Como Evitar Complicações No Desdobro De Lote – Parte 1

15 de julho de 2019

Certamente você já se deparou com alguma dúvida ou dificuldade quanto à área destinada para um empreendimento. De fato, especialmente quando se trata de desdobro de lote, este costuma ser um dos principais obstáculos para as construtoras ou incorporadoras.

Afinal, estamos falando do insumo mais fundamental para qualquer obra que é o espaço destinado às edificações. Nada pode ser mais básico que isso. Tudo o demais, projetos, materiais, mão-de-obra, execução, dependem disso. 

Portanto, deve haver muita atenção e profissionalismo na liberação do terreno, para que esse elemento não se torne um empecilho intransponível. Para que o empreendimento possa fluir sem travar logo nessa etapa. 

Mesmo que você tenha o melhor projeto possível, você não pode arriscar mover um tijolo se isso não estiver bem resolvido. Mas fique tranquilo, neste artigo vou mostrar a você os fundamentos do desdobro e como evitar os erros mais frequentes na sua efetivação. 

Via crucis do parcelamento do solo

Quando falamos de desdobro, você sabe, estamos falando de um dos itens relacionados ao parcelamento do solo, que tem uma legislação própria. 

Por definição, o parcelamento do solo para fins urbanos é a divisão da terra em unidades juridicamente independentes, com vistas à edificação. É o que diz a Lei 6.766 de 19 de dezembro de 1979, onde consta que o parcelamento pode ser realizado de duas formas: loteamento ou desmembramento. 

desdobro de lote

Mas a via crucis para a liberação da área não se limita ao que está na letra da norma federal. É preciso, ainda, observar a legislação ambiental e as leis municipais. Especialmente o licenciamento ambiental e o Plano Diretor, que têm as suas especificidades em cada estado e município.

É fundamental, para você evitar contratempos desnecessários, o conhecimento em detalhes de todas essas leis. Dedique o tempo que for necessário para examinar o que diz o regramento legal do parcelamento na região onde pretende empreender.

Fim social da propriedade

O que alguns têm dificuldades de entender, especialmente quem está começando nesse ramo, é que a propriedade, embora seja resguardada, não é absoluta. Ela está subordinada a uma série de condicionantes legais que delimitam os seus usos. 

A começar pela Constituição Federal que diz, no seu artigo 5º, que é garantido o direito de propriedade mas, ao mesmo tempo, determina que ela deve atender à sua função social.

Você deve achar que isso é muito vago e está certo. Vamos avançar um pouco no tema, então, para facilitar a sua compreensão.

Neste sentido, o Código Civil é mais específico ao dizer, no seu artigo 1.228 parágrafo 1º,  que:

“O direito de propriedade deve ser exercido em consonância com as suas finalidades econômicas e sociais e de modo que sejam preservados, de conformidade com o estabelecido em lei especial, a flora, a fauna, as belezas naturais, o equilíbrio ecológico e o patrimônio histórico e artístico, bem como evitada a poluição do ar e das águas.”

Quanto ao solo urbano o cumprimento da função social significa, antes de mais nada, a obediência às exigências específicas da  lei. No que diz respeito ao parcelamento e sua destinação, ele está condicionado à legislação federal, à legislação ambiental e aos planos diretores. 

A finalidade social é cumprida na medida em que é obedecido esse regramento, visando a qualidade de vida e o bem estar da coletividade. 

Leis complementares

Aliás, a Lei  6.766 é muito clara quando afirma, logo no primeiro artigo, que:

“Os Estados, o Distrito Federal e os Municípios poderão estabelecer normas complementares relativas ao parcelamento do solo municipal para adequar o previsto nesta Lei às peculiaridades regionais e locais.”

Esclarecida a base legal, vamos avançar nos conceitos envolvidos no parcelamento do solo urbano.

Como já foi referido, o loteamento e o desmembramento são as formas de divisão de áreas previstos na Lei 6.766. Porém, há outros modos de parcelamento que aparecem em alguns lugares e desaparecem em outros. 

Estou falando do desdobro, fracionamento e remembramento. Acontece que estes três não estão previstos na legislação federal e são usados ou não conforme cada legislação municipal. 

Fique atento!

Isso muitas vezes, gera uma grande confusão de conceitos. Prossiga a leitura que você vai entender perfeitamente. 

Acontece que muitos tratam o desmembramento e o desdobro como se fossem sinônimos, uma coisa só. Tanto que em certas cidades nem aparece a figura do desdobro, mas apenas desmembramento.

