Felipe Cavalcante: mercado imobiliário e turismo

Helena Dutra

Helena Dutra

Jornalista

3 de abril

 

Neste Perfil da Construção, conversamos com Felipe Cavalcante, presidente da Associação para o Desenvolvimento Imobiliário e Turístico do Brasil – ADIT BRASIL.

Ele atua no setor da construção civil e no mercado imobiliário desde 1995. Desenvolveu mais de 80 empreendimentos, entre imóveis de luxo, habitações econômicas, loteamentos e obras de infraestrutura urbana.

É formado em Marketing e Administração de Empresas, com pós-graduação em Gestão Empresarial pela Fundação Getúlio Vargas.

Foi presidente da Associação das Empresas do Mercado Imobiliário de Alagoas (ADEMI/AL), vice-presidente do Sindicato da Indústria da Construção do Estado de Alagoas e membro do Conselho de Proteção ao Meio Ambiente de Maceió, além de ser membro do Núcleo de Altos Temas – NAT do SECOVI/SP.

SOBRE A ADIT – Fundada em 2006, a ADIT Brasil é uma entidade sem fins lucrativos, que tem como objetivo o desenvolvimento dos mercados imobiliário, turístico e urbanístico dentro das melhores práticas nacionais e internacionais. Seu associados estão presentes em 18 estados brasileiros.

Felipe Cavalcante (ADIT/Divulgação)

SIENGE – Como você começou atuar nos setores imobiliário e turístico?

Ingressei no setor imobiliário em 1995. Desde então, construí diversos tipos de empreendimentos: loteamentos, prédios de luxo, habitações populares e de interesse social, entre outros.

No setor hoteleiro-turístico, minha entrada se deu por intermédio do Complexo ILOA, em Barra de São Miguel, Alagoas. Ele inclui o  ILOA Resort e o ILOA Residence, que juntos possuem 260 apartamentos construídos, e o ILOA Vacation Club, com 2 mil associados.

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ILOA Resort (ILOA/Divulgação)

SIENGE –  O que motivou a fundação da ADIT Brasil?

A ADIT Brasil foi criada porque, em meados dos anos 2000, houve um grande boom de investimentos estrangeiros no Nordeste. Mas esse processo estava desorganizado: muitos oportunistas do Brasil explorando investidores internacionais, e vice-versa. Por isso, nós queríamos separar o joio do trigo.

Então, em cada estado do Brasil, selecionamos empresas reconhecidas de diversos setores, dentro do conceito “one stop shop”. Assim, investidores e empresários podiam ter acesso, em cada região, a associados da ADIT que possuíam escritórios jurídicos, imobiliárias, construtoras, incorporadoras, redes hoteleiras, etc.

Dessa forma, havia um ponto de apoio sério para reduzir a curva de aprendizagem no País, achar boas oportunidades e, ainda, intermediar o relacionamento com o setor público.

Foi assim que conseguimos identificar quem era quem no setor internacional e orientar tanto os empresários brasileiros quanto os governos sobre a seriedade dos investidores.

SIENGE –  Como a ADIT atua para auxiliar a atrair investimentos imobiliários e turísticos aos estados? 

O foco da ADIT, desde sua criação, é a atração de investidores. Fazemos isso principalmente por meio da promoção de links entre o mercado financeiro e o mercado imobiliário. Neste último caso, refiro-me a empreendimentos de base imobiliária, como hotéis, shopping centers, loteamentos, centros corporativos e logísticos, entre outros.

Nesse sentido, uma de nossas iniciativas é o ADIT Invest, seminário sobre investimentos imobiliários e turísticos. Trata-se do evento mais importante dessa área no Brasil.

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ADIT Invest (ADIT/Divulgação)

Também ajudamos muito a melhorar a segurança jurídica dos licenciamentos ambientais. Durante anos, nosso grande foco foi a atração de investimentos. Mas em determinado momento, percebemos que não adiantava trazer investimentos se eles não conseguiam sair do papel devido à insegurança jurídica gerada pelas regras de licenciamento ambiental.

Nosso papel para modificar essa situação foi determinante. Atuamos nas votações do Novo Código Florestal, da Lei da Mata Atlântica e da Lei Complementar 140/2011 – que, entre outras questões, definiu a competência do licenciamento entre os entes federativos.

Além disso, já realizamos inúmeras missões técnicas internacionais. Viajamos ao exterior com diversos governadores para agendas com investidores e promovemos seminários em vários países divulgando o Brasil.

