Loteamento de terrenos: Como anda o mercado no Brasil

Gustavo Prata

Gustavo Prata

Engenheiro Civil com mais de 12 anos de experiência atuando com gerenciamento de obras, planejamentos, controle de cronograma físico-financeiro, orçamentos e organização de obras.
Atualmente Product Manager na Softplan/Sienge

13 de novembro 2020

O loteamento de terrenos está em alta no Brasil, com um crescimento no volume de negócios surpreendente, em plena pandemia da Covid-19. Enquanto outros setores amargam pesadas perdas, as vendas de lotes mais que dobraram nos últimos meses, segundo estimativas do setor. 

Guilherme Porto Bruno, fundador da Homelend, uma fintech de crédito imobiliário, afirma, por exemplo, que houve “uma explosão impressionante na procura por lotes e de casas em lotes”. 

Mas qual seria o motivo disso, você pode estar se perguntando. 

Então, a explicação mais corrente é que nesse período as pessoas ficaram muito mais tempo em casa, devido ao distanciamento social. Uma pesquisa sobre isso, divulgada pelo jornal Zero Hora, mostrou que em Porto Alegre 54% das pessoas deixaram de se deslocar até sua atividade principal.

Agora estão trabalhando ou estudando em casa ou, em outros casos, não estão trabalhando, por causa da crise. O fato é que em todo o País muitos sentiram a necessidade de um lugar mais espaçoso, confortável, e pretendem continuar trabalhando na sua residência a partir de agora.

A pressão para morar próximos do local de trabalho já não é mais a mesma e as pessoas estão buscando uma melhor qualidade de vida. Isto é, um lugar mais perto da natureza, mais amplo, com ar puro, piscina e outras comodidades impossíveis num apartamento.  Pandemia aumentou a demanda das pessoas por loteamento de terrenos

Mas há também quem esteja buscando no loteamento de terrenos um investimento mais seguro para seu capital em meio às incertezas da economia. Por isso, continue a leitura e você vai saber mais detalhes sobre a situação desse mercado e suas perspectivas para 2021.

Loteamentos de terrenos são previstos em lei federal

Primeiro, vamos lembrar que compra de lotes não é a mesma coisa que a simples compra de um terreno qualquer. Os loteamentos urbanos são regulados pela Lei Federal 6.766/79, que baliza o parcelamento do solo em todo o País. 

Ela define loteamento como: “a subdivisão de gleba em lotes destinados para edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes”.

Determina ainda que a infraestrutura básica dos parcelamentos é constituída por: 

  • Equipamentos urbanos de escoamento das águas pluviais
  • Iluminação pública
  • Esgotamento sanitário
  • Abastecimento de água potável
  • Energia elétrica pública e domiciliar
  • Vias de circulação

Ao mesmo tempo, estabelece que o loteamento de terrenos é proibido nos seguintes casos:

  • Em terrenos alagadiços e sujeitos a inundações, antes de tomadas as providências para assegurar o escoamento das águas.
  • Nos terrenos que tenham sido aterrados com material nocivo à saúde pública, sem que sejam previamente saneados.
  • Nas áreas com declividade igual ou superior a 30% (trinta por cento), salvo se atendidas exigências específicas das autoridades competentes.
  • Onde as condições geológicas não aconselham a edificação.
  • Nas áreas de preservação ecológica ou naquelas onde a poluição impeça condições sanitárias suportáveis, até a sua correção.

Além disso, a legislação federal é complementada por legislações estaduais e municipais que os empreendedores devem conhecer muito bem antes de qualquer negócio. 

Mesmo com essa legislação considerada bastante rigorosa, principalmente em termos ambientais, o setor já vem apresentando uma expansão considerável há alguns anos.

Loteamento de terrenos cresce há dez anos

Tanto que os relatórios do Secovi-SP apontam um aumento de 8 projetos aprovados e 1.328 lotes previstos em 2010 para 446 projetos e 130.355 lotes previstos em 2019 no Estado paulista. É um salto e tanto em dez anos, não é mesmo?

Houve aumento considerável na construção de loteamentos

Vamos ver alguns dados mais recentes de uma pesquisa do Secovi-SP, o Sindicato da Habitação, realizada nas 65 cidades paulistas com maior número de loteamentos aprovados em 2019.

