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Cálculo de aluguel – Aprenda definitivamente como fazer

1 de novembro de 2017

Você tem um imóvel comercial ou residencial e se pergunta como é feito o cálculo de aluguel?

Após você ler o post e você irá entender quais são os indicadores que compõem o valor de locação.

Como investidor do mercado imobiliário no atual momento da economia é mais vantajoso vender, comprar ou alugar?

Você já teve dúvidas se o valor de cálculo de aluguel da unidade instalada de sua empresa está correto?

Apresentaremos aqui índices que ajudarão você a avaliar o mercado e a você tomar um decisão mais precisa sobre o melhor investimento para você maximizar seus lucros.

Veja os principais indicadores que compõem o cálculo de aluguel

Você já pensou por algum momento que em um valor trivial como o do aluguel está contido toda a macro e micro economia do país? Aposto que não. Mas é isto que se considera quando se faz o cálculo de aluguel de um imóvel. Vamos demostrar para você.

A regra base e mais utilizada para calcular o aluguel é aplicar um valor entre 0,5% e 1%, ao mês, sobre o valor de mercado do imóvel. Isto significa que se o seu imóvel vale R$ 100 mil o aluguel deve ficar entre R$ 500 e R$ 1.000 por mês. Pesquisas apontam que, em média, casas e apartamentos de dois e três dormitórios o preço do aluguel é de 0,75%.

Mas existem muitas variáveis que compõem o cálculo de aluguel. O próprio mercado imobiliário auto regula a si mesmo e precifica o valor da locação dos imóveis por oferta e procura. Oferta e procura é um conceito importante da Economia Liberal que será desenvolvido mais a frente neste post.

As características em si do imóvel também são determinantes no cálculo de aluguel. Imóveis semelhantes na mesma região da cidade, em geral, têm valores aproximados. Por isso é sempre importante observar os valores em vigor no mercado imobiliário da região em que você irá investir ou prospectar um imóvel seu para negócio.

Fique atento:

Há casos de imóveis similares no mesmo bairro que podem ter aluguéis diferentes. Isto se justifica por conta da estrutura comercial e de transporte disponível. Fatores como metragem total do imóvel, estrutura de lazer, piscina, salão de festas, condomínio, serviços de portaria, segurança, garagem, número de cômodos influem no cálculo de aluguel

Um apartamento ou casa, por exemplo, próximo a estações de ônibus ou metrô poderá ter um preço de aluguel maior do que um mais afastado. O mesmo vale para os imóveis em regiões com supermercados, farmácias e padarias localizados ao lado de um parque.

Mas também há índices econômicos da macroeconomia que determinam a precificação do cálculo de aluguel.

Você sabe o que é IGP- M e como influi no cálculo do aluguel?

Se você estiver se perguntando o que o IGP-M tem a ver com aluguel? Não se preocupe, iremos explicar à você a relação.

O IGP-M é a principal variável da macro economia que influencia no cálculo de aluguel. IGP-M significa Índice Geral de Preços do Mercado e é medido pela Fundação Getúlio Vargas.

Este índice engloba diferentes atividades e também distintas etapas do processo produtivo. Desta forma como é construído este índice demonstra a evolução dos negócios e o nível de atividade econômica do país. Por esta razão o IGP-M é um dos principais dados estatístico oficiais adotados para medir inflação do Brasil.

O IGP-M foi divulgado pela primeira vez em 1947. Hoje o IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado) é o indicador de movimento dos preços e divulgado no final de cada mês de referência.

No que se refere ao cálculo de aluguel você precisa saber que o IGP-M é principal indexador dos contratos de aluguel de imóveis residenciais e comerciais. O cálculo de reajuste anual do valor de aluguel é realizado pelo acumulado dos últimos 12 meses.

Ou seja:

O  reajuste anual dos contratos de aluguel são corrigidos pelo IGP-M. O cálculo do aluguel é a soma dos valores de IGP-M acumulados ao longo dos 12 meses anteriores ao mês de aniversário do contrato.

IGP-M é por formado por outros índices. O cálculo para obter o IGP-M é feito a partir da média aritmética ponderada de outros três índices de preços.

A periodicidade dessas coletas de preços tem início nos dias vinte e um do mês anterior ao mês referente. A Fundação Getúlio Vargas faz a divulgação das variações preestabelecidas que irão compor o IGP-M de 10 em 10 dias

Veja a fórmula de cálculo do IGP-M é composto por outros índices oficiais que medem a inflação;

  • Índice de Preços ao Produtor Amplo (IPA-M): 60%;
  • Índice de Preços ao Consumidor (IPC-M): 30%;
  • Índice Nacional de Custo da Construção (INCC-M): 10%.

