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Distrato de imóvel: perspectivas para diminuir seus efeitos no Brasil

24 de novembro de 2017

Você tem dimensão do prejuízo causado pela prática do distrato de imóvel?

Com a crise econômica, o distrato tornou-se um problema que se multiplica na indústria da construção civil.  Esse termo se refere à situação em que o comprador de um imóvel novo desfaz o negócio. Isto é, rescinde o contrato de promessa de compra e venda.

Assim, a unidade habitacional precisa voltar para a construtora ou incorporadora, prejudicando a rentabilidade projetada para o empreendimento.

Nessa situação, além de ressarcir o comprador, a empresa tem de arcar com os gastos para a finalização da obra. Também deve custear as despesas do imóvel até conseguir vendê-lo novamente. 

Devido aos distratos, muitas empresas chegam a ponto de interromper a obra por falta de recursos. Assim, o cliente que quitou suas prestações em dia fica sujeito a não ter seu imóvel entregue no prazo. Em casos extremos, o empreendimento precisa ser cancelado.  

 Com você pode constatar, essa quebra no fluxo de caixa prejudica toda a cadeia da construção civil. 

Neste post, falaremos um pouco sobre este assunto. Acompanhe!

Distrato de imóvel: problema nacional

Pesquisa realizada pela Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) e Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe) revelou que, em janeiro e fevereiro de 2017, o distrato de imóvel referente a unidades residenciais de médio e alto padrão chegou a 53%. O prejuízo para o setor foi de R$ 7,5 bilhões.

Outro levantamento foi divulgado pelo Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP). A análise revela que o distrato representou 51% das vendas de unidades habitacionais de médio e alto padrão e 24% das vendas de imóveis populares entre agosto de 2016 e agosto de 2017. 

Engana-se quem pensa que a maioria dos clientes que pratica o distrato de imóvel é composta por famílias que sonham com a casa própria e, em função dos percalços econômicos, não conseguiram honrar as dívidas.

Estatísticas divulgadas pela Associação de Dirigentes do Mercado Imobiliário do Rio (Ademi-RJ) revelaram que a especulação imobiliária é a maior responsável pelo problema. Isso acontece porque muitos investidores adquirem a unidade habitacional para revenda. Só que, diante da queda dos preços de mercado, optam por desistir do negócio. 

Como veremos, essa é uma situação característica do Brasil. Em outros países, essa prática é duramente coibida.

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Insegurança jurídica

A ausência de regulamentação do distrato de imóvel tem gerado incontáveis disputas judiciais. 

A Lei do Condomínio e de Incorporações Imobiliárias estabelece que o contrato de compra e venda é irrevogável. Porém o Judiciário vem julgando os  distratos com base no Código de Defesa do Consumidor, que prevê a rescisão contratual. 

Hoje, há o entendimento de que é ilegal reter o valor integral ou devolver uma parcela mínima do que já foi pago pelo consumidor. Tal consenso foi disseminado por jurisprudências e súmulas, sendo ratificado em 2013, por decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ).

Entretanto, construtoras e incorporadoras vêm tentando reverter esse tipo de decisão.

Distrato de imóvel em outros países

No Brasil, por jurisprudência do STJ, as empresas não podem reter acima de 25% do valor já pago. Ou seja, precisam devolver até 75% do valor desembolsado pelo consumidor. 

Em relação a outros países, estudo do BTG Pactual mostrou que a situação é bem diferente.

A pesquisa realizada pela instituição comparou a prática do distrato em 11 países. São eles: Argentina, Austrália, Brasil, Canadá, Espanha, Estados Unidos, França, Itália, México, Portugal e Reino Unido.

Com exceção do Brasil e da Austrália, em todos os outros países o distrato é uma prática proibida. Na Austrália, a legislação permite a rescisão do contrato, mas o consumidor perde 100% do valor já pago. Além disso, pode ser obrigado a compensar a empresa pelos gastos com taxas e corretagem.

Medida Provisória

A expectativa é que o Governo Federal publique em breve  Medida Provisória (MP) com punições bem mais severas para quem rescindir o contrato de um imóvel comprado na planta.

