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Reforma em imóveis deve sempre obedecer à NBR 16.280

8 de agosto de 2018

Nós todos sabemos que lidar com reformas em um imóvel pode ser algo complicado, pois implica também em questões de segurança para os usuários. Por este motivo, existe a ABNT NBR 16.280, conhecida como a “norma das reformas”.

Ela trata exclusivamente de reformas em edificações e estabelece todas as etapas obrigatórias desse tipo de obra, antes, durante e depois.  

Ninguém mais pode sair derrubando paredes e mudando estruturas de edificações sem observar esse regramento. Ele precisa ser bem conhecido por quem atua na construção civil, proprietários e responsáveis pelas edificações.

Fique atento, porque vou apresentar a você o que essa norma técnica tem de mais importante.  

NBR 16.280

Fonte: Freepik

Reformas causaram desabamento no RJ 

A NBR 16.280 surgiu em 2014, em consequência do desabamento, no Rio de Janeiro, do Edifício Liberdade, de 20 andares, ocorrido dois anos antes. Ele caiu com os prédios vizinhos Colombo, de dez andares, e 13 de maio, de quatro pavimentos, no centro do Rio. Morreram 17 pessoas.

Entre as possíveis causas, foram apontadas obras irregulares. Algo precisava ser feito para evitar a repetição de tragédias como essa.  

Daí surgiu esta norma técnica, que todos os responsáveis por imóveis, edificações e condomínios, sem exceção, precisam cumprir.

A NBR 16.280 define como reforma:  

“Alteração nas condições da edificação existente com ou sem mudança de função, visando recuperar, melhorar ou ampliar suas condições de habitabilidade, uso ou segurança, e que não seja manutenção.”

Envelhecimento das obras

Os autores das novas regras consideraram que o envelhecimento das obras leva à necessidade de intervenções nos imóveis. Com o tempo, devido à segurança, mudanças de funções, perdas de qualidade, bem como  transformações econômicas e culturais, os empreendimentos precisam ser modificados.

Porém isso tem de ser feito conforme uma série de requisitos obrigatórios, que devem estar formalizados num plano de reforma.  

Veja quais são eles.

Requisitos da NBR  16.280 para reformas

Segundo a NBR 16.280, as reformas precisam ser descritas em um plano formal, feito por engenheiro ou arquiteto, que deve mostrar todo o detalhamento da obra, contemplando:

  • as prevenções à perda de desempenho decorrente das ações de intervenção gerais ou pontuais nos sistemas, elementos ou componentes da edificação;
  • planejamento, projetos e análises técnicas de implicações da reforma na edificação;
  • alteração das características originais da edificação ou de suas funções;
  • a descrição das características da execução das obras de reforma;
  • a segurança da edificação, do entorno e de seus usuários;
  • o registro documental da situação da edificação, antes da reforma, dos procedimentos utilizados e do pós-obra de reforma;
  • a supervisão técnica dos processos e das obras.

Essa NBR se atém, principalmente, às obras realizadas nas unidades particulares das edificações.

No caso de obras nas áreas comuns, os cuidados são basicamente os mesmos: devem atender às normas técnicas e legislações vigentes, allém de estarem alinhadas ao plano de gestão de manutenção de prédios, conforme ABNT NBR 5674.

Obra deve ser comunicada antes do início

A NBR 16.280 determina que tudo precisa estar documentado e que a obra deve ser comunicada ao responsável legal do prédio, o síndico ou administradora, antes do seu início.

Caso não seja autorizado pelo responsável, este deve apresentar justificativa técnica ou legal ao solicitante. A autorização para o trânsito de insumos e funcionários da obra nas áreas comuns do edifício não substitui as outras aprovações legais.  

Mas essa norma passou por uma revisão, em 2015, que trouxe uma mudança em relação à responsabilidade pelas reformas.

Alteração diminuiu responsabilidade do síndico

Inicialmente, cabia ao o síndico verificar se a documentação com o plano, encaminhada pelo proprietário estava de acordo com o projeto e com a NBR 16.280.

Com a alteração que houve, essa responsabilidade passou a ser compartilhada pelo proprietário ou responsável pelo imóvel e o engenheiro ou arquiteto contratado. Além do plano, o profissional também é o responsável pela execução da obra, por meio da ART, no caso do engenheiro, ou RRT, no caso de arquiteto.  

O síndico fica com a tarefa de receber a documentação e confirmar se está completa. Também lhe compete fiscalizar se a intervenção está em conformidade com o plano recebido.  Isso inclui observar o horário de trabalho, o trânsito de materiais e dos prestadores de serviços e se o que foi combinado está sendo cumprido.  

Vamos especificar um pouco melhor.


Alterações estruturais só podem ser realizadas por profissional habilitado.

