trabalho de análise, que efetivamente gera valor no desenvolvimento imobiliário.
Mas o cenário está mudando rapidamente com a disseminação de programas para orçamento de obras e softwares que apoiam o estudo de viabilidade de projetos. Essas soluções centralizam e organizam as informações automaticamente, permitindo às incorporadoras levantar informações e criar relatórios em tempo real. É o caso do Sienge, que possui diversos módulos que apoiam as equipes de incorporação. Vamos conhecer alguns deles?
Sienge Engenharia
Na análise financeira de um empreendimento potencial, o levantamento dos custos de materiais e serviços de obras anteriores contribui para criar estimativas mais precisas sobre o investimento necessário para o projeto. Um bom software de orçamento de obras permite que você tenha esses dados sempre à mão, agilizando as o estudo de viabilidade do projeto.
O módulo Sienge Engenharia, por exemplo, organiza os diferentes bancos de dados de insumos e serviços de suas obras e permite criar composições de custos personalizadas ou utilizar composições de referência. Você também pode controlar os preços dos insumos com base em datas de atualização realizadas por sua equipe de cotações ou nos últimos preços praticados pelo setor de compras ou contratações. Também é possível importar as tabelas de composições de custos do Sistema Nacional de Pesquisa de Custos e Índices da Construção Civil (Sinapi) a partir do site da Caixa Econômica Federal.
Além das composições de custos, o módulo também permite elaborar o orçamento global de um empreendimento e segmentá-lo em suas diferentes fases e unidades construtivas. Com grande versatilidade, o sistema registra diferentes versões de orçamentos, com histórico e comparativo de alterações, permitindo estudar diferentes cenários para o projeto. Com o Sienge Engenharia, você também tem à mão, com muita facilidade, orçamentos analíticos e sintéticos, curvas ABC de insumos e serviços e planilhas de cálculo de Benefícios e Despesas Indiretas (BDI).
Sienge Suporte à Decisão
O módulo Sienge Suporte à Decisão proporciona às incorporadoras maior eficiência na avaliação da viabilidade econômica de seus empreendimentos, centralizando dados e criando cenários de análise interconectados. Com uma visão abrangente e integrada, as equipes responsáveis pelo desenvolvimento imobiliário tornam-se capazes de tomar decisões mais informadas e adotar ações preventivas ou corretivas com base em indicadores financeiros críticos como Valor Presente Líquido, Payback e Taxa Interna de Retorno. Essa abordagem inovadora garante rapidez e segurança no acesso às informações, otimizando o processo de tomada de decisões e a gestão de projetos imobiliários.
Sienge Comercial
O módulo Sienge Comercial é uma solução integrada de gerenciamento de contratos de venda no setor imobiliário, contemplando pontos importantes como a gestão do estoque, as reservas de unidades e outros aspectos da jornada de vendas. Integra-se ao CV CRM, oferecendo um controle sofisticado de leads, com foco na automação dos processos. Este módulo permite uma administração detalhada de comissões, projeções de distratos, e gestão de contratos associativos, incluindo recursos para assinatura eletrônica de documentos e um eficiente controle de repasse bancário. Além disso, proporciona uma visão clara sobre a velocidade de vendas dos empreendimentos, permitindo ajustes estratégicos para maximizar receitas e faturamento. Com o Sienge Comercial, as incorporadoras ganham uma ferramenta poderosa para não apenas gerenciar os empreendimentos já em execução, mas também levantar informações sobre a aceitação dos produtos imobiliários em seu mercado de atuação, despontando como um poderoso software para estudo de viabilidade de incorporações.
Sienge Fiscal
O módulo Sienge Fiscal oferece uma solução integrada de gestão de obrigações fiscais que promove produtividade, automação e um gerenciamento eficiente. A integração perfeita com o sistema gerencial do Sienge assegura a confiabilidade e agilidade necessárias nas operações fiscais, contribuindo significativamente para a redução de tempo, retrabalho e riscos de erros na prestação de contas ao Fisco. Trata-se de um sistema especializado nas especificidades da indústria da construção civil, que facilita as apurações de tributos e suas validações, além de gerar arquivos do SPED e outras declarações fiscais essenciais, proporcionando segurança e eficiência fiscal. Ao otimizar o processo de cumprimento das obrigações fiscais, o Sienge Fiscal não apenas minimiza a possibilidade de multas, mas também se torna um diferencial estratégico no estudo de viabilidade financeira de obras, assegurando que todas as variáveis fiscais sejam consideradas e gerenciadas com excelência.
CV CRM – Construtor de Vendas
Parte do ecossistema de softwares integrados ao Sienge, o CV CRM é hoje a maior plataforma brasileira de gestão de relacionamento com o cliente especializado no mercado imobiliário. Usada por mais de 600 incorporadoras e 110 mil corretores de imóveis em todo o país, a solução abrange áreas importantes do ciclo de venda imobiliária, incluindo gestão de leads, gestão de vendas, gestão de comissões, entre outros. Essa abordagem integrada e tecnologicamente avançada contribui significativamente para a eficiência dos estudos de viabilidade de novos empreendimentos imobiliários, com a retroalimentação da incorporadora com informações robustas e reais sobre o processo de vendas de seu portfólio.
Outras soluções
O Sienge é uma plataforma amplamente compatível com diversos outros sistemas de gestão de processos da construção civil. Esse ecossistema integrado permite realizar estudos de viabilidade com softwares que enriquecem suas análises com informações técnicas de diversas fontes.
Veja algumas das soluções que podem ajudar sua empresa nesta etapa:
- Sienge eCustos: Solução personalizada de gestão e orçamentação para construtoras e incorporadoras.
- Prevision: Plataforma líder em planejamento lean para gerar eficiência, resultado e previsibilidade.
- Construpoint: Plataforma para gestão de planejamento, engenharia e qualidade em obras.
- Construmanager: Plataforma para gestão de projetos de construção.
- Construcompras: Plataforma para gestão de compras na construção.
- E muito mais.
Conclusão
No contexto atual do setor imobiliário, a digitalização das informações se consolida como um caminho sem volta. E, por isso, é cada vez mais importante adotar estratégias de integração de dados em cada etapa do longo ciclo de incorporação para reduzir os riscos dos investimentos.
Neste artigo, você descobriu a importância de realizar, nas etapas iniciais de um empreendimento imobiliário, um estudo de viabilidade com softwares especializados como o Sienge, que possui diversos módulos que apoiam a tomada de decisão do incorporador, e seu poderoso ecossistema de integrações.
A solução possibilita a análise preditiva aprofundada de custos, cenário fiscal, fit comercial, entre outros aspectos, a partir de dados sólidos e integrados em uma única plataforma.
Nesse contexto, a adoção do estudo de viabilidade com softwares especializados surge como uma estratégia digital indispensável para empresas do setor imobiliário que almejam não apenas se manter no mercado, mas aumentar sua eficiência operacional com a integração de informações internas e externas. Com uma base robusta de dados, as decisões tornam-se mais bem fundamentadas, reduzindo riscos e aumentando as chances de sucesso dos novos projetos.
