Palavra do Especialista – Loteamento, Desmembramento e Desdobro

Miguel da Silva Filho

Miguel da Silva Filho

Engenheiro Civil com 29 anos de experiência no mercado. Com especialização em Gerenciamento de Projetos, Orçamentos, Planejamento, Periciais, Avaliações, Análise de Riscos e Estudos de Viabilidade Técnica e Econômica de Empreendimentos.

26 de março 2018

Loteamento, Desmembramento, Desdobro e Remembramento sem complicação

Você está tendo dificuldades para regularizar o seu loteamento junto à prefeitura da sua cidade?

Entendendo os conceitos fundamentais sobre o parcelamento e utilização do solo, você verá que é possível obter todas as licenças e regularizar o seu terreno ou imóvel sem complicação!

E você quer saber a melhor parte?

Ao final deste post, você estará em condições de aprender os fundamentos técnicos e legais que realmente são relevantes para a concepção de projetos para implantação de um loteamento. Também estará em condições de providenciar toda a documentação necessária ao bom andamento das aprovações.

Para isso, primeiro vou te passar conceitos e termos que são importantes você saber (recomendo até colocar esse post nos seus favoritos para poder voltar a ele facilmente quando quiser!):

Conceitos sobre Uso e Ocupação do Solo

Você precisa entender o que é:

GLEBA: terra que não tenha sido submetida a parcelamento de acordo com a Lei n° 6.766/79, ou seja, é aquela porção de terra que nunca foi loteada ou desmembrada atendendo às exigências da Lei.

PARCELAMENTO DO SOLO: é a divisão de uma área para a formação de novas áreas destinadas à edificação, com ou sem abertura de vias. Segundo a Lei Federal n.º 6.766/79, o parcelamento do solo urbano somente poderá ser levado a efeito mediante loteamento (parágrafo 1º do artigo 2º) ou desmembramento (artigo 2º, “caput”),.

LOTEAMENTO:  De acordo com a lei “considera-se loteamento, a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação onde serão necessários a abertura de novas vias de circulação, novos logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes“. Ele se caracteriza pelo desenvolvimento ou ampliação de bairros onde é ampliado o espaço urbano.

DESMEMBRAMENTO: de acordo com Rui Geraldo Camargo Viana em “O Parcelamento do Solo Urbano”, ao lado do loteamento, aparece o conceito de desmembramento. Configura desmembramento o mesmo fenômeno de repartição de terra, desde que operado dentro do sistema urbanístico já existente. Ou seja, influencia apenas na densidade de ocupação dos espaços já urbanizados e que não afete, principalmente, o perfil das vias e logradouros existentes;

Portanto, a diferença básica entre o loteamento e o desmembramento é que, neste último, haverá o aproveitamento do sistema viário atual. Isso quer dizer que não serão necessárias aberturas de novas vias, novos logradouros públicos e nem o prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes (art. 2º, § 2º, da Lei Federal n.º 6.766/79);

DESDOBRO DE LOTE: é a divisão do lote para formação de novos lotes, com frente para via oficial de circulação já existente, sem abertura de novas vias e nem prolongamento das vias já existentes.

Sobre o desdobro, é importante saber que:

Loteamento, Desmembramento, Desdobro e Remembramento sem complicação palavra do especialista

  • O desdobro somente é aceito se estiver previsto em lei municipal de regência, pois esta espécie de parcelamento não é contemplada na Lei Federal n.º 6.766/79.  
  • Apesar do desdobro promover a divisão da área do lote para formação de novo ou de novos lotes, estes devem atender às exigências mínimas de dimensionamento e índices urbanísticos vigentes no Município para sua edificação. 
  • A documentação a ser exigida em caso de desdobro de um lote é mais flexível, pois o imóvel a ser desdobrado já passou pelo crivo da administração pública quando, anteriormente, foi realizado o  processo de desmembramento.

REMEMBRAMENTO DE LOTE: é a soma das áreas de dois ou mais lotes, para a formação de um novo lote.

REMEMBRAMENTO E DESDOBRO DE LOTES: é a união de dois ou mais lotes para formação de novos lotes, com frente para via oficial de circulação já existente, sem abertura de novas vias e nem prolongamento das vias já existentes.

