O que é NBR 16280 - Reforma em Edificações

A NBR 16.280 é uma das normas técnicas mais importantes para quem pretende fazer modificações na arquitetura, nas instalações ou na estrutura de seu imóvel.

No contexto brasileiro de um crescimento urbano acelerado e a consequente necessidade de adaptação das estruturas existentes, esta norma surge como um instrumento importante para estabelecer diretrizes claras e rigorosas para reformas em edificações, especialmente em ambientes condominiais.

Ela aborda desde pequenas reformas até alterações mais significativas, exigindo uma avaliação técnica e a aprovação de autoridades competentes, como síndicos, engenheiros e arquitetos. Isso é crucial para evitar, no Brasil, a repetição de histórias de desabamentos e acidentes relacionados à construção civil provocados por falta de acompanhamento técnico rigoroso.

Além disso, a NBR 16.280 influencia diretamente a qualidade do mercado imobiliário, assegurando que as reformas sejam realizadas dentro de padrões técnicos apropriados, preservando assim o valor dos imóveis e a confiança dos investidores e consumidores.

Ao impor requisitos como a entrega de documentação específica antes de iniciar reformas e a formalização de processos de aprovação, a norma promove uma maior transparência e responsabilidade entre os envolvidos, desde os moradores até os gestores dos condomínios. Garante-se, assim, que as alterações feitas sejam também seguras e em conformidade com as leis e regulamentos locais.

O que é a NBR 16.280?

Oficialmente chamada de NBR 16280:2020 Versão Corrigida:2022 – Reforma em edificações – Sistema de gestão de reformas – Requisitos, a norma técnica é uma publicação da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) que define os requisitos para os sistemas de gestão de reformas em edificações.

Fundamental para garantir o controle de processos, projetos, execução e segurança em obras de reforma, ela tem como principais objetivos:

Prevenção de perda de desempenho: Para manutenção da qualidade e funcionalidade da edificação, mesmo após intervenções ou reformas.
Planejamento e projeto de reformas: Incluindo análises técnicas para avaliar como as reformas afetarão a edificação, garantindo que sejam feitas de maneira adequada.
Manutenção das características originais e funções da edificação: Para não alterar de forma negativa as características e funções originais do edifício.
Descrição detalhada da execução das obras: Apresentação minuciosa das atividades e etapas da reforma.
Segurança da edificação, entorno e usuários: Para assegurar que a reforma não comprometerá a segurança da estrutura, das áreas ao redor e das pessoas envolvidas ou que utilizam o edifício.
Registro documental: Incluindo a documentação do estado da edificação antes da reforma, dos procedimentos utilizados durante a obra e após a conclusão da reforma.
Supervisão técnica: Exigência de supervisão especializada para garantir a conformidade com os processos e normas estabelecidas.

Em outras palavras, essa Norma Brasileira é o manual de instruções para reformas seguras e bem sucedidas. É importante entender o que está incluído nessas instruções, e vamos ver isso agora.

Quando a NBR 16280 se aplica?

Já ficou claro que a NBR 16280 oferece normas para reformas de edificações. Mas o que está incluído nisso?

Segundo a definição da própria NBR, reforma significa:

Qualquer alteração nas condições da edificação com o objetivo de recuperar, melhorar ou ampliar suas condições de habitabilidade, uso ou segurança, e que não seja manutenção. Isso vale mesmo que não aconteça mudança de função, ou seja, que o espaço alterado não passe a ser usado para outro fim.

Em outras palavras, se não for manutenção do que já existe, e sim uma mudança maior, mesmo que apenas para restaurar as boas condições do ambiente, é reforma. E se for reforma precisa seguir a NBR 16280.

3 pontos importantes que você precisa entender sobre a NBR 16280

Apesar de o documento todo ser importante, existem alguns pontos altos de toda NBR que você precisa conhecer. E o que vamos fazer agora é analisar alguns desses destaques para garantir que tudo corra bem com o andamento da sua próxima reforma.

Aqui estão alguns dos aspectos mais importantes que você precisa entender sobre a NBR 16280:

1. Toda reforma precisa atender a 8 requisitos gerais de gestão

O primeiro ponto principal está no fato de que todas as obras de reforma precisam atender a um plano formal de diretrizes. Isso significa que a obra deve ser planejada de uma forma que os pontos abaixo sejam respeitados.

Assim, se você pensa em reformar uma edificação, seja ela qual for, você terá de:

Preservar os sistemas de segurança existentes na edificação.
Apresentar para a construtora/incorporadora qualquer mudança que comprometa a segurança do local ou seu entorno, dentro do prazo legal.
Criar meios para proteger os usuários das edificações de eventuais danos ou prejuízos decorrentes da obra de reforma.
Descrever os serviços realizados de forma clara e objetiva, de acordo com os regulamentos vigentes.
Se necessário, providenciar os registros e permissões junto ao condomínio em que o serviço será realizado.
Definir os responsáveis pelo projeto e quais serão suas atribuições em cada fase do processo.
Prever os recursos necessários para completar a obra, tanto em termos de material quanto de mão de obra e outros fatores, e prover informações suficientes para reduzir os riscos da obra.
Garantir que a reforma não vai atrapalhar os 3 tipos comuns de manutenção da edificação depois de finalizada.

