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Palavra do Especialista – Procedimentos para Regularizar um Loteamento

8 de junho de 2018

regularizar loteamento

Você tem certeza que está realmente preparado para a realização de um Loteamento Urbano?

Você está convencido de que o cuidado na escolha do terreno e a atenção minuciosa aos documentos para aprovação dos lotes são itens essenciais para o sucesso do investimento?

Neste post você entenderá quais são os Procedimentos Técnicos, Leis, Documentações, Trâmites, Certidões e Conceitos necessários para a realização de um Loteamento. Assim, poderá decidir com tranquilidade se pretende ou não investir o seu capital nesse tipo de empreendimento.

Loteamento

A definição de Loteamento é descrita de forma muito clara e objetiva na Lei Nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979, em seu 1º Capítulo, no 1º Parágrafo do 2º Artigo.

“Considera-se loteamento, a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes”.

“Para ser considerado um Lote, o terreno precisa ser edificável”.

12 pontos que você precisa considerar antes de decidir implantar um Loteamento

  1. Um loteamento é um investimento de médio a longo prazo;
  2. A Pessoa Jurídica ou Física deverá ser proprietária do imóvel para ser um Loteador. Na fase de Registro do Imóvel, na qual será feita a Análise Jurídica, precisará comprovar a Capacidade Financeira e Idoneidade Moral da PF ou PJ que comprovar o Título de Propriedade;
  3. O Cartório, antes de realizar o Registro, publicará um edital na imprensa local, noticiando que um empreendedor pretende registrar um Loteamento. Se qualquer pessoa se sentir prejudicada ou souber de algum fato que possa impedir a realização do Loteamento, ela poderá apresentar um documento de impugnação ao Cartório. O material será remetido ao Juiz para que, com base nas provas apresentadas, julgue se a impugnação é fundamentada ou não;
  4. A Gleba precisa, no mínimo e de acordo com o plano diretor do Município, reservar 5% da área para obras públicas e 10% para sistemas viários;
  5. Quando pensamos sobre o prazo necessário para projetar, regularizar, executar e comercializar um Loteamento, estamos falando de um projeto estimado em, no mínimo, 10 anos;
  6. A fase de desenvolvimento dos projetos e as aquisições até o Registro Imobiliário varia de 1 a 2 anos;
  7. A fase para a realização e entrega das obras varia de 2 a 4 anos;
  8. Se pensarmos no início da comercialização, a partir do término das obras, e na Carteira de Recebíveis, que será recebida em 10 anos, podemos concluir que, do início até a finalização do projeto, o prazo será de 16 anos;
  9. Com exceção das zonas habitacionais declaradas por lei como de interesse social (ZHIS), um loteamento deverá, obrigatoriamente, executar obras de infraestrutura básica, ou seja, instalação dos equipamentos urbanos de escoamento das águas pluviais, iluminação pública, esgotamento sanitário, abastecimento de água potável, energia elétrica pública e domiciliar e vias de circulação;
  10. Nas zonas habitacionais declaradas por lei como de interesse social (ZHIS) é obrigatório fazer, no mínimo:

    I – vias de circulação;
    II – escoamento das águas pluviais;
    III – rede para o abastecimento de água potável; e
    IV – soluções para o esgotamento sanitário e para a energia elétrica domiciliar.

  11. Somente será admitido o parcelamento do solo para fins urbanos em zonas urbanas, de expansão urbana ou de urbanização específica, assim definidas pelo plano diretor ou aprovadas por lei municipal.  
    – uma área rural dentro de uma zona urbana é passível de descaracterização, sendo que para isso, você deverá solicitar este procedimento junto ao INCRA;
    – área rural dentro de uma zona rural não é passível de descaracterização.
  1. Não será permitido o parcelamento do solo:
    1. em terrenos alagadiços e sujeitos a inundações, antes de tomadas as providências para assegurar o escoamento das águas;
    2. em terrenos que tenham sido aterrados com material nocivo à saúde pública, sem que sejam previamente saneados;
    3. em terreno com declividade igual ou superior a 30% (trinta por cento), salvo se atendidas exigências específicas das autoridades competentes;
    4. em terrenos onde as condições geológicas não aconselham a edificação;
    5. em áreas de preservação ecológica ou naquelas onde a poluição impeça condições sanitárias suportáveis, até a sua correção.

