*Atualizado em 16/08/2023*
A manutenção predial é um assunto de extrema importância no segmento de edificações, sobretudo se considerarmos que a última fase do ciclo de um empreendimento – composta pela análise de viabilidade, pelo projeto, pela construção e pelo uso e operação – é a mais longa e duradoura.
Enquanto a arquitetura e a engenharia dão vida à construção, a manutenção predial assegura que ela se mantenha em condições adequadas e seguras para os usuários ao longo de sua vida útil. Por isso, existe um vasto campo de conhecimento e técnicas que sistematizam este trabalho, e que vamos conhecer um pouco melhor neste texto.
Nas seções a seguir, vamos caracterizar a área da manutenção predial e explicar sua importância, mostraremos os três tipos de manutenção predial, vamos listar as principais normas técnicas aplicáveis no Brasil, elencaremos os principais serviços envolvidos na manutenção predial e, como bônus, traremos dicas de como estruturar uma empresa para atuar em um mercado com demanda constante e crescente.
O que é manutenção predial
A manutenção predial corresponde ao conjunto de atividades planejadas e executadas para preservar, reparar e aprimorar edifícios e estruturas.
Com o passar dos anos, fatores como condições climáticas, desgaste natural e uso contínuo podem comprometer a integridade das construções. É aqui que a manutenção predial entra em ação, atuando como o guardião que previne a degradação, minimiza riscos e mantém o valor do patrimônio imobiliário.
Além disso, a manutenção predial não se limita apenas à parte física das edificações, mas também abrange sistemas elétricos, hidráulicos, de segurança e outros aspectos fundamentais para a funcionalidade do ambiente construído.
Dentro do escopo da manutenção predial podemos incluir:
- inspeções de rotina para checar as condições de cada elemento do imóvel;
- pequenos reparos elétricos, hidráulicos e de outras naturezas dentro do prédio;
- bom uso dos equipamentos e instalações para prevenir problemas com o tempo;
- e muito mais.
Quais os principais tipos de manutenção predial?
Já ficou claro que a manutenção predial é um conjunto bem amplo de ações que têm o único objetivo de preservar a vida útil do prédio pelo maior tempo possível. Agora podemos nos aprofundar um pouco melhor no tema, mostrando as subdivisões dessa grande área de atuação.
Embora as ações de manutenção emergencial ainda hoje sejam muito comuns na gestão predial, as boas práticas recomendam que os procedimentos de manutenção sejam programados com antecedência, a fim de evitar ou minimizar os problemas durante a operação.
Veja a seguir quais os três tipos de manutenção predial e por que cada um é importante:
Manutenção preventiva
A manutenção predial preventiva é um tipo de abordagem sistemática que visa evitar a ocorrência de falhas, defeitos e problemas nas edificações. Em vez de esperar que algo quebre ou apresente defeito para consertá-lo, a manutenção preventiva antecipa potenciais problemas por meio de inspeções regulares, manutenções programadas e intervenções planejadas.
Uma analogia pode ser feita com a fisiologia de uma pessoa. Quando ela é jovem, geralmente não se preocupa muito com questões de saúde. Afinal, tem vigor e força, não se cansa facilmente e se cura de ferimentos e doenças mais rápido. Com o tempo, o corpo envelhece e perde essas características. Quem procura, desde cedo, manter rotinas e hábitos físicos e nutricionais saudáveis tende a se beneficiar em idades mais avançadas, porque fizeram um trabalho ativo de prevenção.
O mesmo vale para um imóvel. A manutenção preventiva tem o objetivo de evitar que os problemas apareçam mais tarde. Por isso, deve começar assim que a obra é entregue. Mesmo com os 5 anos de garantia previstos em lei, o cuidado deve começar imediatamente.