Ela mostrou o seguinte:

  • Os lançamentos nessas 65 cidades, em 2019, totalizaram 36,4 mil lotes, volume 8% superior ao registrado no mesmo período em 2018 (33,6 mil lotes). 
  • Eles somaram R$ 3.714 milhões em lotes residenciais nas cidades pesquisadas, valor 7% inferior ao registrado em 2018 (R$ 4.007 milhões).
  • Além disso, em 2019, foram vendidos 40,3 mil lotes nessas cidades, uma média de 3,4 mil lotes por mês, a maioria em Campinas (30%) seguida de são José do Rio Preto (13%) e Sorocaba (10%).
  • Em valores, foram comercializados R$ 4,6 bilhões no ano, volume 10% inferior aos R$ 5,2 bilhões vendidos em 2018.
  • As 65 cidades pesquisadas encerraram o ano de 2019 com 551 empreendimentos contendo 39 mil lotes disponíveis para venda a partir de 2014.
  • Das unidades em estoque, 71,2% são de loteamentos lançados a partir de janeiro de 2017.
  • Dos 551 loteamentos com unidades à venda em dezembro de 2019, os abertos respondiam por 59% e os fechados por 41%. 

Para complementar, segue abaixo uma tabela para o estado todo.

Lançamento do Produlote

Para ajudar ainda mais, o loteamento de terrenos ganhou um novo impulso, há três anos, quando a Caixa Econômica Federal lançou o Produlote, um programa esperado há muito tempo pelo setor.

Esta foi a primeira linha de crédito especial da Caixa voltada para o financiamento de lotes urbanizados e desenvolvimento urbano. 

Em agosto último, a Caixa anunciou também a decisão de reduzir a taxa de juros cobrada de pessoas físicas para construção individual ou aquisição de lote individualizado. 

“A decisão levou em conta o fato de as medidas de isolamento social decorrentes da pandemia terem despertado o interesse por novas formas de habitação, com aumento da procura por casas com quintal, espaço e proximidade com a natureza, sem aglomerações ou elevadores”, disse o presidente da Caixa, Pedro Guimarães.

Essas são as novas condições:

  • No caso de lotes urbanizados, os valores financiados poderão variar de R$ 50 mil a R$ 1,5 milhão, com taxa de juros efetiva de TR mais 8,5% ao ano. 
  • A cota de financiamento é de até 70% sobre o valor de avaliação do terreno. 
  • O prazo para pagamento da dívida é de até 20 anos.
  • Nas modalidades destinadas a aquisição de terreno e construção e para construção em terreno próprio, as taxas de juros podem chegar à TR mais 6,5% ao ano.

Crescimento de 200% na venda de lotes

Até o ano passado, a expectativa dos loteadores era de otimismo por um lado, mas com muitas dificuldades e incertezas por outro, como na maioria das atividades. Mas o que não se esperava mesmo é que houvesse uma reviravolta tão grande, justamente durante a crise do coronavírus.

Uma reportagem do Terra diz que entidades do setor, como a Associação das Empresas de Loteamento e Desenvolvimento Urbano (Aelo), relatam “um crescimento de até 200% na venda de lotes no País”.

O presidente da Aelo de Minas Gerais, Flávio Guerra, diz no site que esse aumento na demanda foi sentido em todos os perfis, popular, médio e luxo. Ele cita, porém, mais uma razão para isso: a facilidade do financiamento de um lote, que costuma ser direto com a loteadora. 

“O acesso ao crédito é menos burocrático, com juros que variam entre 0,5% e 0,8% ao mês. Em média, o número de parcelas para a aquisição do terreno novo é de 120 meses”, explicou Guerra.

Loteadores pressionados a virarem construtores

Numa palestra online promovida pelo Sienge, o fundador da Homelend, Guilherme Porto Bruno, conta que no começo da pandemia também houve incremento na procura por imóveis de baixa renda, mas isso logo arrefeceu.

Assim, com uma base de dados de mais de 120 mil processos de crédito imobiliário, ele confirma que a procura por loteamentos cresceu muito logo no início da pandemia e continuou a crescer até agora:

“Claramente o morador está procurando uma residência de melhor qualidade e a casa é vista como um ambiente de melhor qualidade versus um apartamento.”

Há demanda para que as loteadoras também realizem a construção

Outro participante da palestra, Caio Bonatto, CEO e fundador da Tecverde, vai no mesmo sentido, com mais alguns detalhes interessantes. Um deles é que os loteadores estão sendo pressionados por uma demanda do mercado a virar construtores também. 

Veja só:

“A gente percebeu uma procura muito ativa, igual a gente nunca viu antes, por loteadores tentando entender como que eles conseguiriam se transformar em construtores de casas e não só mais como um vendedor de terras”, relatou. 

“Foi muito curioso, porque a gente sempre viu no loteador quase que uma aversão a se envolver com uma construção de casa qualquer coisa do tipo.” 

