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Valor Geral de Vendas (VGV): entenda sua importância e saiba como calculá-lo

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10 de fevereiro de 2017

A construção de um empreendimento deve levar à lucratividade, garantindo a rentabilidade da empresa, mas representa também um risco para a incorporadora. Diante de um investimento tão alto para a construtora – e também para o cliente – é preciso que a equipe gestora busque compreender a taxa de lucratividade com a venda do imóvel. Além disso, o lucro indica o quanto a construtora acertou e cresceu naquele período ou, ao contrário, o quanto ela recuou.

Para estimar a lucratividade, a construtora pode usar um índice como ferramenta: o Valor Geral de Vendas (VGV).  Calculado pela soma do valor potencial de venda de todas as unidades de um empreendimento lançado, o VGV indica a viabilidade do projeto do ponto de vista comercial, mas não só isso. Permite avaliar também o potencial e o desempenho do mercado imobiliário.

De acordo o Anuário do Mercado Imobiliário Brasileiro, lançado pela Lopes, maior empresa brasileira de consultoria de imóveis, e baseado nos resultados obtidos nas negociações imobiliárias no ano de 2013, o VGV do Brasil aumentou 13% em relação ao ano anterior e chegou à cerca de R$ 90 bilhões. É possível identificar também o VGV dos principais municípios brasileiros. Vale, portanto, entender o índice e adotá-lo como ferramenta de gestão e planejamento para a construtora. Descubra mais sobre o Valor Geral de Vendas a seguir.

Qual a importância do VGV e como calculá-lo?

Além de indicar a viabilidade comercial do empreendimento, o VGV auxilia na definição do orçamento da obra, das verbas administrativas da incorporadora. Ou seja, o VGV é tido como um instrumento necessário para a elaboração do planejamento da obra e também para a avaliação do desempenho da empresa no mercado.

O cálculo do VGV é fundamental para definir os recursos que serão investidos nas diferentes fases do empreendimento. Uma das prioridades é alocar a verba em ações de marketing para garantir o sucesso do projeto. Comumente as incorporadoras destinam de 2% a 6% do Valor Geral de Vendas para ações de marketing, de modo que a distribuição desse percentual é definida com base em critérios como público-alvo e características do produto. O principal objetivo é comercializar o empreendimento em um prazo mínimo, utilizando a menor quantia.

Veja um exemplo de como calcular o Valor Geral de Vendas: a Construtora Bem Viver pretende lançar um empreendimento com 200 apartamentos, por R$ 250.000,00 cada unidade. Logo, o VGV deste empreendimento é de R$ 50.000,000,00, ou seja, este é o potencial de receitas.

A conta é simples:

VGV = número de unidades x valor de cada unidade.

É claro que o VGV é uma estimativa. No processo de vendas, uma série de fatores pode influenciar a variação da receita total como, por exemplo, alteração no preço dos imóveis, margem de negociação e número de unidades vendidas. De toda forma, o Valor Geral de Vendas é valioso e ajuda, sim, a construtora a identificar o potencial do empreendimento.

VGV é representado pela lucratividade

A lucratividade pode ser compreendida como a relação entre o lucro líquido do empreendimento ou da incorporadora e a receita obtida, ou seja, o Valor Geral de Vendas.

A fórmula é:

Lucratividade = Lucro / Receita                   

Para entender a lógica do VGV, vale, então, lembrar que lucro é diferente de lucratividade. Lucro é o saldo que sobra da receita de vendas depois da dedução do custo, ou seja, das despesas e impostos. De forma simples, a tabela a seguir ilustra a diferença entre os conceitos: lucro é dinheiro, seu valor absoluto, enquanto lucratividade é percentual, isto é, valor relativo.

lucro e lucratividade

Estudo de viabilidade: VGV é importante

O VGV é representado pela lucratividade, que indica a receita obtida com as vendas realizadas e o percentual do faturamento disponível ao fim do projeto. Como é representada pelo percentual permite a comparação de empresas e negócios de setores diferentes. No mercado imobiliário, a lucratividade se destaca como informação, pois é embasada pelo VGV, ou seja, por um valor conhecido.

