Como utilizar o crédito imobiliário da melhor maneira?

Mauricio Borges

Mauricio Borges

Product Manager especialista em produtos financeiros e engenharia de produção.

2 de abril

Crédito Imobiliário: Construir no Brasil custa caro, e, se todo mundo resolvesse esperar até conseguir os recursos para pagar as obras à vista, o mercado seria minúsculo. Como sabemos, não é o caso: a construção civil é uma das principais atividades econômicas do país.

O que torna tudo isso possível e faz o setor ser tão grande é a estrutura de crédito que existe no mercado. Ela dá o respaldo necessário para que haja compradores confiáveis e se garanta aos vendedores seu pagamento.

Mas, como a sua micro ou pequena empresa pode trabalhar com crédito imobiliário, tanto para uso próprio, quanto para se tornar mais acessível aos seus clientes? É isso que eu vou te mostrar neste artigo.

O que é crédito imobiliário?

Da forma mais simples possível, crédito imobiliário é um financiamento para comprar, reformar ou construir um imóvel. É um empréstimo que se toma de um banco a uma taxa de juros fixada em contrato.

Crédito Imobiliário: ao fundo da imagem está o projeto gráfico de uma obra e em cima uns mini tijolos e do lado umas moedas empilhadas

O banco libera o crédito, de acordo com as próprias regras de financiamento, e quem tomou o empréstimo paga conforme o contrato estabelecido. Tudo isso é bem conhecido da maioria dos brasileiros, quer trabalhem com imóveis e construção, quer não.

Existem 2 formas de crédito imobiliário:

Sistema Financeiro da Habitação (SFH)

O SFH serve para imóveis de até R$750 mil em São Paulo, Rio de Janeiro e Minas Gerais, enquanto nos outros estados têm um limite de R$650 mil. Só pessoas físicas podem usar essa linha de crédito, e não podem comprometer mais do que 30% da renda com as parcelas.

Por esse motivo, o Sistema Financeiro da Habitação é o mais usado pelos brasileiros. É nesse regime que se enquadra, com alguns detalhes a mais, o programa Minha Casa Minha Vida.

Outras características do SFH são:

  • financiamento de, no máximo, 90% do valor do imóvel;
  • pagamento pode ser feito com uso do FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço);
  • taxas de juros menores (até 12% ao ano, mas pode chegar até menos da metade, dependendo dos programas de incentivo).

Cada linha de crédito imobiliário tem suas próprias condições de pagamento e taxas específicas de juros, de acordo com a faixa de renda do comprador. Isso deve ser levado em conta pelo profissional que apresentar as diferentes opções do mercado para os clientes.

Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI)

O SFI imóveis acima de R$750 mil, ou para imóveis que não se encaixam nas regras elaboradas para os clientes do SFH. Esse é o caso de imóveis comerciais, mesmo os que não ultrapassarem o teto do valor de crédito.

Então preste atenção ao seguinte:

Se você pretende usar crédito imobiliário para financiar o crescimento da empresa, ou mesmo a sua manutenção em tempos de crise, esse é o crédito que vai tomar. Diante disso, tem de notar alguns pontos válidos:

  • o financiamento varia entre 80% e 90% do valor;
  • as taxas de juros são maiores que do SFH. Em geral, variam de 12% a 16% ao ano;
  • o prazo de pagamento também é maior. Em vez dos 360 meses do FSH, chega a 420 meses;
  • não há limite de comprometimento de renda;
  • não há teto de valor do crédito.

Como o SFI não é só para pessoas jurídicas, se você trabalha com imóveis de alto padrão deve apresentar essa opção de crédito imobiliário aos seus clientes.

Quais as particularidades do crédito imobiliário?

O crédito imobiliário tem algumas diferenças importantes com relação a outros tipos de financiamento. Diferente de algumas formas de empréstimo, que permitem usar o dinheiro para qualquer atividade ou fim, o crédito imobiliário é bem específico em seu objetivo: só pode ser usado com imóveis.