Você compreendeu bem a diferença entre Gleba e Lote?

O Lote é nada mais que uma Gleba, só que devidamente regulamentado e adequado às leis do Plano Diretor da região onde ele se encontra.

Definições e Parâmetros Importantes

Loteamento, Desmembramento, Desdobro e Remembramento sem complicação palavra do especialista

QUADRA: área resultante do loteamento, delimitada por vias de circulação de veículos. Quando proveniente de Loteamento Aprovado, tem como limites as divisas deste mesmo Loteamento.

LOTE: área resultante de loteamento, desmembramento ou desdobro, com pelo menos uma frente lindeira à via oficial de circulação de veículo. Ele é o terreno servido de infraestrutura básica, cujas dimensões atendam aos índices urbanísticos definidos pelas leis municipais de Uso e Parcelamento do Solo na região de  Zoneamento em que se situe.

VIA OFICIAL DE CIRCULAÇÃO DE VEÍCULO: é aquela que o poder público reconhece e declara, por ato legal, como logradouro público.

INFRAESTRUTURA BÁSICA: são os equipamentos urbanos de escoamento das águas pluviais, iluminação pública, redes de esgoto sanitário e abastecimento de água potável, rede de energia elétrica domiciliar e iluminação pública, rede de dados e telefonia, rede de abastecimento de gás e as vias de circulação pavimentadas ou não (Lei 6766/79).

LEI DE ZONEAMENTO: é a lei municipal que estabelece os parâmetros de parcelamento, uso e ocupação do solo e a aplicação desses parâmetros no território. O número de zonas, bem como sua variação na cidade, é resultado da necessidade de diversificar esses parâmetros conforme os diferentes bairros e regiões do Município.

Loteamento, Desmembramento, Desdobro e Remembramento sem complicação palavra do especialista

PARÂMETROS DE OCUPAÇÃO DO SOLO: tratam da forma como os edifícios e instalações serão implantados no lote, ou mesmo da restrição à ocupação por construções. Referem-se a questões como:

  • quantidade de área construída permitida (coeficiente de aproveitamento);
  • forma como os edifícios podem se espalhar ou se concentrar no lote
    (taxa de ocupação);
  • altura que os edifícios devem ter (geralmente a altura deriva de uma relação com a largura da via);
  • posição que os edifícios podem ter no lote (recuos frontais, laterais e de fundo);
  • necessidade de garantir qualidade ambiental (taxa de permeabilidade, vegetação, coberturas verdes, etc.), entre outras regras.

RECUO: é a distância entre a edificação e os limites de frente, laterais e de fundo do lote onde devemos respeitar os recuos mínimos estabelecidos pelo município. Ou seja, a distância mínima que deve existir entre as edificações e os limites do lote;

GABARITO DE ALTURA MÁXIMA: é a altura máxima da edificação, calculada pela distância entre o pavimento térreo e o nível da cobertura, geralmente excluídos o ático, as casas de máquinas e a caixa d’água;

ÁREA E FRENTE MÁXIMAS DE LOTE: são definidas de acordo com a zona no qual o lote está inserido, sendo que essa área ou largura podem ser maiores para alguns usos, como clubes, cemitérios, parques, igrejas.

PARÂMETROS DE INCOMODIDADE: com o objetivo de estabelecer medidas de controle no tocante à interferência ou incomodidade que os usos não residenciais geram na vizinhança residencial, alguns municípios estabeleceram parâmetros relacionados à:

  • emissão de ruído;
  • horário para carga e descarga;
  • vibração associada;
  • potência elétrica instalada;
  • emissão de radiação;
  • emissão de odores;
  • emissão de gases;
  • vapores e material particulado e emissão de fumaça.

Leis, Processos e Procedimentos das Prefeituras e dos Cartórios

Loteamento, Desmembramento, Desdobro e Remembramento sem complicação palavra do especialista

Aprovação eletrônica de projetos

A Aprovação Eletrônica é o novo sistema de análise e aprovação de projetos na Prefeitura de São Paulo.

Este novo sistema foi implantado com o intuito de agilizar o processo de licenciamento de obras e garantir a transparência. Isso diminui a quantidade de papéis e otimiza os sistemas de tramitação dos processos, responsáveis pelo atraso na sua análise e aprovação.