Manutenção corretiva
Essa é a forma de manutenção que a maioria das pessoas conhece bem, pois é a que se faz depois que o problema já apareceu. É verdade que nem todo evento é previsível, dando sinais claros antes da ocorrência. Mas com um bom trabalho preventivo o número de ações corretivas deve diminuir bastante.
Mesmo que não se observe uma queda significativa na frequência das ocorrências, ao menos sua gravidade tende a ser menor. Pense em uma torneira que começa a vazar, uma gota por vez. Isso já é um caso de manutenção corretiva.
Mas imagine que, em vez de corrigir o problema na hora, a equipe de manutenção deixe o problema continuar. O vazamento aumentará aos poucos até que, em algum momento, seja necessário interditar o ponto de água por tempo indeterminado e contratar um profissional especializado com urgência. O que seria uma manutenção corretiva simples e barata se torna um caso mais caro e com maior impacto na operação.
Por isso, identificar os problemas com agilidade e lidar com eles sem demora é o ideal no caso da manutenção corretiva.
Manutenção preditiva
Manutenção predial preditiva é uma prática orientada por dados e indicadores específicos, utilizando tecnologias, análises e monitoramento para prever quando um componente ou sistema em uma edificação está prestes a falhar ou apresentar problemas.
Para isso, é necessário empregar ferramentas de medição e análise contínuos, bem como sistemas digitais inteligentes operados por profissionais qualificados.
Como podemos observar, a manutenção preditiva não é a mesma coisa que a manutenção preventiva. Embora ambas tenham o mesmo objetivo, que é identificar possíveis problemas e se antecipar a eles, elas se diferenciam quanto ao método como são aplicadas.
A manutenção preventiva trata sobretudo de inspeções periódicas, de preferência de acordo com as especificações dos fornecedores de cada peça, material ou sistema. Por outro lado, a manutenção preditiva – a partir de análises em tempo real e do monitoramento contínuo – pode determinar intervenções antes das inspeções programadas pela manutenção preventiva.
Normas técnicas de manutenção predial
As normas técnicas de manutenção predial fornecem diretrizes específicas e critérios de referência que orientam desde a elaboração de planos de manutenção até a execução de serviços corretivos e preventivos. Ao seguir essas normas, profissionais asseguram que as ações de manutenção sejam realizadas de maneira padronizada, de acordo com as melhores práticas da indústria e em conformidade com regulamentações técnicas e de segurança. Veja algumas das normas técnicas da ABNT mais importantes a consultar.
NBR 5674:2012 Manutenção de edificações — Requisitos para o sistema de gestão de manutenção
A norma estabelece requisitos essenciais para o sistema de gestão da manutenção em edificações. Ao visar a prevenção da depreciação e queda de desempenho dos sistemas, equipamentos e componentes das edificações, a norma preconiza a realização de atividades de manutenção preventiva, ressaltando a importância do planejamento anual dessas atividades.
A norma engloba aspectos como organização, relatório de inspeção, programa de manutenção, controle do processo de manutenção, planejamento anual das atividades, entre outros. A NBR 5674 é amplamente referenciada por outras normas técnicas relacionadas a edificações, consolidando-se como um guia essencial para manter a funcionalidade e o desempenho das edificações ao longo do tempo, contribuindo tanto para a segurança dos ocupantes quanto para a preservação do patrimônio.
NBR 15575:2013 Edificações habitacionais — Desempenho
A Norma de Desempenho (NBR 15575) divide-se em seis partes que enfocam requisitos gerais, sistemas estruturais, pisos, vedações, coberturas e sistemas hidrossanitários. Ao abordar esses aspectos, a norma visa garantir a durabilidade, segurança e funcionalidade das edificações habitacionais ao longo do tempo.
Cumprir esses requisitos contribui para prevenir problemas de manutenção, como infiltrações, desgaste prematuro de materiais, falhas estruturais e ineficiência energética, reduzindo custos e inconveniências associados a reparos e correções. Além disso, a conformidade com esses padrões amplia a qualidade de vida dos ocupantes e promove a valorização do patrimônio imobiliário.