Dos Requisitos Urbanísticos em um Loteamento

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  1. As áreas destinadas a sistemas de circulação, a implantação de equipamento urbano e comunitário, bem como a espaços livres de uso público serão proporcionais à densidade de ocupação prevista pelo plano diretor ou aprovada por lei municipal para a zona em que se situem;
  2. Os lotes terão área mínima de 125m² (cento e vinte e cinco metros quadrados) e frente mínima de 5 (cinco) metros, salvo quando o loteamento se destinar a urbanização específica ou edificação de conjuntos habitacionais de interesse social, previamente aprovados pelos órgãos públicos competentes;
  3. Ao longo das águas correntes e dormentes e das faixas de domínio público das rodovias e ferrovias, será obrigatória a reserva de uma faixa não-edificável de 15 (quinze) metros de cada lado, salvo maiores exigências da legislação específica;
  4. As vias de loteamento deverão articular-se com as vias adjacentes oficiais, existentes ou projetadas, e harmonizar-se com a topografia local, onde você deve atentar para:
    1. A legislação municipal definirá, para cada zona em que se divida o território do Município, os usos permitidos e os índices urbanísticos de parcelamento e ocupação do solo, que incluirão, obrigatoriamente, as áreas mínimas e máximas de lotes e os coeficientes máximos de aproveitamento;
    2. Consideram-se comunitários os equipamentos públicos de educação, cultura, saúde, lazer e similares;
    3. Se necessária, a reserva de faixa não-edificável vinculada a dutovias será exigida no âmbito do respectivo licenciamento ambiental, observados critérios e parâmetros que garantam a segurança da população e a proteção do meio ambiente, conforme estabelecido nas normas técnicas pertinentes;
    4. No caso de lotes integrantes de condomínio de lotes, poderão ser instituídas limitações administrativas e direitos reais sobre coisa alheia em benefício do poder público, da população em geral e da proteção da paisagem urbana, tais como servidões de passagem, usufrutos e restrições à construção de muros;
    5. O Poder Público competente poderá complementarmente exigir, em cada loteamento, a reserva de faixa non aedificandi destinada a equipamentos urbanos;
    6. Consideram-se urbanos os equipamentos públicos de abastecimento de água, serviços de esgoto, energia elétrica, coletas de águas pluviais, rede telefônica e gás canalizado.

Do Projeto de Loteamento

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  1. Antes da elaboração do projeto de loteamento, o interessado deverá solicitar à Prefeitura Municipal, ou ao Distrito Federal quando for o caso, que defina as diretrizes para o uso do solo, traçado dos lotes, do sistema viário, dos espaços livres e das áreas reservadas para equipamento urbano e comunitário, apresentando, para este fim, requerimento e planta do imóvel contendo, pelo menos:
    1. as divisas da gleba a ser loteada;
    2. as curvas de nível à distância adequada, quando exigidas por lei estadual ou municipal;
    3. a localização dos cursos d’água, bosques e construções existentes;
    4. a indicação dos arruamentos contíguos a todo o perímetro, a localização das vias de comunicação, das áreas livres, dos equipamentos urbanos e comunitários existentes no local ou em suas adjacências, com as respectivas distâncias da área a ser loteada;
    5. o tipo de uso predominante a que o loteamento se destina;
    6. as características, dimensões e localização das zonas de uso contíguas.
  2. A Prefeitura Municipal, ou o Distrito Federal quando for o caso, indicará, nas plantas apresentadas junto com o requerimento, de acordo com as diretrizes de planejamento estadual e municipal:
    1. as ruas ou estradas existentes ou projetada, que compõem o sistema viário da cidade e do município, relacionadas com o loteamento pretendido e a serem respeitadas;
    2. o traçado básico do sistema viário principal;
    3. a localização aproximada dos terrenos destinados a equipamento urbano e comunitário e das áreas livres de uso público;
    4. as faixas sanitárias do terreno necessárias ao escoamento das águas pluviais e as faixas não edificáveis;
    5. a zona ou zonas de uso predominante da área, com indicação dos usos compatíveis.