Os serviços disponíveis nesta primeira fase são:

  1. Alvará de Aprovação de Edificação Nova ou Reforma;
  2. Alvará de Execução de Edificação Nova ou Reforma;
  3. Alvará de Licença para Residências Unifamiliares;
  4. Alvará de Desdobro de Lote;
  5. Alvará de Remembramento de Lote;
  6. Alvará de Remembramento e Desdobro de Lote;
  7. Certificado de Conclusão (Habite-se);
  8. Certificado de Conclusão de Demolição;
  9. Alvará de Autorização para Instalação de Gruas;
  10. Alvará de Autorização para Avanço do Tapume Sobre Parte do Passeio Público.

Detalhe importante:

Fique atento a alguns requisitos básicos para a entrega correta das plantas em arquivo eletrônico  quando for utilizar Sistema de Aprovação eletrônica de Projetos, entre eles destacamos:

No Sistema de Aprovação Eletrônica de Projetos as peças gráficas devem ser apresentadas no formato DWF pelo motivo de resultar em um arquivo fechado, sem a possibilidade de edição, ao contrário dos arquivos no formato DWG. Isto garante que ninguém além do autor do projeto poderá fazer edições ou alterações.

Porém, o arquivo salvo na extensão DWF permite que sejam feitas conferências e anotações muito importantes no processo de análise permitindo a explicitação de eventuais comunique-se feitos pela Prefeitura durante a análise das plantas.

A chancela eletrônica de aprovação sempre ocupará o canto inferior direito da folha e tem sua aposição feita pelo sistema de forma automática e sem a edição dos técnicos participantes da análise.Recomenda-se a adoção dos formatos de papel nos padrões da NBR- 10068/1987 os quais foram a base para este tutorial. Caso haja a opção por formatos diferentes deverão ser observadas no mínimo as dimensões do carimbo apresentado nos templates
e o posicionamento customizado;

Matrícula

É como um retrato do imóvel nos livros do Cartório. É o ato que individualiza o imóvel, identificando-o por meio de sua correta localização e descrição. Nela serão feitos os atos de registro e averbação, mostrando o real o estado do imóvel. É anotada.

Transcrição de Imóvel

Deu-se início no cartório de Registro de Imóveis através do Decreto 4.857 de no ano de 1.939. O registro baseava-se em transcrever as transmissões no livro de Transcrição. Este modelo de registro evidenciava os dados pessoais dos proprietários, sendo o imóvel em si figurado apenas como o objeto daquele registro. Por este motivo, as transcrições apresentavam descrição precária referente ao imóvel.

Um fato importante nos registros de transcrições é que quando um imóvel sofresse uma alteração de proprietários, por exemplo, um novo número de transcrição era gerado, sendo o número de transcrição anterior finalizado.

O que difere da matrícula de imóvel pois em transmissões de propriedade (compra e venda) o número da matrícula permanece o mesmo; pode sofrer alteração na numeração da matrícula nos casos de desmembramentos de lote, por exemplo.

É Importante saber que:

A mudança na lei para o cartório de Registro de Imóveis não exclui a validade do sistema anterior, tampouco mudou a situação dos imóveis registrados no livro de transcrição. Isso significa que os imóveis que foram registrados no livro de transcrição e por ventura, não passaram por atualizações e atualização do registro de imóvel no livro de matrículas, permanece registrado no livro de transcrições.

Resumindo: A Transcrição de Imóvel era a forma como os imóveis eram registrados no cartório de Registro de Imóveis até o ano de 1975;

Registro

É o ato que declara quem é o verdadeiro proprietário do imóvel, ou se a propriedade deste bem está sendo transmitida de uma pessoa para outra.

Toda vez que se leva uma escritura de compra e venda ou hipoteca de um imóvel ao Cartório, por exemplo, ela é registrada na matrícula, ou seja, os dados referentes ao negócio que se efetivou são anotados na matrícula do imóvel ao qual diz respeito;

É Importante você conhecer as seguintes Leis relacionadas:

  • Lei de Registros Publicos – Lei 6015/73 | Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973: dispõe sobre os registros públicos, e dá outras providências;
  • Lei 6216/75 | Lei nº 6.216, de 30 de junho de 1975: introduz algumas alterações na Lei dos Registros Públicos;
  • Lei 6688/79 | Lei nº 6.688, de 17 de setembro de 1979: introduz algumas alterações na Lei dos Registros Públicos.