NBR 16280:2020 Reforma em edificações — Sistema de gestão de reformas — Requisitos
A norma é destinada a orientar projetos de reforma em edificações de forma segura e bem-sucedida. Ela estabelece diretrizes gerais de gestão para todas as obras de reforma, exigindo que sejam planejadas de maneira a preservar sistemas de segurança, comunicar mudanças à construtora/incorporadora quando afetarem a segurança, proteger usuários, descrever serviços de forma clara e em conformidade com regulamentos, obter registros e permissões do condomínio, designar responsáveis e providenciar recursos adequados.
A norma destaca a necessidade de um profissional habilitado para criar e apresentar o plano de reforma, que deve abranger impactos na edificação e na vizinhança, e ser aprovado pelo responsável legal, garantindo a conformidade com legislações, segurança e circulação adequada durante a obra.
Como oferecer serviços de manutenção predial
A demanda por serviços de manutenção predial é constante, demandando empresas especializadas e qualificadas para atender a um crescente número de edificações – sobretudo em cidades adensadas e verticalizadas – conforme normas e legislações cada vez mais rígidas. E, como em qualquer negócio, o conhecimento técnico não é suficiente – é preciso ainda ter domínio de outras áreas, incluindo a comercial, administrativa, marketing, tributária e de negócios, para ter uma empresa de sucesso.
Montando uma equipe multidisciplinar
É fundamental contar com profissionais de especialidades diferentes, para poder atender às mais diferentes demandas dos clientes. Inicialmente, essa equipe pode ser composta por:
- engenheiros;
- eletricistas;
- encanadores;
- pintores;
- pedreiros;
- vidraceiros;
- faxineiros;
- técnicos especializados em manutenção de equipamentos específicos, como elevadores, instalação de gás e ar-condicionado;
- entre outros.
Serviços de manutenção predial
Entre os serviços mais demandados por condomínios e empresas, estão:
- Reparo de vazamentos hidráulicos.
- Substituição de lâmpadas queimadas.
- Conserto de interruptores e tomadas defeituosos.
- Reparo de infiltrações nas paredes.
- Restauração de revestimentos danificados.
- Troca de vidros quebrados.
- Correção de problemas no sistema de ar-condicionado.
- Conserto de elevadores e escadas rolantes.
- Reparo de problemas em sistemas de alarme e segurança.
- Manutenção de sistemas de combate a incêndio.
- Correção de falhas em sistemas de energia elétrica.
- Restauração de pisos danificados.
- Reparo de trincas e fissuras em estruturas.
- Solução de problemas em sistemas de ventilação.
- Conserto de portas e janelas emperradas.
- Substituição de telhas quebradas.
- Reparo de problemas em sistemas de esgoto.
- Restauração de fachadas e elementos decorativos.
- Correção de defeitos em sistemas de controle de acesso.
- Manutenção e reparo de sistemas de comunicação interna.
Conclusão
A manutenção predial desempenha um papel crucial no ciclo de vida das edificações, assegurando a integridade e funcionalidade ao longo do tempo. Envolvendo ações preventivas, corretivas e preditivas, abrange não apenas aspectos físicos, mas também sistemas elétricos, hidráulicos e de segurança. A manutenção preventiva evita falhas, enquanto a corretiva lida com problemas após a manifestação e a preditiva se baseia em análises e monitoramento. Normas técnicas, como a NBR 5674 para gestão de manutenção e a NBR 15575 para desempenho habitacional, garantem a qualidade e conformidade das intervenções.
O segmento apresenta muitas oportunidades para empresas especializadas, que precisam contar com uma equipe multidisciplinar para atender a demandas variadas, como reparos hidráulicos e elétricos, revestimentos, estruturas e muito mais. O cuidado contínuo com a manutenção predial assegura a longevidade das construções e a satisfação dos ocupantes.