2. Nem todo mundo pode fazer o plano de reforma

É preciso contar com um profissional habilitado para realizar e apresentar o plano de reforma com todos os detalhes e descrições dos serviços. Esse plano precisa conter também uma descrição dos impactos nos sistemas, subsistemas, equipamentos e outros aspectos da edificação e da vizinhança.

Depois de pronto, ele deve ser enviado para o responsável legal pela edificação para análise. Para ser aprovado, precisa seguir as condições abaixo:

atender a todas as legislações vigentes e normas técnicas apropriadas para a realização do trabalho;
realizar estudo que comprove a segurança dos ocupantes da edificação, durante e depois da obra;
conseguir autorização para circulação de pessoas e insumos da obra no canteiro de obras nos horários necessários para realizar o serviço.
apresentar escopo do projeto;
apresentar cronograma completo da obra;
dados das empresas, profissionais e funcionários envolvidos na reforma;
apresentar implicações da reforma no entorno do local, se houver;
identificar de atividades que gerem ruídos, junto com previsão do nível de pressão sonora máxima durante a obra.
apresentar projetos, desenhos, memoriais descritivos e outras orientações técnicas, caso se apliquem;
identificar materiais tóxicos, combustíveis e inflamáveis, se algum for usado;
apresentar plano de descarte de resíduos, respeitando a legislação vigente;
além de outros pontos.

3. Aplicar a NBR 16280 envolve aplicar muitas outras normas

É interessante como uma norma geralmente está ligada a outras. Afinal, as informações muitas vezes se cruzam e o mesmo trabalho envolve muitas atividades que também são regulamentadas.

Nesse caso não é diferente. Ao realizar uma reforma, a própria descrição de requisitos da NBR 16280 já prevê que serão necessárias medidas para cumprir com outras diretrizes, como:

NBR 14037:2011 Versão corrigida:2014 – Diretrizes para elaboração de manuais de uso, operação e manutenção das edificações – Requisitos para elaboração e apresentação dos conteúdos;
NBR 12721:2006 Versão corrigida 3: 2021 – Avaliação de custos unitários de construção para incorporação imobiliária e outras disposições para condomínios edifícios – Procedimento;
NBR 5671:1990 Versão corrigida: 1991 – Participação dos intervenientes em serviços e obras de engenharia e arquitetura;
NBR 5674:2012 – Manutenção de edificações — Requisitos para o sistema de gestão de manutenção;
NBR 9077:2001 – Saídas de emergência em edifícios;
NBR 15575:2021 – Partes 1-6 – Edificações habitacionais — Desempenho.

Cuidados necessários para aplicar a NBR 16280 do jeito certo

Algo notável nos pontos principais que acabamos de ver é como a NBR 16280 é ampla, no sentido de envolver ainda outras 6 normas técnicas em seu “guarda-chuva”. Isso significa que a sua tarefa para cumpri-la se torna mais complexa e precisa de maiores cuidados.

Apesar disso, vale a pena se concentrar nas diretrizes da própria NBR, principalmente as que dizem respeito aos encargos e responsabilidades legais sobre a reforma.

Entre elas, destacamos:

Antes de iniciar a obra

O responsável legal pela obra precisa deixar claros quais são os requisitos necessários e dar todas as autorizações necessárias para o início da obra. Sem as devidas permissões o trabalho nem deve começar.

Durante a obra

Os responsáveis pela obra precisam garantir que todas as atividades apresentadas no plano de reforma sejam seguidas, principalmente as relacionadas com a segurança.

Se não for possível acompanhar pessoalmente, o responsável técnico precisa delegar a atividade a uma ou mais pessoas.

Depois da obra

Ao final da reforma será hora de inspecionar a edificação para se certificar de que tudo correu dentro do previsto e atendeu as exigências legais.

Também é preciso cancelar as autorizações recebidas e que não são mais necessárias e pegar o manual atualizado da edificação, bem como o termo de encerramento de obras.

Conclusão

A norma técnica NBR 16.280, que estabelece requisitos para a gestão de reformas em edificações, atua como uma bússola para guiar modificações em imóveis, desde as mais simples até as mais complexas.

Seu texto enfatiza a importância de uma avaliação técnica e da aprovação de autoridades competentes, como síndicos, engenheiros e arquitetos.

Além de assegurar a segurança estrutural, ela também preserva o valor dos imóveis e a confiança do mercado imobiliário. Em um país marcado por históricos de desabamentos e acidentes de construção, a NBR 16.280 é um marco para a segurança, exigindo uma abordagem sistemática e responsável para reformas em edificações.

Além das NBRs, as NRs são essenciais para o bom sucesso de uma obra e são obrigatórias. Você sabe o que pode acontecer se descumprir alguma delas? Veja neste artigo quais são as consequências de ignorar as normas reguladoras!