Da Aprovação do Projeto de Loteamento

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  1. O projeto de loteamento e desmembramento deverá ser aprovado pela Prefeitura Municipal, ou pelo Distrito Federal quando for o caso;
  2. O projeto aprovado deverá ser executado no prazo constante do cronograma de execução, sob pena de caducidade da aprovação;
  3. Nos Municípios inseridos no cadastro nacional de municípios com áreas suscetíveis à ocorrência de deslizamentos de grande impacto, inundações bruscas ou processos geológicos ou hidrológicos correlatos, a aprovação do projeto de que trata o caput ficará vinculada ao atendimento dos requisitos constantes da carta geotécnica de aptidão à urbanização;
  4. É vedada a aprovação de projeto de loteamento e desmembramento em áreas de risco definidas como não edificáveis, no plano diretor ou em legislação dele derivada;
  5. Aos Estados caberá disciplinar a aprovação pelos Municípios de loteamentos e desmembramentos nas seguintes condições:
    1. quando localizados em áreas de interesse especial, tais como as de proteção aos mananciais ou ao patrimônio cultural, histórico, paisagístico e arqueológico, assim definidas por legislação estadual ou federal;
    2. quando o loteamento ou desmembramento localizar-se em área limítrofe do município, ou que pertença a mais de um município, nas regiões metropolitanas ou em aglomerações urbanas, definidas em lei estadual ou federal;
    3. quando o loteamento abranger área superior a 1.000.000 m²;
    4. no caso de loteamento ou desmembramento localizado em área de município integrante de região metropolitana, o exame e a anuência prévia à aprovação do projeto caberão à autoridade metropolitana.
  6. Os Estados definirão, por decreto, as áreas de proteção especial, previstas no inciso I do artigo anterior;
  7. Os Estados estabelecerão, por decreto, as normas a que deverão submeter-se os projetos de loteamento;
  8. A lei municipal definirá os prazos para que um projeto de parcelamento apresentado seja aprovado ou rejeitado e para que as obras executadas sejam aceitas ou recusadas;
  9. Os espaços livres de uso comum, as vias e praças, as áreas destinadas a edifícios públicos e outros equipamentos urbanos, constantes do projeto e do memorial descritivo, não poderão ter sua destinação alterada pelo loteador, desde a aprovação do loteamento, salvo as hipóteses de caducidade da licença ou desistência do loteador.

Quais são os Passos relevantes para o Registro Regular do Loteamento?

Em primeiro lugar:

Quais são os três tipos de Loteamentos que observamos por aí?

  • Loteamento Regular: quando o projeto do Loteamento está aprovado, foi emitido o Habite-se pela Prefeitura e  o Loteamento está, regularmente, registrado no cartório de imóveis;
    Loteamento Irregular: quando foi dada a entrada na prefeitura porém ainda não obteve a aprovação na mesma e não existe registro em cartório;
    Loteamento Clandestino: quando não foi dada a entrada para aprovação na Prefeitura e não possui registro em cartório.

Você precisa trabalhar em cima do seu projeto para que ele fique classificado como um Loteamento Regular, isso é muito importante!

Passos fundamentais para que o seu Loteamento seja classificado como Regular:

Passo A: Aprovado o projeto de loteamento ou de desmembramento, o loteador deverá submetê-lo ao registro imobiliário dentro de 180 (cento e oitenta) dias, sob pena de caducidade da aprovação, acompanhado dos seguintes documentos:

  1. Título de propriedade do imóvel ou certidão da matrícula, ressalvado o disposto nos parágrafos 4º e 5º cuja a redação é dada, atualmente, pela Lei Federal nº 9.785, de 1999;
  2. Histórico dos títulos de propriedade do imóvel, abrangendo os últimos 20 (vintes anos), acompanhados dos respectivos comprovantes;
  3. Certidões negativas:
    1. de tributos federais, estaduais e municipais incidentes sobre o imóvel;
    2. de ações reais referentes ao imóvel, pelo período de 10 (dez) anos;
    3. de ações penais com respeito ao crime contra o patrimônio e contra a Administração Pública.
  4. Certidões:
    1. dos cartórios de protestos de títulos, em nome do loteador, pelo período de 10 (dez) anos;
    2. de ações pessoais relativas ao loteador, pelo período de 10 (dez) anos;
    3. de ônus reais relativos ao imóvel;
    4. de ações penais contra o loteador, pelo período de 10 (dez) anos.
  5. Cópia do ato de aprovação do loteamento e comprovante do termo de verificação pela Prefeitura Municipal ou pelo Distrito Federal, da execução das obras exigidas por legislação municipal, que incluirão, no mínimo, a execução das vias de circulação do loteamento, demarcação dos lotes, quadras e logradouros e das obras de escoamento das águas pluviais ou da aprovação de um cronograma, com a duração máxima de quatro anos, acompanhado de competente instrumento de garantia para a execução das obras;
  6. Exemplar do contrato padrão de promessa de venda, ou de cessão ou de promessa de cessão, do qual constarão obrigatoriamente as indicações previstas no art. 26 desta Lei;
  7. Declaração do cônjuge do requerente de que consente no registro do loteamento.