Para diminuir o risco de perder dinheiro em empreendimentos, as incorporadoras priorizam a relação de estudos prévios de rentabilidade e viabilidade comercial do projeto e o cálculo de índices importantes como, por exemplo, o VGV. Esta fase de preparação é o primeiro passo para o sucesso!

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Ao conhecer a viabilidade econômica de suas obras e o VGV, a construtora pode visualizar, por meio da análise das informações, o real potencial de retorno do investimento do empreendimento. Com o estudo e o cálculo do Valor Geral de Vendas, é possível definir a execução do projeto com mais segurança, ciente das chances de sucesso, ou, ainda, redefinir o projeto inicial, pensando em desenvolvê-lo de outro modo, ampliando também o VGV estimado, para garantir resultados mais positivos.

O estudo de viabilidade pode requerer a análise de diferentes índices. Conheça a seguir alguns deles e saiba como eles impactam na elaboração do orçamento do empreendimento.

  1. Índice Nacional de Custo da Construção (INCC):  elaborado pela Fundação Getúlio Vargas, o índice permite apurar a evolução dos custos das construções habitacionais, sendo usado para a correção dos contratos de compra de imóveis enquanto a obra está em execução. A apuração abrange materiais e equipamentos, serviços e mão de obra da construção. Atualmente, a coleta de dados do INCC é feita em sete capitais do Brasil: São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte, Salvador, Recife, Porto Alegre e Brasília.

  2. Índice de Preços ao Consumidor (IPC): permite medir a variação de preços de um conjunto fixo de bens e serviços componentes de despesas habituais de famílias com nível de renda situado entre 1 e 33 salários mínimos mensais. Sua pesquisa de preços se desenvolve diariamente, cobrindo sete das principais capitais do país: São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte, Salvador, Recife, Porto Alegre e Brasília.

  3. Índice Geral de Preço (IGP): calculado pela Fundação Getúlio Vargas, o IGP abrange vários setores e registra as variações de preços de matérias primas industriais e agropecuárias, de produtos intermediários e de bens e serviços finais. O IGP é formado pela média aritmética de três outros índices de preços: 60% do Índice de Preços do Atacado (IPA), 30% do Índice de Preços ao Consumidor (IPC) e 10% do Índice Nacional da Construção Civil (INCC). O Índice Geral de Preço apresenta-se em três versões, que se diferenciam pelo período de coleta das informações para cálculo do índice: o IGP-10, o IGP-M e o IGP-DI.

Cálculo do BDI: necessário para compor o VGV

O índice BDI na Construção Civil – do Inglês Budget Difference Income ou Benefícios e Despesas Indiretas em Português  – é um elemento orçamentário que ajuda a compor o preço de venda adequado das unidades do empreendimento levando em conta os custos indiretos (os não relacionados a materiais, mão de obra, entre outros). Como as condições de cálculo e o preço de venda são específicos, cada empreendimento deve ter seu próprio BDI calculado.

Nos orçamentos, dois componentes determinam o preço final: os custos diretos e BDI (Benefícios e Despesas Indiretas). Portanto, é preciso incluir ambos na conta para garantir um bom custo global e cobrir as despesas da administração central, custos financeiros, impostos, garantias, seguros, tributos e a margem de incerteza. O cálculo do BDI é necessário para compor o Valor Geral de Vendas.

 

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Calcule o VGV e garanta a lucratividade

A gestão da construtora e, principalmente, dos seus empreendimentos requer planejamento. O uso de ferramentas como o VGV é fundamental para a garantia de resultados cada vez mais positivos. É preciso que a construtora invista em estratégias inteligentes, que permitam visualizar os possíveis desdobramentos, dificuldades e também as chances de sucesso. Estude mais sobre os diferentes cálculos, índices e estimativas a serem feitas e adote o Valor Geral de Vendas como ferramenta. Quando a incorporadora trabalha pautada por projetos bem embasados e dados precisos tudo tende a fluir melhor e o desempenho, na certa, será sempre superior. Agora que você já sabe o real valor do VGV, descubra-o sempre antes de lançar o empreendimento.

Brenda Bressan Thomé

  • Editora do blog Sienge
  • Especialista em comunicação em mídias digitais
  • Jornalista formada pela UFSC
  • Filha de Engenheiro Civil e apaixonada por Construção
 

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