Os Principais Cuidados Para Fazer o Estudo de Viabilidade Legal da Obra

Tomás Lima

Redator do Sienge
Graduado em Administração pela UFMG
Apaixonado por Construção Civil

10 de maio

Os aspectos técnicos de um empreendimento costumam ser a grande preocupação dos construtores, como o projeto, área, cronograma, equipamentos, materiais, entre outros. Mas é preciso dar muita atenção também ao estudo de viabilidade legal da obra, para se assegurar que ela irá transcorrer sem contratempos com a lei.

Você sabe muito bem que a burocracia envolvendo a construção civil é muito grande, por isso mesmo ela requer cuidados especiais. Temos normas federais, estaduais e municipais para se levar em conta.

Falhas nessa área costumam dar muitas dores de cabeça e até interromper grandes investimentos, em certos casos.

Siga a leitura que vou esclarecer para você os cuidados necessários, o que é prioritário e indispensável nesse aspecto.

Emaranhado de leis e normas

Se você é um inconformado com o emaranhado de leis e normas que precisa cumprir na sua atividade, saiba que não está sozinho.

estudo de viabilidade econômica

A Federação das Indústrias do Rio Grande do Sul  (Fiergs) tem uma série de documentos chamados Sondagens Especiais, nos quais aborda questões da construção civil.

Num dos seus levantamentos, sobre a burocracia, constatou-se que ela afeta a competitividade de 100% das empresas pesquisadas. Segundo o estudo, os principais problemas enfrentados pela indústria de construção no Estado são:

  • O número excessivo das obrigações legais, que alcançou 93% das respostas,
  • Sua complexidade, com 60,5%, e
  • A alta frequência das mudanças dessa legislação, com 48,8%.

Outro estudo importante foi apresentado pela Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) e Movimento Brasil Competitivo.  

Chamado O Custo da Burocracia no imóvel, fizeram um levantamento com mais de cinquenta empreendimentos de diferentes perfis, em dez estados.

Foram identificados 40 gargalos que emperram o setor. Quatro em cada cinco entraves ocorrem na fase anterior às obras, quando o investimento foi iniciado, mas ainda faltam licenças e aprovações.

Do ponto de vista legal, destacaram-se os seguintes problemas:

  • Mudanças nos Planos Diretores e zoneamentos que impactam projetos aprovados, protocolados e em andamento, gerando insegurança jurídica.
  • Atrasos e subjetividade nas avaliações de licenças ambientais e falta de clareza da competência das esferas municipal, estadual e federal.  
  • Falta de clareza nas regras para definição de contrapartidas.
  • Falta de alinhamento dos projetos submetidos às exigências legais.
  • Atrasos na aprovação de projetos nas prefeituras.
  • Atrasos e paralisações no desenvolvimento dos empreendimentos devido a decisões judiciais contrárias às aprovações obtidas anteriormente no processo
  • Dificuldades para obtenção do habite-se devido a mudanças na legislação ao longo da construção, que impõem alterações em projetos aprovados anteriormente.

Quanta dificuldade com as leis, não é mesmo?

Pois então, vamos aos cuidados indispensáveis que você deve tomar para evitar esses tropeços, em obras públicas ou privadas. Vale reforçar que estamos lidando com diferentes níveis de regulamentação para a viabilidade legal da obra.

No nível estadual e federal, trata-se, principalmente, do cumprimento da legislação ambiental e suas licenças.

No nível municipal, temos que considerar o Plano Diretor, o Zoneamento e o Código de Obras.

Aí reside um grande problema, porque eles variam de cidade para cidade. Você precisa conhecer as regras específicas do lugar antes de começar qualquer empreendimento.

Plano Diretor, Zoneamento e Código de Obras

 

estudo de viabilidade legal da obra

O Plano Diretor é aprovado por lei municipal e traça as linhas gerais do desenvolvimento socioeconômico do município e  organiza os usos do solo. Também estabelece definições para as redes de infra-estrutura e de elementos da estrutura urbana.

O Zoneamento é um complemento do Plano Diretor, que divide o município em zonas. Para cada uma dessas zonas, determina qual vai ser o tipo de ocupação que elas vão receber, comercial ou residencial, industrial ou rural, por exemplo.

Estabelece ainda a intensidade da ocupação, o tamanho de edifícios e casas, os recuos e  limites das edificações e dos terrenos.

Normalmente, as leis de zoneamento restringem o tipo de estrutura a ser construída com base nos seguintes aspectos:

1. Função

As diferentes zonas limitam uma dada área da cidade para certo tipo de estrutura. As zonas podem ser, normalmente, residenciais, comerciais, industriais ou mistas.

Zonas residenciais permitem a ocupação do solo urbano somente para uso residencial, zonas comerciais apenas para uso comercial e zonas industriais apenas para uso industrial.

Já zonas mistas permitem o uso residencial e comercial (e eventualmente o industrial de baixa intensidade) do terreno.

2. Taxa de ocupação e Coeficiente de aproveitamento

Diferentes zonas limitam o número de pavimentos que as estruturas a serem construídas podem vir a ter. Tal limite surge da divisão entre o coeficiente de aproveitamento máximo estipulado para uma região e a taxa de ocupação do lote urbano definido para ela.

3. Gabarito

Corresponde à limitação efetiva do tamanho das construções (expressa, normalmente, em números absolutos).

4. Número de ocupantes

As várias zonas limitam a construção de estruturas baseado no número de habitantes ou trabalhadores a ocupar a área. Por exemplo, ruas próximas a grandes shopping-centers e arranha-céus podem ficar congestionadas por causa do grande número de pessoas que entram e saem da dada estrutura. Também é chamado zoneamento por densidade.

Portanto, antes de começar qualquer projeto, você precisa verificar se ele está de acordo com o Plano Diretor e o Zoneamento do município. Também deve saber se existe alguma mudança à vista nessas normas que possam vir a atrapalhar o seu empreendimento.

Código de Obras

O Código de Obras ou de Edificações, por sua vez, abarca toda a legislação municipal que controla o uso do solo urbano.

Ele inclui artigos que visam assegurar nas construções conforto ambiental, conservação de energia, acessibilidade das pessoas com deficiência ou mobilidade reduzida.

Estabelece normas técnicas para todo tipo de construção, definindo os procedimentos de aprovação de projeto e licenças para execução de obras. Também determina os parâmetros para fiscalização do andamento da obra pelo município e aplicação de penalidades.

Seu objetivo é assegurar uma melhor qualidade de vida para a população tanto da área urbana como da área rural do município.

Não deixe, portanto, de conhecer em detalhes toda a legislação municipal, por mais penoso que isso seja. Peça a ajuda de profissionais da área, para facilitar esse trabalho.

Na adequação legal de um empreendimento, temos três etapas que são fundamentais: alvará de construção, licenciamento ambiental e habite-se. Vamos a elas.

1- Alvará de Construção

Para obter o alvará de construção, que autoriza a execução da obra, você precisa apresentar diversos documentos, que costumam ser os seguintes.

  • Título de propriedade do imóvel, que deve estar registrado (escritura);
  • Memorial descritivo, especificando os materiais a serem utilizados, assinado pelo proprietário e responsável pelo projeto;
  • Levantamento planialtimétrico em duas vias, elaborado por profissional habilitado ou o próprio arquiteto;
  • Plantas, cortes, fachada principal, tabela de iluminação e ventilação e outras peças gráficas, assinadas pelo proprietário e responsável pelo projeto e obra;
  • Projeto arquitetônico. Em alguns tipos de obra, é exigido também o projeto estrutural, projeto elétrico e projeto hidro-sanitário;
  • Comprovante de pagamento do IPTU do terreno;
  • Vias da taxa recolhida para o CREA ou CAU e cópia da carteira dos profissionais.

Esses papeis devem ser levados ao setor responsável na prefeitura, onde vão ser avaliados e o seu alvará será expedido, se tudo estiver correto. O prazo é variável, conforme o município.

viabilidade legal da obra

Agora vamos a outra questão legal que é decisiva para um empreendimento.

2- Licenciamento ambiental

Quando falamos do licenciamento ambiental estamos tratando de um assunto que envolve União, Estado e Município. São legislações que se somam, quando não se sobrepõem ou até se contradizem em algum aspecto.

Por isso, aqui também todo cuidado é pouco.

A regulação a nível federal está amparada na Política Nacional do Meio Ambiente – Lei 6938/81, que tem como um dos seus instrumentos o licenciamento ambiental.

Essa lei diz com toda a clareza no seu artigo 10 que:

“A construção, instalação, ampliação e funcionamento de estabelecimentos e atividades utilizadores de recursos ambientais, efetiva ou potencialmente poluidores ou capazes, sob qualquer forma, de causar degradação ambiental dependerão de prévio licenciamento ambiental.”     

A Constituição Federal também trata do tema, no se Artigo 225, e há resoluções muito importantes que regulam o licenciamento ambiental:

Quem faz o licenciamento que permite a viabilidade fiscal da obra?

Mas afinal, quem faz o licenciamento, a quem você deve procurar?

Conforme a Resolução 237 do Conselho Nacional do Meio Ambiente:

1) Ibama: compete ao Instituto Brasileiro do Meio Ambiente e dos Recursos Naturais Renováveis (Ibama), como órgão da União, o licenciamento ambiental de empreendimentos e atividades com significativo impacto ambiental de âmbito nacional ou regional, a saber:

  • Localizadas ou desenvolvidas conjuntamente no Brasil e em país limítrofe; no mar territorial; na plataforma continental; na zona econômica exclusiva; em terras indígenas ou em unidades de conservação do domínio da União.
  • Localizadas ou desenvolvidas em dois ou mais Estados;
  • Cujos impactos ambientais diretos ultrapassem os limites territoriais do País ou de um ou mais Estados;
  • Destinados a pesquisar, lavrar, produzir, beneficiar, transportar, armazenar e dispor material radioativo, em qualquer estágio, ou que utilizem energia nuclear em qualquer de suas formas e aplicações, mediante parecer da Comissão Nacional de Energia Nuclear – CNEN;
  • Bases ou empreendimentos militares, quando couber, observada a legislação específica.

Observação: O Ibama, ressalvada sua competência supletiva, poderá delegar aos Estados o licenciamento de atividades com significativo impacto ambiental de âmbito regional, uniformizando, quando possível, as exigências.

2)  Estado: compete ao órgão ambiental estadual ou do Distrito Federal o licenciamento ambiental dos empreendimentos e atividades:

I – localizados ou desenvolvidos em mais de um Município ou em unidades de conservação de domínio estadual ou do Distrito Federal;

II – localizados ou desenvolvidos nas florestas e demais formas de vegetação natural de preservação permanente relacionadas no artigo 2º da Lei nº 4.771, de 15 de setembro de 1965, e em todas as que assim forem consideradas por normas federais, estaduais ou municipais;

III – cujos impactos ambientais diretos ultrapassem os limites territoriais de um ou mais Municípios;

IV – delegados pela União aos Estados ou ao Distrito Federal, por instrumento legal ou convênio.

3) Município: compete ao órgão ambiental municipal, ouvidos os órgãos competentes da União, dos Estados e do Distrito Federal, quando couber, o licenciamento ambiental de empreendimentos e atividades de impacto ambiental local somente e (também) daquelas que lhe forem delegadas pelo Estado por instrumento legal ou convênio.

Sim, você tem razão, o assunto é mesmo complicado e todos os empreendedores reclamam disso.

Mas temos uma ótima sugestão para lhe ajudar a lidar melhor com este assunto: o nosso Ebook sobre “Licenciamento Ambiental na Construção Civil”, que você pode baixar gratuitamente clicando na imagem abaixo.

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Ele analisa e explica de forma acessível todos os trâmites para se obter uma Licença Ambiental, os tipos de Licença, além de dicas preciosas para facilitar e agilizar o processo.

3- Vistoria da edificação e concessão do Habite-se

O conhecido Habite-se ou Carta de Habitação é uma certidão expedida pela Prefeitura atestando que o imóvel construído  para ser residencial está pronto para ser habitado. Garante que foi construído ou reformado conforme as exigências legais estabelecidas pelo município.

Para a sua expedição, com a obra totalmente concluída, o empreendimento deverá solicitar a vistoria por meio de requerimento padrão protocolado pelo responsável técnico.

Enquanto o início da obra é autorizado por uma licença para construção, o habite-se atesta sua conclusão de acordo com a licença inicialmente dada.

No que se refere a construções não-residenciais, o termo mais correto seria auto de conclusão ou auto de vistoria. Mas algumas legislações municipais, contudo, unificam os termos, utilizando auto de conclusão tanto para fins residenciais, como não-residenciais.

O nome varia entre os municípios, uma vez que é matéria de interesse local, disciplinada pelas leis municipais.

Conclusão

Deve ter ficado claro para você que é preciso estar absolutamente seguro de que o seu empreendimento está com toda a papelada em ordem e de acordo com a lei. De nada adiantam ótimos projetos e a tecnologia mais moderna se a obra transgredir normas legais que comprometam seu andamento.

Como em todo o trabalho envolvendo construção civil, para isso também é imprescindível o aporte de profissionais qualificados e experientes. Diminua o grau de risco trabalhando com quem sabe realmente o que faz.

Por fim, cuide sempre de se atualizar sobre mudanças no ordenamento jurídico da construção civil, pois, como já vimos, alterações nas normas do setor são frequentes.

Espero que você tenha gostado do nosso conteúdo e que seja útil para seus negócios. Qualquer dúvida ou se precisar de orientação, faça contato conosco, será um prazer ajudá-lo.

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Até o próximo artigo.