A própria forma como o sistema de liberação do dinheiro é estruturada impede que o dinheiro seja usado para outros fins. Além disso, especialmente no caso de empresas, existem opções com taxas de juros menores para quem deseja tomar um empréstimo para pagar dívidas, por exemplo.

Sobre o funcionamento do crédito imobiliário:

O dinheiro sai do banco diretamente para a mão do vendedor do imóvel, ou libera o dinheiro aos poucos, de acordo com o avanço da obra, que conta com inspeções periódicas. Por isso, esse tipo de financiamento só vale a pena para quem quer realmente comprar, construir, reformar ou, no máximo, refinanciar um imóvel.

Qual a forma de tributação do crédito imobiliário?

Algo que sempre preocupa é a questão tributária. Afinal, tributação é um assunto muito técnico, complexo e com sérias implicações legais. Nesse caso, como funciona a tributação do crédito imobiliário? 

Um encargo que precisa ser pago é o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). Esse imposto é cobrado pela prefeitura sempre que uma transação envolvendo bens imóveis acontece.

Crédito Imobiliário: imagem com uma folha de orçamentos rabiscadas e em cima está uma calculadora e uma caneta e também uns post its coloridos

O preço varia entre 2% e 5% do valor da transação, com a possibilidade de descontos no sistema SFH, dependendo da prefeitura e do programa de crédito usado.

Além disso, o comprador também tem que arcar com outros custos, como Registro do Imóvel (RI). Apesar disso, vale lembrar que os tributos e encargos variam de acordo com o tipo de transação que o comprador realiza com o crédito (compra, reforma, construção, etc.)

Como acontece o processo comercial?

Qual é o processo comercial pelo qual o cliente tem de passar desde a entrada até receber o crédito imobiliário? Veja as 5 etapas:

1. Simulação

A primeira coisa a se fazer é simular o valor do financiamento. Especialmente no modelo SFH, isso é importante para determinar se o cliente tem condições financeiras de fazer um financiamento.

Crédito Imobiliário: ao fundo da imagem está um empreendimento imobiliário em segundo plano. Em primeiro plano está uma mão estendida com as chaves de casa em cima.

Com os dados do cliente, é possível simular as diferentes opções de crédito disponíveis e escolher a melhor.

Documentação

O segundo passo é entregar toda a documentação exigida pelo banco para validar, de forma oficial, os dados usados para fazer a simulação e aprovar o contrato de crédito. Nesse momento cabe ao profissional responsável orientar bem o cliente sobre a documentação necessária.

Aprovação

Uma vez que o sistema do banco aprova os documentos, inicia-se o processo legal de financiamento. Vale notar que a instituição de crédito não avalia só os dados do cliente, mas também o imóvel que ele deseja comprar.

Contrato

Uma vez que toda documentação foi aprovada e o contrato é preparado, só falta o cliente ir até a instituição de crédito e assinar o contrato. A partir desse momento, o financiamento é válido e o banco inicia o processo de liberação do crédito.

Liberação do crédito

A instituição de crédito vai deixar claro, no ato da assinatura do contrato, como é preciso agir para receber o dinheiro. Em alguns dias é provável que o valor seja depositado na conta do vendedor, ou que o processo de construção seja autorizado.

Aqui vale um pequeno lembrete:

A Caixa Econômica Federal é o banco mais conhecido do Brasil quando se trata de crédito imobiliário. Mas existem muitas outras instituições, públicas e privadas, que também oferecem crédito, tanto a pessoas físicas quanto jurídicas, de vários portes.

O crédito imobiliário é fundamental para a estabilidade e o crescimento da construção civil. E as micro e pequenas empresas do setor também são.Entender o papel do crédito imobiliário, seja na hora de comprar ou de vender, é fundamental para que o seu negócio continue sólido e cresça de forma saudável e consistente.

Ao tomar crédito, muita gente prefere construir do que comprar. Como orientar os clientes? Veja tudo que você precisa saber sobre financiamento para construção!