SIENGE –  Em muitas regiões, o turismo é a alavanca para o crescimento do mercado imobiliário. De que tipo de investimento o Brasil necessita para impulsionar o desenvolvimento sustentável do setor turístico?

Em primeiro lugar, é preciso ter recursos de longo prazo e a custos baixos para o financiamento de hotéis. Sem isso, não há o que falar sobre desenvolvimento hoteleiro. Mas, infelizmente, hoje isso não existe. Esses recursos são extremamente centralizados no Banco Nacional de Desenvolvimento Econômico e Social (BNDES) e no Banco do Nordeste (BNB).

Frequentemente, os investimentos em infraestrutura turística não são direcionados às reais necessidades do setor. Muitas vezes, eles são baseados em critérios políticos e acabam aplicados em cidades sem nenhuma relevância para o mercado de turismo. É fundamental canalizar melhor esses investimentos, que já são escassos, aplicando-os onde realmente existem pólos de atratividade turística.

Outro ponto é que o turismo está diretamente relacionado a acesso. Por isso, aeroportos internacionais, nacionais e regionais, duplicação de rodovias e estrutura de portos são investimentos prioritários para o setor.

Porém, para aumentar esses investimentos, também é preciso que haja mais segurança jurídica, principalmente na área ambiental. O setor turístico tem interesse nas zonas mais bonitas, com ecossistemas mais delicados. Precisamos encontrar mecanismos para definir que áreas podem ou não ser exploradas. O que não podemos é continuar com a atual indefinição.

Outra situação comum, que não pode perdurar, é o poder público estabelecer que determinada região pode ser explorada, mas depois de anos do licenciamento da obra, entidades como Ministério Público embargarem o empreendimento.

SIENGE –  Você acha que existem potenciais pouco explorados no setor turístico nacional? Quais são eles e como podem ajudar a aquecer o mercado imobiliário?

O potencial do turismo brasileiro é muito grande. Mas não acredito que o turismo de “sol e praia” tenha tanto apelo internacional, pois envolve viagens de longa distância e voos mais caros, sendo que há vários outros países que também possuem praias lindas.

Por outro lado, temos a Amazônia, o Pantanal e diversos nichos regionais com muito potencial a ser explorado. Devemos entender que a grande maioria do turismo é feita em âmbito regional e aproveitar melhor esse potencial.

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Área da Amazônia próxima a Manaus, Amazonas (Wikipédia/Divulgação)

Atualmente, o segmento turístico que mais está se desenvolvendo em termos de investimento é o de propriedades compartilhadas. A economia compartilhada é uma tendência mundial. Por meio da multipropriedade, ou time sharing, a pessoa paga pelo que usa. Isso, sem sombra de dúvidas, impactará positivamente o turismo brasileiro nos próximos anos.

Para completar, outro segmento que deveria ser mais explorado no País é o de parques aquáticos e temáticos.

SIENGE –  O governo afirmou  estar incentivando o ingresso de investidores estrangeiros no setor turístico brasileiro. Como você percebe isso na prática?

Não estou vendo isso acontecer. Existem ações tímidas por parte do governo, tais como a participação em algumas feiras. Mas ainda não vi políticas públicas nesse sentido.

Há dez anos, havia um interesse muito maior em incentivar o ingresso de investidores estrangeiros no setor turístico porque o mercado internacional estava procurando muito o País. Mas hoje esse cenário mudou. No momento, o foco dos setores de turismo e imobiliário está no próprio mercado nacional.

SIENGE – Em sua opinião, quais são os principais entraves para o desenvolvimento do mercado imobiliário nacional?

Precisamos de um ambiente macroeconômico favorável – com taxas de juros, inflação e desemprego baixos. Esses são os drivers do setor. Nesse sentido, o mercado imobiliário brasileiro está indo bem. Ele passou por uma crise, um ajuste de preços de oferta e demanda, mas hoje os problemas são muitos mais pontuais do que há 15 anos.

Em termos de legislação, alguns ajustes precisam ser direcionados, como no caso dos distratos.

SIENGE – Que boas práticas de urbanismo poderiam ser implementadas no Brasil para revitalizar os centros urbanos e estimular o crescimento inteligente das cidades?

Em termos de desenvolvimento urbano, o foco da ADIT é espalhar e difundir as melhores práticas do urbanismo mundial em todo o Brasil. Temos um cenário no qual a maioria dos loteadores e desenvolvedores urbanos não tem formação acadêmica em urbanismo, enquanto a maioria dos acadêmicos de urbanismo tem um viés ideológico muito forte.