Passo B: Examinada a documentação e encontrada em ordem, o Oficial do Registro de Imóveis encaminhará comunicação à Prefeitura e fará publicar, em resumo e com pequeno desenho de localização da área, edital do pedido de registro em 3 (três) dias consecutivos, podendo este ser impugnado no prazo de 15 (quinze) dias contados da data da última publicação.

Passo C: O registro do loteamento será feito, por extrato, em livro próprio. É importante saber que no Registro de Imóveis, far-se-á o registro do loteamento, com uma indicação para cada lote, a averbação das alterações, a abertura de ruas e praças e as áreas destinadas a espaços livres ou a equipamentos urbanos.

Passo D: Quando a área loteada estiver situada em mais de uma circunscrição imobiliária, o registro será requerido primeiramente perante aquela em que estiver localizada a maior parte da área loteada. Procedido o registro nessa circunscrição, o interessado requererá, sucessivamente, o registro do loteamento em cada uma das demais, comprovando perante cada qual o registro efetuado na anterior, até que o loteamento seja registrado em todas. Denegado registro em qualquer das circunscrições, essa decisão será comunicada, pelo Oficial do Registro de Imóveis, às demais para efeito de cancelamento dos registros feitos.

O que é importante de você observar neste passo?

  1. Nenhum lote poderá situar-se em mais de uma circunscrição;
  2. É defeso ao interessado processar simultaneamente, perante diferentes circunscrições, pedidos de registro do mesmo loteamento, sendo nulos os atos praticados com infração a esta norma;
  3. Enquanto não procedidos todos os registros de que trata este artigo, considerar-se-á o loteamento como não registrado para os efeitos desta Lei;
  4. O indeferimento do registro do loteamento em uma circunscrição não determinará o cancelamento do registro procedido em outra, se o motivo do indeferimento naquela não se estender à área situada sob a competência desta, e desde que o interessado requeira a manutenção do registro obtido, submetido o remanescente do loteamento a uma aprovação prévia perante a Prefeitura Municipal, ou o Distrito Federal quando for o caso.

Passo E: Você precisa estar com a atenção redobrada em:

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  1. Desde a data de registro do loteamento, passam a integrar o domínio do Município as vias e praças, os espaços livres e as áreas destinadas a edifícios públicos e outros equipamentos urbanos, constantes do projeto e do memorial descritivo;
  2. Na hipótese de parcelamento do solo implantado e não registrado, o Município poderá requerer, por meio da apresentação de planta de parcelamento elaborada pelo loteador ou aprovada pelo Município e de declaração de que o parcelamento se encontra implantado, o registro das áreas destinadas a uso público, que passarão dessa forma a integrar o seu domínio;
  3. O registro do loteamento só poderá ser cancelado em caso dos seguintes incisos:
    1. por decisão judicial;
    2. a requerimento do loteador, com anuência da Prefeitura, ou do Distrito Federal quando for o caso, enquanto nenhum lote houver sido objeto de contrato;
    3. a requerimento conjunto do loteador e de todos os adquirentes de lotes, com anuência da Prefeitura, ou do Distrito Federal quando for o caso, e do Estado.
  4. A Prefeitura e o Estado só poderão se opor ao cancelamento, se disto resultar inconveniente comprovado para o desenvolvimento urbano ou se já se tiver realizado qualquer melhoramento na área loteada ou adjacências;
  5. Nas hipóteses da ocorrência dos incisos 3.2 e 3.3 acima listados, o Oficial do Registro de Imóveis fará publicar, em resumo, edital do pedido de cancelamento, podendo este ser impugnado no prazo de 30 (trinta) dias contados da data da última publicação. Findo esse prazo, com ou sem impugnação, o processo será remetido ao juiz competente para homologação do pedido de cancelamento, ouvido o Ministério Público;
  6. A homologação de que trata o parágrafo anterior será precedida de vistoria judicial destinada a comprovar a inexistência de adquirentes instalados na área loteada;
  7. O processo de loteamento e os contratos de depositados em Cartório poderão ser examinados por qualquer pessoa, a qualquer tempo, independentemente do pagamento de custas ou emolumentos, ainda que a título de busca.