A razão disso, segundo Bonatto, é que o cliente final hoje busca uma solução pronta, ou seja, está mais imediatista, quer a nova moradia no lote para ontem!

Diante disso, destacou Bonatto, as loteadoras precisam se posicionar: se vão desenvolver parcerias com outras empresas, vender estoques para outras incorporadoras ou encontrar soluções próprias.

Entraves

José Mário Marin, CEO da Blue Geral Empreendimentos, por sua vez, confirma que “o mercado brasileiro de loteamentos está bem aquecido”. Porém, não apenas pela maior procura, mas também pela dificuldade na oferta de lotes, ressalta. 

Dessa forma, segundo ele, há entraves muito grandes para a aprovação de novos projetos devido às exigências burocráticas e ambientais. Isso também contribui para manter esse mercado muito aquecido. “Como originador do negócio, que faz essa aprovação, sinto isso muito na pele”, disse. 

Também complicou tudo o fechamento temporário das prefeituras, tanto que hoje, se aparecer um comprador, ele não teria um lote disponível para vender.

Explosão das renegociações de lotes

Juntamente com o aquecimento da venda de lotes, porém, a crise econômica da pandemia e a incerteza do futuro levaram muitos clientes a parar de pagar pelos lotes. Especialmente aqueles com a sobreposição das contas dos lotes e do aluguel de onde moram. 

Com isso, a demanda por renegociações de contratos explodiu na mesma proporção da procura, contou Guilherme. 

Parece contraditório, mas enquanto as loteadoras têm mais clientes novos procurando por lotes, os clientes antigos, especialmente os de baixa e média renda, não estão suportando pagar as duas contas juntas. 

Além do mais, outro fator que impulsiona essa onda de negócios com o loteamento de terras são os juros da taxa Selic em baixa. Isso torna menos atraentes as aplicações na renda fixa, que estão sendo direcionadas por boa parte dos investidores para a compra de lotes.

Este é um investimento considerado seguro e que oferece ótimas margens de retorno. 

Porque, quando a infraestrutura do loteamento está concluída, o terreno se valoriza rapidamente e, com tanta procura, em poucos anos pode estar valendo várias vezes mais. São raros negócios tão lucrativos quanto esse. 

“De fato a gente está falando de um negócio brilhante que remunera bem, na verdade, o trabalho do empreendedor”, atesta Guilherme Porto Bruno, o fundador da Homelend

Loteamento de terrenos em 2021

Para 2021, a expectativa é de que os negócios continuem aquecidos. Mas com o desafio de manter os negócios rodando com uma taxa de juros que era de 12% e caiu para 7% ou 8%. 

Os loteadores em geral estão temerosos de fazer lançamentos nessa faixa mais baixa, com medo que as taxas voltem aos dois dígitos mais adiante. Seja como for, os clientes não estão mais aceitando juros tão elevados quando veem taxas menores sendo praticadas no sistema bancário. 

Assim, os loteadores vão ter que achar maneiras de fazer negócios a juros mais baixos e ainda manter a segurança do investimento no longo prazo.

Então, uma tendência que pode surgir são as inversões de grandes investimentos em loteamentos voltados para locação de moradias, como nos mercados mais desenvolvidos. Enquanto no Brasil milhares de proprietários têm na média um ou dois imóveis de aluguel, fundos americanos, por exemplo, têm de 240 mil a 300 mil unidades imobiliárias em locação.

Por fim, 2021 deve ser o ano em que veremos muitos loteadores se reestruturando para também erguer casas, como pede o consumidor, e não apenas oferecer os lotes. 

Um novo perfil de negócios 

Então, você acaba de ver que este é um setor que conseguiu não apenas sobreviver na crise da pandemia, como também alcançou um crescimento inusitado. Por um lado devido à aspiração de uma grande massa de consumidores por mais espaço e qualidade de vida.

Por outro, por ser um investimento seguro e de grande valorização, num cenário pouco atraente e bastante incerto para as aplicações no mercado financeiro.

O desafio do setor agora é se ajustar a esse novo momento, saindo de um situação cristalizada há muitos anos, para outra mais dinâmica, com novas exigências. Junto com o lote, a nova clientela quer a casa pronta também.

Então, como se costuma dizer, o empreendedor precisa se reinventar para atender a uma demanda mais exigente no ramo do loteamento de terrenos. Porém, com ótimas perspectivas de lucratividade.

Espero, portanto, que você tenha apreciado as informações deste artigo e seja útil para você. Deixe seu comentário, queremos muito saber sua opinião sobre esse tema, e compartilhe com seus amigos, poderá ser útil para eles também.

Obrigado pela leitura e até o próximo artigo.