Como elaborar um contrato de compra e venda de imóvel

Fábio Garcez

Fábio Garcez

Fábio Garcez é Administrador e empresário apaixonado por vendas digitais focadas no Mercado Imobiliário. Ele é CEO do Grupo Alfama. Uma das empresas do Grupo, o Construtor de Vendas vem revolucionando o mercado imobiliário brasileiro através de uma plataforma que acompanha a jornada completa do cliente, tema em que Fábio se especializou nos últimos anos.

18 de janeiro 2021

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Para uma pessoa que não é do meio imobiliário, fazer um contrato de compra e venda de imóvel não é algo tão simples. Até porque não é uma prática muito simples de executar e, em alguma situações, pode demandar muitos documentos e burocracias. 

Podendo ser tanto público como particular, o contrato de compra e venda do imóvel é um documento útil para formalizar a transferência, colocando em pauta os principais tópicos acertados entre vendedor e comprador no momento da compra do imóvel.

A partir do momento que o contrato se torna um acordo que formaliza e condiciona o negócio entre comprador e vendedor, é preciso o cumprimento de algumas especificações. Você já sabe quais são? É o que veremos a partir de agora neste conteúdo. Vamos lá?

Afinal de contas, o que é um contrato de compra e venda de imóvel?

Partindo do princípio que funciona como um compromisso entre o vendedor e o comprador, o contrato de compra e venda serve para registrar a intenção do primeiro entregar a posse do imóvel para o segundo, este mesmo que tem o dever de disponibilizar o valor acordado pela propriedade adquirida. 

E isso se deve pelo motivo de que a venda só se concretiza com a lavratura da escritura pública por um tabelião no cartório de registro. Entretanto, essa etapa é posterior à assinatura do contrato. 

Dessa forma, esse modelo de contrato tem como objetivo definir o valor acertado entre as partes na negociação, as condições e formas de pagamento. Entretanto, é importante salientar que as duas partes devem ser capazes e o bem lícito, segundo o Código Civil, instrumento jurídico que rege contratos como esse. 

Assim que assinado por ambas as partes e registrado em cartório, o contrato dá o direito real da compra do imóvel.

Por fim, assim que assinado por ambas as partes e registrado em cartório, o contrato dá o direito real da compra do imóvel. Em outras palavras, se por algum motivo o registro do documento não for concluído, a venda do imóvel não terá valor jurídico.

Sendo assim, caso haja desistência de alguma das partes envolvidas, não haverá possibilidades de exigir qualquer reparação. 

Como funciona o contrato de compra e venda?

É fundamental que, no contrato, estejam bem claras as obrigações do comprador e do vendedor em relação à negociação que está sendo executada. Por este motivo, a criação do documento é uma atividade crítica e, sendo assim, necessita de acompanhamento jurídico. Assim, é possível evitar problemas futuros ou equívocos. 

É importante ressaltar que, assim como o vendedor necessita ter cuidados na elaboração do contrato, o comprador, por sua vez, deve observar e analisar adequadamente o documento que está prestes a assinar. Dessa forma, ambas as partes evitarão alguma responsabilidade indevida. 

Redigir o documento é o primeiro passo a se tomar durante a elaboração de um contrato de compra e venda de imóvel. Mas não se preocupe, através da internet é possível buscar uma série de modelos que possivelmente poderão ser usados para auxiliar durante todo o processo.

Você já redigiu o documento, agora é a hora de ambas as partes analisarem todos os pontos descritos e assim verificarem se concordam ou não com o que está sendo acordado. 

No próximo passo, comprador e vendedor precisam se dirigir até um cartório de registros, onde deverão ser realizadas as assinaturas e o reconhecimento de firma do contrato. Agora, a documentação é oficial e tem reconhecimento jurídico. 

Qual a importância de um contrato de compra e venda?

Sendo um instrumento jurídico que garante o cumprimento dos deveres e direitos de ambas as partes em uma determinada relação comercial, o contrato é a garantia de que a venda se concretizará, já que ela só acontece com a passagem da escritura. É através do contrato firmado em cartório que há a certeza de que todo o acordo entre as duas partes deverá ser cumprido, evitando qualquer complicação futura. 