O que oferta e procura tem haver com cálculo de aluguel?

Oferta e procura é muito mais do que duas palavras. É um dos mais importantes conceitos da Economia. Este termo foi desenvolvido pelo economista escocês  Adam Smith no século 18.

Adam Smith foi quem escreveu a obra considerada inaugural da Economia Liberal que é o livro A Riqueza das Nações. Neste livro ele descreve o capitalismo, como se dá o acúmulo de capital e é onde explica o efeito da oferta e da procura.

Segundo o estudo de Adam Smith um produto com grande oferta, mas com pouca procura terá o preço reduzido, depreciado. E um produto com pouca oferta, mas muita procura eleva o valor dos bens. É desta forma que o mercado imobiliário auto regula o preço dos imóveis tanto para aluguel como para venda.

E você se pergunta: e como é composto o cálculo de aluguel ?

É simples a lógica do mercado imobiliário é a mesma a de todo a dinâmica de toda a Economia. Quanto mais imóveis tiver disponível para se alugar no mercado e com pouca procura, o valor do aluguel cai e ao contrário também. Quanto menos imóveis para locação estiverem oferecidos e muita procura para alugar o valor do aluguel irá se elevar.

Por que há variações regionais do valor e cálculo de aluguel?

A variação de preço por região é influenciada pelo preço do metro quadrado dos imóveis que são determinados de acordo, entre outros fatores, pela localização e o desenvolvimento de cada região.

O desenvolvimento econômico irá provoca a instalação de empresas, portanto a densidade populacional será maior e a demanda por moradia também. E fácil de você constatar. Regiões mais prósperas em geral terão maior quantidade de profissionais se instalando para trabalhar nas empresas instaladas, ou seja, maior procura.

Em regiões mais desenvolvidas a renda per capita é maior e portanto mais pessoas com capacidade de compra e locação. Por ter maior acúmulo de capital as regiões mais desenvolvidas tem mais edificações e por  esta razão maior oferta. É importante observar regiões que trem atrativos turísticos como praias que em períodos sazonais de maior visitação tem o valor dos imóveis elevados.

Veja a variação de preço a partir de pesquisa realizada pela FipeZap. A pesquisa representa o acumulado do ano até janeiro de 2017, não há pesquisa mais recente, mas é um demonstrativo da variação regional.

Você sabia?

O cálculo leva em consideração a inflação do período e o preço do metro quadrado. Em janeiro o valor médio anunciado em quatro cidades monitoras foi de R$ 10,087 o metro quadrado para venda e para locação foi de R$ 43. O Rio de Janeiro regista um dos maiores valores para venda de R$ 11,240 e já São Paulo ultrapassou a capital fluminense por maiores preços de locação, ficou em R$ 44.

Veja no gráfico abaixo a variação acumulada do valor residencial do m² para locação em 2016 em algumas cidades brasileiras:

Veja no gráfico abaixo a variação acumulada do valor do m² para locação de imóvel para instalação de empresa ou comércio:

Saiba como fazer o cálculo de aluguel e análise de mercado imobiliário

Se você está pensando em prospectar o mercado imobiliário, uma primeira sugestão é sempre consultar uma imobiliária bem estruturada especializada em gestão de imóveis.

Mas como você já leu aqui neste post a conjuntura da macro economia impacta diretamente no cálculo do aluguel. Então uma das primeiras questões que você tem de observar é a cena econômica e especificamente o IGP-M.

Um exemplo objetivo e claro é que nos últimos meses o IGP-M registrou deflação. Em abril o índice recuou 1,10% e, em maio, caiu novamente e fechou o mês em – 0,93%. O primeiro semestre encerrou junho com variação negativa de 0.67%.

De acordo com a Fundação Getúlio Vargas o IGP-M acumula recuo de 2,22% no ano além de redução de 1,57% em 12 meses. Ou seja, como o cálculo de aluguel é feito a partir do IGP-M o valor do aluguel caiu nos últimos meses.

Como você pode saber qual é a melhor hora para comprar e vender?

Como descrevemos anteriormente a economia do país o está desacelerada, com massa salarial achatada. Este cenário reprime novos contratos de aluguel e de compra de imóvel. Ou seja, para você  compor o cálculo do aluguel observe sempre o atual estágio do cenário econômico. A conjuntura atual, por exemplo, empurrou o preço para baixo do valor do aluguel.