Nós queremos ser pragmáticos. Um dos caminhos para isso é educar o setor privado. Estamos conseguindo mostrar que é possível executar projetos de alta qualidade urbana e obter retorno igual ou maior do que simplesmente fazendo subdivisão em lotes.

Antes de empresários, somos pessoas. Adoramos andar em cidades amigáveis ao pedestre, com movimento nas ruas e bairros de uso misto. Valorizamos os elementos que compõem o conceito “cidade para as pessoas”, e esse campo é fértil no Brasil.

SIENGE – A ADIT é referência na promoção de loteamentos e comunidades planejadas. Quais os benefícios desse tipo de modelo de negócio? Você pode dar exemplos de projetos bem sucedidos no Brasil?

A ADIT é a principal entidade nacional de loteamentos e comunidades planejadas. Há alguns anos, fui apresentado a cinco grandes projetos desse tipo. Eles iam do Chuí, no extremo Sul, a Belém do Pará, no Norte. Contudo, seus idealizadores não tinham a menor noção de como funcionava esse modelo de negócio.

Foi aí que começamos dedicar mais energia ao assunto, realizando missões internacionais, trazendo especialistas para o Brasil e promovendo cursos e workshops.

No Brasil, temos alguns exemplos de comunidades planejadas: Jurerê Internacional [Florianópolis, Santa Catarina], Reserva do Paiva [Cabo de Santo Agostinho, Pernambuco] e Riviera de São Lourenço [Bertioga, São Paulo].

Além disso, há várias outras iniciativas brotando, como a Granja Marileusa [Uberlândia, Minas Gerais]. Nos próximos anos, veremos muito mais acontecendo, pois as pessoas querem exatamente aquilo que as comunidade planejadas oferecem: planejamento, limpeza, paisagismo e segurança. Isso sem falar na possibilidade de saber como será seu local de moradia daqui a 30 ou 50 anos.

Em minha opinião, as comunidades planejadas oferecem as soluções para a falência do Estado brasileiro.

Assista ao vídeo sobre o bairro Riviera de São Lourenço

SIENGE –  Quais as maiores dificuldades para a implantação de comunidades planejadas?

A maior dificuldade reside no fato de ser um investimento caro e de longo prazo. É preciso ter deep pocket [expressão em inglês que significa “bolsos profundos”, ou seja, possuir recursos financeiros] e capital paciente. Poucos investidores possuem isso; a maioria prefere investimentos de retorno mais curto.

Entretanto, existem empresas e proprietários que têm grandes faixas de terra na zona de expansão urbana e precisam promover o desenvolvimento dessas áreas de maneira planejada. Nesses casos, o principal objetivo é a valorização do ativo em longo prazo. Isso só pode ser feito por meio do modelo de comunidades planejadas. Mas são necessárias paciência e capacidade de investimento.

SIENGE – De acordo com sua experiência, quais as soluções tecnológicas mais promissoras para o mercado imobiliário?

O mercado imobiliário se divide basicamente em construção e negócios. Ambos serão extremamente impactados com as novas tecnologias. Hoje quem fecha os olhos para isso está perdendo uma grande oportunidade e assumindo um risco.

O mercado condominial, por exemplo, pode se beneficiar muito utilizando Machine Learning e Internet das Coisas. Outro movimento forte é o da realidade virtual. Já temos muitas empresas trocando os stands por essa tecnologia.

Desde o ano passado, estamos dedicando parte dos nossos seminários para divulgar as soluções tecnológicas relacionadas a cada setor que a entidade representa: loteamentos e comunidades planejadas, investimentos, hotelaria e mercado imobiliário. É o mínimo que podemos fazer para aproximar esses dois mundos.

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Complan 2017 (ADIT/Divulgação)

SIENGE – Para finalizar: quais são as perspectivas da ADIT para 2018?

A perspectiva da ADIT para o futuro é muito positiva. Somos uma entidade nacionalmente consolidada e reconhecida por orientar e gerar oportunidades de negócios para nossos associados.

Um de nossos objetivos é ampliar a atuação da entidade na área educacional. Existe pouco conhecimento sobre nosso setor no Brasil, e estamos tentando preencher essa lacuna. Para tanto, vamos investir cada vez mais nas missões técnicas nacionais e internacionais, em eventos e na publicação de livros. Já lançamos quatro obras e a ideia é publicar duas por ano.

Sem dúvida, temos um caminho de muito sucesso pela frente.

 

Em breve, publicaremos nova entrevista com um profissional de destaque do setor da Construção. Não perca!