Considerações Finais

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Neste post você adquiriu o conhecimento dos principais procedimentos, leis e conceitos para você obter sucesso na realização e regularização de um Loteamento.

As principais observações que você precisa dedicar bastante atenção são:

  • A Escritura Pública do Imóvel é realizada pelo Tabelião (não pode servir como garantia de que o imóvel encontra-se regular e a Matrícula do Imóvel, Registros e Averbações são realizadas pelo Cartório de Registro de Imóveis;
  • As diretrizes expedidas vigorarão pelo prazo máximo de quatro anos;
  • O cronograma de execução das obras deverá ter a duração máxima de quatro anos;
  • Os projetos, desenhos e memoriais descritivos deverão ser entregues acompanhados de:
    • certidão atualizada da matrícula da gleba, expedida pelo Cartório de Registro de Imóveis competente;
    • certidão negativa de tributos municipais;
    • competente instrumento de garantia.
  • Os Municípios com menos de cinqüenta mil habitantes e aqueles cujo plano diretor contiver diretrizes de urbanização para a zona em que se situe o parcelamento, poderão dispensar, por lei, a fase de fixação de diretrizes previstas;
  • É vedado vender ou prometer vender parcela de loteamento ou desmembramento não registrado;
  • Será nula de pleno direito a cláusula de rescisão de contrato por inadimplemento do adquirente, quando o loteamento não estiver regularmente inscrito;
  • Constitui crime contra a Administração Pública:
    • dar início, de qualquer modo, ou efetuar loteamento ou desmembramento do solo para fins urbanos, sem autorização do órgão público competente, ou em desacordo com as disposições desta Lei ou das normas pertinentes do Distrito Federal, Estados e Municípios;
    • dar início, de qualquer modo, ou efetuar loteamento ou desmembramento do solo para fins urbanos sem observância das determinações constantes do ato administrativo de licença;
    • fazer ou veicular em proposta, contrato, prospecto ou comunicação ao público ou a interessados, afirmação falsa sobre a legalidade de loteamento ou desmembramento do solo para fins urbanos, ou ocultar fraudulentamente fato a ele relativo;
    • Registrar loteamento ou desmembramento não aprovado pelos órgãos competentes, registrar o compromisso de compra e venda, a cessão ou promessa de cessão de direitos, ou efetuar registro de contrato de venda de loteamento ou desmembramento não registrado;
  • Todas as alterações de uso do solo rural para fins urbanos desde que estejam dentro de uma Zona Urbana, dependerão de prévia audiência do Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária – INCRA;
  • Todas as vias do Loteamento deverão ser Pavimentadas;

Em nosso Próximo Post desta nossa Série sobre Regularizações, você aprenderá tudo que é Relevante para a Realização de um Desmembramento, aguarde!

Agradecemos a sua visita ao blog do Sienge, estando desde já a disposição para sanar as suas dúvidas sobre o tema abordado ou outros esclarecimentos que você considere necessários.

Saudações e Sucesso Sempre!


Miguel da Silva Filho

  • Engenheiro Civil com especialização em Gerenciamento de Projetos, Orçamentos, Planejamento, Periciais, Avaliações, Análise de Riscos e Estudos de Viabilidade Técnica e Econômica de Empreendimentos;
  • 29 anos de experiência no mercado;
  • Colaborou para a realização de mais de 100 empreendimentos;
  • Mais de 50.000 lares entregues à famílias de alta, média e baixa renda;
  • 40 projetos gerenciados para a abertura de armazéns e lojas do varejo;
  • Portfólio de investimentos que ultrapassam 1 bilhão de reais;
 

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