Caso alguma das partes descumpra com o que foi acordado, é totalmente possível que o comprador ou vendedor entre com um processo de modo que seja reparado por qualquer inconveniência causada ou dano sofrido pelo não cumprimento de algum ponto acordado não cumprido. 

Se por algum motivo acontecer do imóvel ser negociado por parcelas e houver atraso no pagamento, a Lei do Comprador estabelece que poderão ser aplicadas multas de 2% sobre o valor da prestação e 12% ao ano de juros de mora.

O contrato é a garantia de que a venda se concretizará, já que ela só acontece com a passagem da escritura.

Além disso, se o vendedor optar por não aceitar receber as parcelas em atraso, agindo de má-fé para acarretar maiores juros, o comprador deve exigir a sua presença no cartório onde foi firmado o contrato para que receba diante do tabelião. 

Mas, afinal, quais as informações que devem estar no contrato?

Para que o contrato acabe não cumprindo com o seu papel de garantidor de direitos, existem diversas informações super relevantes a serem inseridas nele. Primeiramente, o contrato deve conter os nomes, nacionalidades, profissões, identificações e endereços de ambos os envolvidos, ou seja, comprador e vendedor.

Caso o vendedor seja casado, é necessário que os dados de seu companheiro também estejam no contrato para que ele possa assinar a escritura. 

É fundamental, também, que estejam incluídos os dados do imóvel no contrato. Alguns deles são o endereço, número e data de registro junto à prefeitura, a descrição do imóvel e características e dimensões da propriedade que está sendo negociada. 

Se por caso existirem negociações das quais estão sendo cobradas correções monetárias e juros sobre o saldo devedor do imóvel, devem constar as taxas praticadas e o índice indexador aplicado em caso de atraso de alguma das parcelas combinadas. 

Caso o imóvel esteja em um condomínio, com o intuito de proteger o comprador e vendedor, todas as restrições urbanísticas do local devem ser registradas no contrato. Entretanto, em imóveis comprados na planta, o contrato precisa conter algumas informações importantes, são elas: 

  • a data de início e término da obra;
  • o valor total do imóvel e as condições de pagamento (financiamento, consórcio etc.);
  • os dados completos tanto do comprador quanto da construtora e dos representantes da edificação do imóvel;
  • o prazo de carência para a desistência do contrato;
  • multa por atraso nos pagamentos;
  • localização;
  • metragem total do imóvel. 

Contrato de compra e venda de imóvel: quais os documentos são necessários?

Apesar de ser grande, a lista de documentos necessários, na sua maioria, é de fácil acesso e somente alguns podem demandar um pouco mais de esforço. 

O contrato demanda documentos do imóvel, do comprador e do vendedor

Documentos do imóvel

Para a propriedade, será necessário ter em mãos: 

  • cópia autenticada da escritura em nome do vendedor;
  • certidão negativa de impostos, de dívidas e condominiais e a vintenária de ônus reais;
  • cópia autenticada de quitação do IPTU do ano;
  • planta aprovada pela prefeitura;
  • averbação da construção registrado no cartório de imóveis.

Documentos do comprador

Para o comprador é preciso reunir:

  • cópia do RG e CPF;
  • em caso de estado civil casado, o RG e CPF do companheiro e certidão autenticada de casamento;
  • dados pessoais como endereço e profissão. 

Documentos do vendedor

A fim de resguardar a venda contra qualquer pendência em seu nome, o vendedor necessita reunir mais documentos do que o comprador. São elas: 

  • cópia do RG e CPF;
  • em caso de estado civil caso, o RG e CPF do cônjuge e certidão autenticada de residência;
  • certidão negativa de ações cíveis, de protestos, no âmbito federal e na da justiça do trabalho;
  • certidão negativa de tutela e interdição. 

Conclusão

Chegamos ao fim de mais um conteúdo e nele você pôde descobrir o que é e como elaborar um modelo de contrato imobiliário de compra e venda de imóvel. Além disso, foi possível, através deste conteúdo, conferir como se deve todo o processo jurídico para firmar o contrato perante o cartório. 

A partir de agora, com este conteúdo, espero que você possa ter ampliado um pouco mais a sua visão acerca da elaboração deste modelo de contrato, como também de quais as documentações necessárias para poder evitar problemas futuros e conseguir, de forma adequada, executar um contrato de compra e venda de imóvel. 

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Por hoje é só, até a próxima! 

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