Desmembramento x Desdobro

Na verdade, o exame cuidadoso das definições mostra que desdobro de lote, na verdade, é um tipo de desmembramento, assim como o fracionamento de solo. 

Então, nós temos as seguintes situações, partindo dos conceitos mais básicos:

1- Gleba

É a terra que ainda não passou pelo parcelamento previsto na Lei n° 6.766/79, ou seja, nunca foi loteada ou desmembrada. Não foi dividida em lotes.

2- Parcelamento do solo

É a divisão de uma gleba para a formação de novas áreas destinadas à edificação, com ou sem abertura de vias. Isso pode acontecer mediante loteamento ou desmembramento.

Loteamento de gleba 

Conforme a lei: “Considera-se loteamento a subdivisão de gleba em lotes destinados à edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes.”

Vale frisar que, neste caso, é necessária a abertura de novas vias de circulação e      logradouros ou modificações nas  já existentes

desdobro de lote

Desmembramento de gleba

A mesma lei diz que: “Considera-se desmembramento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes.”

Eis a diferença fundamental: ao contrário do loteamento, aqui não é necessária a abertura de  novas vias e nem modificações. Acontece o  pleno aproveitamento das vias já existentes. 

Desdobro de lote

O desdobro é a divisão do lote já criado, que é parcelado para dar origem a novos lotes, sem a necessidade da abertura de novas vias ou o prolongamento das já existentes. Veja nas ilustrações da Prefeitura de São Paulo.

desdobro de lote
desdobro de lote

Portanto, enquanto o desmembramento é a divisão de uma gleba em lotes, o desdobro é a divisão de um lote em outros lotes, mantendo as suas características básicas. Espero que isso tenha ficado claro para você.

Contudo, essa operação só pode ser realizada com previsão em lei municipal, que estabelece as suas condicionantes. Principalmente a metragem mínima que deve ser mantida para cada lote. Outra condicionante frequente é a manutenção da frente do novo lote para a via principal.

Fracionamento de lote

Tratado, às vezes, como sinônimo de desmembramento, é o nome dado por algumas corregedorias de cartórios para classificar desmembramentos que não precisam da documentação do artigo 18 da lei 6766/79 para serem registrados. 

Especialista em direito imobiliário com grande experiência, o advogado Carlos Cezar Pinheiro da Silva explica que em São Paulo, por exemplo, costuma-se dar esse nome para os desmembramentos que resultam em nove novas unidades mais uma remanescente (o que sobrou da área original após o desmembramento). 

em Porto Alegre, o Escritório de Licenciamento define o fracionamento de modo diferente. Como “o parcelamento de imóvel em lotes destinados à edificação com aproveitamento do sistema viário oficial, em que não há obrigação de destinação de áreas públicas.” 

Como destinação de áreas públicas entenda-se a reserva de espaços de lazer, por exemplo. Por outro lado, o desmembramento, na capital gaúcha, deve prever equipamentos públicos comunitários.

Ou seja, assim como o desdobro de lote, o fracionamento pode ser classificado como um tipo de desmembramento. Isso porque também prevê a divisão do lote já existente com aproveitamento das vias do seu entorno. 

Mas veja: não consta o desdobro na legislação de Porto Alegre, apenas loteamento desmembramento ou o fracionamento. Não que ele não aconteça, o desdobro ou divisão de lotes integra a legislação, apenas não está especificado dessa maneira. 

Isto reforça o que já dissemos: no seu detalhamento, cada município é uma realidade diferente para o empreendedor, que deve se adequar às normas  locais.

Por fim, temos o:

3 – Remembramento ou unificação de lote

Ao contrário da divisão ou subdivisão de glebas e lotes, aqui temos a união de dois ou mais lotes destinados à edificação. Em Curitiba, por exemplo, este procedimento necessita de análise por parte da Coordenação da Região Metropolitana e Prefeituras Municipais, quando fizer parte de uma proposta de parcelamento.

Conhecidos e esclarecidos os conceitos, na parte 2 deste artigo você vai ver os cuidados que você precisa tomar para fazer o desdobro sem se complicar na grande quantidade de leis e normas. Você pode ler a continuação deste artigo aqui.

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Tomás Lima

  • Gestor de Conteúdo
  • Graduado em Administração pela UFMG
  • Apaixonado por Construção Civil
 

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