Esse tipo de obra abrange construção ou demolição de paredes, substituição de revestimentos nos pisos, paredes e teto, instalação de banheiras, abertura de portas ou cozinha americana, perfurações nas lajes, alterações nas instalações de gás e intervenções com o uso de ferramentas de alto impacto…

A atuação do engenheiro ou arquiteto só é dispensável nos serviços mais simples, como pinturas de cômodos, pequenos reparos elétricos e hidráulicos.  

Resumindo:

  • A responsabilidade direta pela documentação e pela reforma é do morador que executa a obra no seu imóvel.
  • Também é responsável o engenheiro ou arquiteto que assinam a ART ou RRT da reforma.
  • Compete ao síndico conferir a documentação que recebe, certificando-se de que esteja correta, e fiscalizar a obra para que seja realizada conforme o plano.

Manual de operação, uso e manutenção

Após a obra, o responsável deve receber o plano de encerramento da intervenção e o manual de operação, uso e manutenção da edificação atualizado (conforme ABNT NBR 14.037).

Caso o manual não exista, ele tem de ser elaborado para as intervenções da reforma conforme essa norma.

Veja como funciona o fluxograma da gestão de reformas:

NBR 16.280

A NBR 16.280 determina também que o plano de reforma apresente:

  • Escopo dos serviços a serem realizados;
  • Estudo que garanta a segurança da edificação e dos usuários, durante e após a execução da obra;
  • Autorização para circulação, nas dependências da edificação, dos insumos e funcionários que realizarão as obras nos horários de trabalho permitidos;
  • Apresentação de projetos, desenhos, memoriais descritivos e referências técnicas, quando aplicáveis;  
  • Identificação de atividades que propiciem a geração de ruídos, com previsão dos níveis de pressão sonora máxima durante a obra;
  • Identificação de uso de materiais tóxicos, combustíveis e inflamáveis;  
  • Localização e implicações no entorno da reforma;  
  • Cronograma da reforma;

Plano deve garantir preservação da segurança

Um item muito importante diz respeito aos sistemas de segurança do prédio. Eles devem permanecer em pleno funcionamento, mesmo durante a obra.  

Isso significa, por exemplo, que não pode ocorrer qualquer obstrução, mesmo parcial, das saídas de emergência.  

Toda e qualquer alteração prevista em relação à segurança da edificação ou seu entorno deve ser submetida à construtora e ao projetista.  

NBR 16.280

Saídas de emergência devem permanecer desobstruídas durante a obra (Imagem: Wikipedia)

No plano devem constar, ainda, os recursos materiais, técnicos, financeiros e humanos que serão necessários na reforma.  

Esse documento precisa apresentar a garantia de que a reforma não vai prejudicar a continuidade dos diferentes tipos de manutenção da edificação, após as obras.

Descarte de resíduos deve estar previsto

Por fim, deve haver uma lista com todos os dados das empresas envolvidas, assim como dos profissionais e funcionários que farão o trabalho.

Neste aspecto, é preciso que esteja muito claro quem faz o quê, ou seja, a designação da responsabilidade técnica pelo projeto, pela execução e pela supervisão da obra.  

NBR 16.280

Resta constar como será feito o descarte dos resíduos, assim como a definição do local de armazenamento de todos os materiais e insumos que serão empregados.  

Como você vê, são muitos os requisitos que precisam ser observados para implementação de uma reforma.  

Mas tem mais alguns ainda.

Arquivo da documentação

Com a conclusão da reforma, o morador deve apresentar ao síndico ou administradora da edificação um Termo de Recebimento de Obra.

A NBR 16.280 finaliza orientando que toda a documentação da reforma deve ser arquivada, ficando sob a guarda do seu responsável legal. Quando solicitada, tem de estar prontamente disponível aos proprietários, condôminos, construtora/incorporadora

Consta, ainda, que o responsável legal desses documentos deve transferi-los integralmente ao seu sucessor no imóvel, sempre que houver a troca de síndico.

Antes de prosseguir, quero deixar esta ótima dica para você: o nosso e-book gratuito “Guia Completo das Normas Regulamentadoras NR 4 NR 12 NR 18  NR 35”.

Norma ainda não é cumprida

Embora seja muito importante e um marco na condução de obras no País, essa norma ainda não é cumprida como deveria. Infelizmente, é muito comum que sejam realizadas reformas sem seguir suas determinações.

Em momentos de crise, isso é ainda mais preocupante, porque a tendência das pessoas é  buscar atalhos, optar pelo jeitinho, dispensando tudo que signifique algum custo extra.

Seria fundamental um empenho maior das autoridades e entidades do setor da construção na divulgação da NBR 16.280. Todos precisam conhecer os riscos de descumprir essa norma.  

Espero ter ajudado você a entender melhor esse assunto. Deixe seu comentário, gostaríamos de saber sua opinião.

Até o próximo post!

Tomás Lima

  • Gestor de Conteúdo
  • Graduado em Administração pela UFMG
  • Apaixonado por Construção Civil
 

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