Veja o que a MP estabelece:

Casos de inadimplência

A proposta é reter até 50% dos valores já pagos pelo consumidor que estiver inadimplente por mais de 6 prestações mensais. No caso em que os atrasos forem de 3 a 6 prestações mensais, o valor será de 30%.

Em ambas as situações, a construtora ou incorporadora precisará comprovar que o cliente teve prazo de 10 dias para quitar a dívida.

Distrato de imóvel

No caso de distrato por iniciativa do comprador, a retenção será de 50% dos valores pagos, limitado a 10% do valor do contrato.

Além disso, será concedido prazo de 180 dias, ou até que o imóvel seja vendido, para que a empresa devolva o valor previsto ao consumidor.

Em todas as situações, a empresa poderá ficar com 6% do valor do imóvel a título de corretagem.

Minha Casa Minha Vida

Nos casos de programas de habitação de interesse social, como o Minha Casa Minha Vida, a empresa poderá ficar com até 30% do que foi pago pelo cliente, limitado a 5% do valor do imóvel.

Isenção de multa

A MP prevê duas situações em que o consumidor não precisará pagar multa: se achar um comprador substituto ou se desistir da compra, num prazo de até 7 dias corridos, depois de ter assinado o contrato em estande de venda fora da incorporadora.

Projeto de lei do distrato de imóvel

Apesar da provável publicação de uma MP pelo governo, já tramita desde 2015 no Congresso Nacional o projeto de lei 775/2015, que regulamenta o distrato. Sua intenção é incluir um artigo sobre o tema na Lei do Condomínio e de Incorporações Imobiliárias.

A proposta foi sendo construída por meio do debate entre políticos, setor da construção civil e órgãos de Defesa do Consumidor.

Contudo, a matéria está parada, desde 17 de outubro de 2016, na Comissão de Constituição, Justiça e Cidadania (CCJ) do Senado Federal.

Regras mais brandas

Em comparação à MP, o projeto lei possui regras mais brandas para os consumidores que praticarem distrato. 

Estabelece que, em caso de rescisão contratual, o consumidor perderá 25% da quantia paga. Também arcará com a comissão de corretagem, no valor de 5% sobre o preço da venda, além dos outros encargos e despesas previstas no contrato.

Se o prejuízo exceder esse valor, a empresa poderá entrar na Justiça exigindo indenização suplementar. Para tanto, deve haver cláusula contratual com essa previsão.

O consumidor também terá de pagar os impostos incidentes sobre o imóvel, as cotas de condomínio e as contribuições a associações de moradores, até a rescisão do contrato.

Além disso, deverá arcar com o valor correspondente à fruição do imóvel. Esse valor será calculado com base no critério estabelecido no contrato. Caso não isso não tenha sido estipulado, será  fixado pelo juiz, tendo por referência o aluguel de imóveis do mesmo padrão.

Forma de pagamento

Pelo projeto, os débitos do comprador poderão ser pagos mediante compensação com a quantia a ser restituída.  Se houver valor adicional a ser ressarcido, o pagamento será realizado em 3 parcelas mensais e subsequentes. A 1ª vencerá após prazo de carência de 1 ano, contado a partir da data de rompimento do contrato.

Caso ocorra a revenda da unidade antes de transcorrido o prazo, o remanescente devido ao adquirente será pago em até 30 dias da revenda.

Os valores a serem pagos devem ser atualizados com base na variação do Índice Nacional do Custo da Construção (INCC).

Conclusão

O setor da construção civil defende que a base de cálculo para a aplicação de penalidades resultantes do distrato de imóvel seja o valor do contrato. Contudo, tanto a Medida Provisória quanto o projeto de lei em tramitação preveem o cálculo sobre o valor já pago pelos clientes. 

Apesar de não atender a essa reivindicação do setor, a regulamentação do distrato de imóvel é muito aguardada pelo mercado imobiliário. Ela irá amenizar os efeitos da diminuição do fluxo financeiro reservado à execução da obra. Com isso, empresa e clientes adimplentes estarão mais resguardados da imprevisibilidade dessa situação.

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Helena Dutra

  • Jornalista
 

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