Averbação

É todas as alterações que ocorrem no registro de um imóvel. Trata-se de um histórico de mudanças realizadas no imóvel. São os Atos Jurídicos ocorridos no imóvel de forma ENUMERADA e CRONOLÓGICA, relatando a “história” do imóvel. Atos de averbação são: Habite-se; que é expedida pela prefeitura do município, mudança no estado civil; casamento ou divórcio, entre outros.

Atos Jurídicos são todos aqueles que afetam ou alteram o imóvel ou seus respectivos proprietários, como por exemplo:

  • Demolição
  • Terraplanagem;
  • Conclusão de Obra;
  • Compra e Venda;
  • Penhora;
  • Pacto antenupcial;
  • Partilha por separação judicial;
  • Inventário.

Anistia

As anistias são leis específicas ou leis de exceções que permitem a regularização de edificações com algumas infrações referentes a lei de zoneamento e ao código de obras vigente no Município;

Escritura pública

O documento lavrado em um Tabelião de Notas contém a manifestação de ambas as partes em efetivar um negócio ou declarar uma situação juridicamente relevante. A lei exige a elaboração das escrituras públicas para as alienações imobiliárias, como por exemplo: compra, venda, doação e usufruto de imóveis, divisão de área amigável, emancipação de menor, pacto antenupcial para o casamento, entre outros. O documento torna qualquer negócio mais seguro e eficaz;

Inventário

É um procedimento jurídico que relata todos os bens, direitos e dívidas do falecido. O inventário também identifica todos os herdeiros. Enquanto o inventário não estiver pronto, os bens ficarão indisponíveis para a comercialização;

Certidão negativa de débitos

Essa certidão verifica se o atual proprietário possui alguma execução judicial de débitos em seu nome. Se o vendedor tem alguma restrição nesse sentido, ele não poderá vender o imóvel. Por isso, solicite sempre as Certidões Negativas de Débitos para garantir a sua compra. Qualquer pessoa pode requerer uma certidão, sem precisar argumentar os motivos.

Outorga onerosa do Direito de Construir?

Também conhecida como “solo criado”, refere-se à concessão emitida pelo Município para que o proprietário de um imóvel edifique acima do limite estabelecido pelo coeficiente de aproveitamento básico, mediante contrapartida financeira a ser prestada pelo beneficiário

Alienação fiduciária

Modelo de garantia de propriedades, móveis ou imóveis, que se baseia na transferência de bens como pagamento de uma dívida, a partir de um acordo firmado entre o credor e o devedor.

Considerações Finais

Loteamento, Desmembramento, Desdobro e Remembramento sem complicação palavra do especialista

Neste post você adquiriu o conhecimento de um dos ítens mais importantes para obtermos sucesso na realização e regularização de um loteamento, desmembramento ou desdobro de lotes.

E este foi o seu primeiro grande passo: compreender tanto os conceitos como também, conhecimento da legislação específica do município para o parcelamento de solo.

Os passos seguintes, você verá em nosso próximo post:

ROTEIROS PARA APROVAÇÃO DE LOTEAMENTO, DESMEMBRAMENTO E DESDOBRO!

Loteamento, Desmembramento, Desdobro e Remembramento sem complicação palavra do especialista

Serão abordados temas como:

  1. Competência de Aprovação;
  2. Rotinas dos Serviços;
  3. Procedimentos Administrativos;
  4. Documentos necessários para efetivação do pedido;
  5. Modelos Padrões de Plantas: como realizar um levantamento topográfico do terreno e elaborar o projeto arquitetônico de modo a atender as exigências para aprovação da Prefeitura do Município onde o terreno está situado;
  6. Memorial Descritivo;
  7. Referências Legais com seus respectivos textos.

Agradecemos a sua visita ao blog do Sienge, estando desde já a disposição para sanar as suas dúvidas sobre o tema abordado ou outros esclarecimentos que você considere necessários.

Saudações e sucesso sempre!

Outros posts da série: