O que é Distrato?
De forma resumida, o distrato é a rescisão do contrato de compra do imóvel. Isso geralmente acontece quando o comprador desiste da compra por algum motivo, mas, em alguns casos, também pode acontecer por parte da construtora.
É o processo de anulação de uma relação ou acordo contratual previamente definidos entre dois ou mais envolvidos. Ao buscar distratar o acordo, todo o vínculo e compromisso entre distratante (solicitante) e distratado (quem recebe o pedido) é anulado e encerrado.
Conheça os tipos:
- Distrato por Resolução: aplicado em casos de descumprimento das obrigações estabelecidas no contrato;
- Distrato por Resilição Consensual: a anulação acontece por vontade de ambos, que entram em consenso quanto à rescisão do contrato;
- Distrato por Resilição Unilateral: aqui, o contrato é rescindido por apenas uma das partes envolvidas. Para ser válido e justo, é preciso ser explícito e ter a denúncia notificada à outra parte envolvida. A rescisão passa a não ser justa ou válida quando uma das partes sai financeiramente prejudicada, como ao realizar um alto investimento para a execução do contrato, por exemplo. Nesse caso, o processo só poderá ir em frente após um período de tempo em que o investidor receba o retorno do dinheiro de forma condizente;
O Distrato na Construção Civil
Ocorrendo nos mais variados setores da economia, os distratos são pesadelos para a Construção Civil e chegam a dar medo. Eles variam de acordo com o contexto dos acontecimentos, recebendo influência direta da crise econômica – grande responsável pelo aumento no número de devolução de imóveis. Na área de construção, as áreas mais atingidas são:
- Imóvel – entre comprador e vendedor de imóvel;
- Empreitada – entre construtora e prestadora de serviços de empreitada;
- Parceria – entre partes de uma relação profissional de parceria;
Entre 2014 e 2016 foram fechados 137.211 distratos no Brasil. O 1º trimestre de 2014 apresenta a taxa mais elevada da história: 28,5%, enquanto em em 2015 foram cerca de 5 bilhões de reais em unidades devolvidas às empresas.
Destaco o ponto de vista segmentado para o mercado residencial, as unidades de médio e alto padrão (MAP) lançadas no 1º trimestre de 2014 possuem uma taxa de distratos sobre vendas de 35,1%. O número se mostra superior à feita para empreendimentos do programa Minha Casa Minha Vida (MCMV) do mesmo período, que teve uma fatia de 21,5%.
A tendência é que o mercado em geral tenha uma queda de 19% nas devoluções em comparação ao mesmo período de 2016. De forma segmentada, os distratos MAP caem 28,4% e os MCMV ficam em 0,7%.
3 motivos para o distrato de imóvel
O distrato não é a solução ideal para nenhuma das partes, já que tanto comprador quanto a construtora sofrem alguns prejuízos. Entender as razões para essa quebra de acordo pode ajudar a reduzir esse tipo de problema mais tarde.
E 3 dos motivos comuns para o rompimento do acordo são:
1. Mudança de rumo de investidores
Em muitos casos, os compradores que desistem do imóvel são investidores que decidem usar o dinheiro em outro tipo de empreendimento, que consideram mais vantajoso.
Acontece também de investidores comprarem mais imóveis do que podem pagar confiando em algum capital que terão disponível mais tarde. Quando isso não acontece, desistem de alguns imóveis.
2. Falta de recursos por parte do comprador
Se as circunstâncias do cliente mudarem durante o período de pagamento da dívida ele pode ser obrigado a desistir do contrato por falta de condições de pagar.
Como esse tipo de contrato é de longo prazo, qualquer situação inesperada para um comprador de renda mais baixa pode ser motivo para usar o distrato.
3. Falta de entendimento sobre o contrato
A falta de entendimento sobre os termos do contrato também pode contribuir bastante para o rompimento por parte do cliente.
Caso o cliente sinta que algum item do acordo não foi bem explicado e não faz sentido continuar com o contrato, pode recorrer ao distrato.
Cuidados que construtoras e incorporadoras devem ter
Hoje existem duas opções para você, num cenário onde o contrato não é cumprido e uma das partes é lesada por inadimplência: distratar ou exigir o cumprimento do contrato, sendo que qualquer um dos casos é passível de uma indenização por perdas e danos decorrentes da ação.