No entanto como a economia do país começa a dar sinais de recuperação com indicadores de aumento do processo produtivo o mercado imobiliário também segue esta tendência.

O Governo Federal oficialmente apresenta a expectativa de um crescimento de 0,47% do Produto Interno Bruto (PIB) no fechamento deste ano.Relatórios do Banco Central também descrevem uma recuperação da economia do país. A Fundação Getúlio Vargas informa que o IGP-M de setembro cresceu 0,34%, ou seja, o mercado imobiliário também segue a tendência de crescimento e valorização.

E ainda:

Acompanhe abaixo de forma sistematizada indicadores que você deve observar para realizar o seu cálculo de aluguel:

  • Preço do metro quadrado da região;
  • Estado e idade do imóvel;
  • Número de cômodos;
  • Localização (próximo de transporte público, mobilidade urbana);
  • Sistemas de segurança (porteiro, câmeras de vigilância);
  • Valor do condomínio (no caso de apartamentos);
  • Valor do IPTU;
  • Observar o valor de imóveis similares na mesma região;
  • IGP-M (do mês, acumulado do ano, variação mensal);
  • Conjuntura econômica;
  • Consultar.

Construção de imóvel para locação como investimento, cálculo de aluguel e formação de capital

E importante encarar que o aluguel será um retorno percentual sobre o investimento que você faz na construção do imóvel.

Você pode considerar imóveis com investimento para locação:

  • Empresas (galpões);
  • Setores industriais (fábricas);
  • Espaços para shows (turismo de evento);
  • Residências (casa, apartamentos);
  • Comércios (salas, lojas, prédios, edifícios).

Antes de investir em um imóvel preste bastante atenção na qualidade do imóvel, pesquisa a região, se informe sobre a documentação, considere o valor do condomínio e o retorno dos serviços.

Tome cuidado!

Não ignore as instalações hidráulicas e elétricas. Edificações antigas costumam ter alto valor de manutenção.

Imóveis vagos ao contrário do que se pensa ele se deprecia e não valoriza. Tem a ação do tempo, mas há também taxa de IPTU, gastos com condomínio (no caso de prédio). O imóvel desocupado sofre ação do tempo. Imóvel vago por muito tempo também se desvaloriza no mercado imobiliário.

Em caso de prédio também é importante observar se há muitos apartamentos vagos, isto também desvaloriza o valor do aluguel. Avalie se não tem prédios, conjuntos habitacionais sendo construídos na região, isto irá aumentar a oferta e diminuir o valor do imóvel.

Lembre-se sempre de considerar e de comparar com outros investimentos para se certificar qual o mais vantajoso e lucrativo. Observe o valor bruto que você pagou na compra, incluindo eventuais juros, taxas, custos de registro e escritura e p Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI).

Preste atenção nesse exemplo:

Se você pagou R$ 1 milhão no imóvel e o valor líquido do maluguel for R$ 10 mil você estará tendo um retorno de !% ao mês. Em um ano você terá um retorno de 12%. Você tem que considerar que o imóvel é um investimento de risco, porque pode se depreciar com o tempo, depredado por inquilino. Enquanto que em Tesouro Direto ou Caderneta de Poupança não tem risco.

Veja vamos comparar com o Tesouro Direto. A Nota do Tesouro Nacional-série B que paga juros semestralmente para título do Tesouro Direto  paga um percentual fixo mais a inflação. A Nota do Tesouro Nacional-série B Principal não deve ser considerada, pois ela só paga juros no vencimento, o que significa que eles continuam sendo rentabilizados durante o investimento.

Importante você ter claro que a alíquota de imposto de renda é mais pesada no valor dos aluguéis do que a que incide sobre investimentos em aplicações financeiras.

Observe a alíquota do Imposto de Renda:

  • 27,5% sobre rendimentos com aluguéis;
  • 22.5% sobre rendimentos com aplicações financeiras.

Conclusão

O cálculo do aluguel embora seja algo do cotidiano o valor para locação é constituído por variações da macro economia. A principal variável para você mensurar a lucratividade do aluguel enquanto investimento do mercado imobiliário em determinado momento é a análise do IGP-M.

Siga as dicas de que apresentamos neste post  para avaliação de mercado e sobretudo é sempre considerável procurar uma empresa de gestão imobiliária para ter uma consultoria. 

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Tomás Lima

  • Gestor de Conteúdo
  • Graduado em Administração pela UFMG
  • Apaixonado por Construção Civil
 

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