Tipos de manutenção predial

11 de setembro de 2019

É um engano pensar que o trabalho em uma edificação está concluído depois que ela é entregue. Apesar de as boas práticas de construção formam a base para que um prédio dure muito tempo, é só com a manutenção constante que ele resista ao teste do tempo.

A manutenção predial é fundamental em zelar pelas boas condições de uma propriedade. Não é à toa que existem vários modos de conservar um local, cada um mais propício para determinada situação.

Quer saber quais são os diferentes tipos de manutenção predial e como usar cada um deles na hora certa? É sobre isso que eu vou falar neste artigo. Você vai entender também qual a importância desta prática e quem é responsável por ela numa empresa.

O que é manutenção predial

Como o nome diz, manutenção predial é a iniciativa de manter um prédio, ou local, em bom estado depois de sua construção. Há quem pense que as inovações do mercado e o avanço da tecnologia tornam a manutenção desnecessária.

manutenção predial 1

Mas, até o momento, é importante aplicar boas práticas de conservação e cuidado com uma edificação. Afinal, estamos falando de locais que são construídos para ser usados todos os dias, por décadas, muitas vezes por milhares de pessoas ao mesmo tempo.

É inevitável que os materiais e ambientes se desgastem com o tempo, e algumas simples ações bem pensadas e feitas dentro de um cronograma adequado já ajudam muito. Com isso, é possível evitar grandes reformas e altos investimentos em novas construções e demolições. 

Qual é importância da manutenção predial para a duração de uma edificação

Pelo que vimos acima já dá para ter uma boa noção de como a manutenção predial é importante. Quando ela é deixada de lado, a tendência é que o desgaste simples de algum item ou material se transforme, aos poucos, em um problema sério.

E sim, você pensou certo:

Quanto maior o problema, maior o investimento de tempo e dinheiro que será necessário para resolvê-lo. É por isso que existem vários tipos de manutenção predial, como vamos ver logo mais: para garantir que a maioria dos problemas nem chegue a acontecer.

Em resumo, dá para dizer que um bom programa de manutenção é capaz de:

Reduzir custos

A primeira vantagem de usar a manutenção predial de forma correta é a redução de custos que isso traz. Uma situação que levaria muito tempo e dinheiro para resolver pode ser evitada com as técnicas certas de prevenção e cuidado durante o uso.

Imagine esse tipo de economia em um ciclo de décadas de uso da edificação e podemos projetar uma redução na casa das centenas de milhares, senão em milhões, de reais.

Impedir queda de produtividade

Quando uma edificação precisa sofrer grandes manutenções para voltar a funcionar, é muito provável que isso afete a rotina de todos os ocupantes do local. Quer seja um prédio residencial ou comercial, a produtividade de todos será bastante comprometida.

Isso quer dizer que:

O responsável pelo prédio vai ter de arcar com possíveis prejuízos que venham dessa paralisação, sem contar as inúmeras reclamações e a mancha na reputação da empresa. Por isso é sempre melhor obedecer aos ciclos corretos de manutenção, sobre os quais vamos falar a seguir.

Entenda quais são os tipos de manutenção predial

Existem, basicamente, 3 tipos de manutenção predial. Cada uma delas é feita para uma etapa do problema. O ideal é que a manutenção corretiva seja a última escolha, mas é inevitável que você precise usá-la de vez em quando. 

Aqui está uma explicação mais profunda de cada uma:

Manutenção preventiva

O objetivo da manutenção preventiva impedir que os problemas apareçam. Mas como isso é possível? Em primeiro lugar, quanto antes ela começar melhor, de preferência assim que a obra for entregue. manutenção predial 2

A cultura do Brasil torna comum que as pessoas achem normal deixar tudo para a última hora, quando não há outra solução senão lidar com o problema. Isso é uma péssima ideia quando se trata de manutenção.

Não caia na armadilha de achar que os 5 anos de garantia de imóveis são suficientes para prevenir todos os problemas da edificação.

Manutenção corretiva

A manutenção corretiva é feita depois que o problema já está evidente, mas ainda assim pode ser feita com agilidade e ter quase o mesmo efeito da manutenção preventiva. 

Em alguns casos, os sinais de que algo vai quebrar só aparecem quando os danos são aparentes. Mas programas eficientes de manutenção não esperam a situação se agravar e logo “cortam o mal pela raiz”.

Mas só tem um jeito de garantir que a manutenção corretiva não seja um problema:

É preciso identificar rapidamente qualquer problema e, mais do que isso, agir sem demora para reverter a situação. Quanto mais você esperar ou apostar em adaptações temporárias, maior a bola de neve vai se tornar, até que cause um grande estrago.

Manutenção preditiva

Ao contrário do que alguns pensam, a manutenção preditiva é diferente da preventiva. Enquanto ambas buscam encontrar possíveis problemas e se antecipar a eles, cada uma faz isso de um jeito.

Já falamos sobre a manutenção preventiva, que envolve inspeções periódicas para ver se os materiais e instalações estão de acordo com as instruções dos fabricantes. A troca de itens cujo tempo de vida útil está vencido também faz parte do serviço.

Já a manutenção preditiva vai além. A ideia é encontrar sinais de possíveis problemas a qualquer momento, mesmo fora dos prazos de inspeção programados. É como se a manutenção preditiva fosse uma espécie de patrulha constante que tem o objetivo de proteger o local de qualquer tipo de imprevisto.

Quem faz a manutenção predial

A manutenção de um prédio envolve uma gama enorme de atividades. Cada uma precisa ser feita por profissionais habilitados e qualificados em suas respectivas áreas. manutenção predial 4

A lista de profissionais importantes para um bom programa de manutenção inclui:

  • engenheiros;
  • encanadores;
  • pintores;
  • faxineiros;
  • pedreiros;
  • eletricistas;
  • técnicos de manutenção em elevadores, gás e ar-condicionado;
  • entre outros.

Muitas empresas terceirizam alguns desses profissionais para realizar tarefas pontuais de manutenção, de modo que nunca falte alguém qualificado para determinada função.

Responsabilidade compartilhada

Podemos até dizer que parte da responsabilidade de manter o local é dos ocupantes, sejam  eles moradores ou trabalhadores que usam a edificação. Mas como é possível compartilhar essa tarefa tão ampla com pessoas que não são da área?

Pense no seguinte:

Os responsáveis pela manutenção podem deixar placas e sinais bem identificados com instruções simples e claras para os ocupantes, dizendo o que fazer ou evitar. Também podem disponibilizar uma forma de contato para relatar problemas aparentes e facilitar a inspeção.

Pequenas contribuições que os ocupantes do prédio ofereçam já serão de grande ajuda para manter tudo funcionando, evitar transtornos com grandes paralisações e altos custos.

A manutenção predial é essencial para que todo o investimento feito na construção seja mantido pelo máximo de tempo possível, da forma como o projeto idealizou. Para isso, é importante aplicar cada tipo de manutenção na hora certa e não deixar para “apagar incêndios” só quando um problema se tornar grave.

Algo que pode te ajudar nisso é conhecer a NBR 5674, que determina como deve ser feita a gestão de manutenção de uma edificação. Veja agora tudo que você precisa saber sobre ela!

Giseli Barbosa

  • Product Manager do Módulo Engenharia do SIENGE, com mais de 12 anos de atuação na área de Engenharia de Custos de projetos de Construção Pesada e Mercado Imobiliário.
 

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