Fique atento! Quando não são cumpridas as obrigações, a possibilidade de um dos envolvidos distratar é grande. Tome cuidados e minimize os riscos para sua segurança:
- Contrato claro: Como já falamos, as causas que levam ao encerramento de contrato são inúmeras, por isso é importante deixar as funções claras e entender detalhadamente as obrigações de cada uma das partes nas relações contratuais;
- Seja comprometido: A dica que te dou é que você se proponha a entregar o que consegue realmente fazer. Isso porque quando uma das partes sofre prejuízo de patrimônio, ela deve provar que é capaz de prestar o serviço, no caso de a outra parte recusar-se a prestar obrigação por segurança. Garantir uma boa entrega evita erros e perda de dinheiro!;
- Faça a sua parte: Nos casos de contratos bilaterais (onde ambos prestam um compromisso), uma das partes não pode exigir a realização da obrigação da outra sem antes haver finalizado a sua;
- Análise de cliente: evite um contrato problemático verificando a situação financeira do interessado. Confira o CPF junto a RF, SPC, Serasa e Perfil Econômico do cliente;
Ainda que a empresa redobre a atenção na anulação de cenários tendenciosos, o risco de alguma venda se transformar em distrato continua existindo. Por isso eu reforço que você, assim como as construtoras e incorporadoras devem estar atentas a todos os aspectos para evitar que anulações de venda de imóveis ocorram.
Modelo de Contrato
Os contratos de distrato são variados, mas todos têm como informações básicas às seguintes:
- Título
- Qualificação das partes
- Objeto contratual
- Obrigações das partes
- Penalidades em caso de descumprimento
- Eleição de foro
- Local, data e assinaturas
O Sienge, em parceria com o pessoal do ZeroDistrato, elaborou um modelo de distrato de compra e venda de imóveis para facilitar muito sua vida. É só baixar clicando aqui ou na imagem abaixo.
Porque é importante evitar?
Minha opinião é que a decisão de distratar deve ser bem estudada para que as perdas sejam mínimas e não encorajada. Isso porque um distrato significa tempo, dinheiro e esforços perdidos. Prevenir é sempre bom e em muitas situações o melhor caminho pra você é evitar a anulação do contrato!
A atitude pode ser a sua chance de recuperar um bom negócio e um bom relacionamento com os demais envolvidos, já que envolve muitas perdas para todos e leva em consideração uma série de fatores, como: desvalorização do imóvel, custo de revenda, gastos administrativos e judiciais.
Alguns defendem que realizar o distrato na venda de imóveis é melhor do que manter um cliente inadimplente, mas é importante manter em mente que ainda assim o rompimento no acordo de compra e venda de imóveis representa um grande prejuízo para as construtoras e incorporadoras. Para a empresa, significa perder tudo o que foi investido antes de fechar o negócio.
Ao tomar a decisão você tem que arcar com diversos prejuízos diretos e indiretos, como:
- Custos comerciais: é preciso arcar com novos custos de aquisição de clientes para vender o imóvel que foi devolvido, além de ter que pagar novamente as comissões do corretor;
- Custos com recursos humanos: diversos profissionais da empresa terão retrabalho e deverão interromper outras atividades para resolver a situação de um imóvel que voltou ao mercado;
- Custos jurídicos: gera inúmeras despesas com advogados para construção do contrato, cálculos de ressarcimento e revisão de minutas, além de gastos com eventuais processos judiciais;
- Custos de marketing: o imóvel terá que ser anunciado novamente e sem o apelo comercial de um lançamento, as chances de venda diminuem;
- Custos financeiros: pode comprometer o fluxo de caixa da empresa devido a interrupção dos pagamentos;
O futuro do distrato
No início de junho de 2018, a Câmara dos Deputados aprovou um projeto de lei que regulamenta o distrato. Atualmente não existe nenhuma regulamentação para esse tipo de acordo, obrigando muitas vezes as partes interessadas à levar os casos para os tribunais.
O texto aprovado diz que o comprador receberá 50% do que pagou quando o imóvel estiver vinculado ao regime tributário do Patrimônio de Afetação, e 25% nos demais casos. No caso de imóveis de até R$ 235 mil, a construtora ficaria com o custo da corretagem mais até 20% do valor já pago pelo comprador, desde que o total não ultrapasse 5% do valor do imóvel.
Segundo o presidente da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), José Carlos Martins, o projeto garante os direitos do consumidor que paga o imóvel em dia e que vinha sendo prejudicado.
O projeto precisa ser aprovado pelo Senado até chegar à sanção presidencial. Sendo assim, os setores de Construção Civil e Imobiliário passam a ter um novo marco regulatório que trará maior segurança na hora da comercialização de empreendimentos. Além de trazer previsibilidade ao negócio e colaborar para desafogar o judiciário.
Debate na Câmara
A nova lei está gerando debate: os senadores contrários ao projeto insistiram que a redação da regra prejudica o consumidor que ficar desempregado e não tiver condições de continuar a pagar as prestações do imóvel. Enquanto os favoráveis alegam que as regras atuais geram insegurança jurídica e dão abertura para que especuladores obtenham ganhos financeiros, prejudicando construtoras e o setor da construção civil.
Confira o Projeto de Lei completo aqui.
Seja para construtoras, incorporadoras ou parceiros, por fim o processo de distrato ocorre de forma semelhante para todos: um ou ambos decidem encerrar a relação contratual firmada ou então uma das partes não cumpre com as obrigações. Lembrando que a ideia é usar a opção como último recurso para evitar perdas financeiras e desgastes!
De uma maneira ou de outra, todos assinam o termo para de maneira justa, validar a decisão de anulação.
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