Como calcular depreciação de imóveis

Mauricio Borges

Mauricio Borges

Product Manager especialista em produtos financeiros e engenharia de produção.

22 de Novembro

Por muito tempo os brasileiros acreditaram que investir em imóveis era seguro e lucrativo em praticamente qualquer situação, sem precisar de esforço para entender o que fazer. 

Mas não é bem assim.

O mercado imobiliário e construtivo é cheio de variáveis que precisam ser observadas para gerar lucro. Uma delas é a depreciação de imóveis. Afinal, como todo bem, um imóvel sofre com eventos que alteram sua condição e, como consequência, seu valor de mercado.

Ao saber lidar com a depreciação é possível usar esse cálculo a seu favor na hora de realizar negócios, tanto de compra, quanto de venda de imóveis. 

Neste artigo vou te mostrar o que é a depreciação, por que ela é tão importante e o passo a passo para realizar o cálculo.

O que é depreciação de imóveis?

Um sinônimo da palavra depreciação é “desvalorização”, e isso tem tudo a ver com o conceito de depreciação de imóveis. A ideia é bastante simples, e envolve o cálculo do preço de uma edificação de acordo com fatores que diminuem seu valor de mercado.

Alguns dos principais fatores que podem fazer o preço de um imóvel flutuar são:

  • passagem do tempo;
  • mudanças no entorno;
  • condição de manutenção do imóvel;
  • valorização da região ou do tipo de imóvel;
  • entre outros.

depreciação de imóveis

Tudo isso mostra que o preço de uma casa, prédio, galpão ou outra edificação é influenciado por muitos elementos, não fica estático. A depreciação é uma boa forma de avaliar essa flutuação de forma consistente.

Por que é importante fazer o cálculo da depreciação de imóveis?

Entender o quanto um imóvel desvaloriza com o passar do tempo e com outras circunstâncias é muito importante para tomar boas decisões de negócios. Aqui o benefício vai muito além da economia de dinheiro com compras e vendas, mas tem a ver com a clareza na condução da empresa. Como assim?

Um gestor que preza pela saúde da empresa tem de saber fazer os melhores acordos, aquisições, vendas e parcerias. Calcular a depreciação dos imóveis, tanto os que a empresa já possui quanto os que pode adquirir, é um ótimo modo de exercitar essa capacidade de decisão consciente.

Em outras palavras, calcular a depreciação de um imóvel antes de fazer negócio nele é um reflexo de que o gestor quer agir com base em fatos e dados, não só na própria intuição. Com isso, podemos citar ao menos 2 benefícios claros de calcular a depreciação. Eles são:

Negociações lucrativas

Se você aplicar os princípios da depreciação em toda operação de compra ou venda de imóvel, é muito difícil que não consiga um acordo lucrativo e vantajoso. Afinal, essa conta vai te preparar para:

  • decidir quais prédios vender ou manter;
  • estabelecer o melhor preço de venda para um imóvel;
  • escolher o melhor momento de se desfazer de um imóvel;
  • saber quando aproveitar uma oportunidade de mercado e comprar;
  • decidir, antes de entrar numa negociação, até quanto pagar por um imóvel;
  • usar os melhores argumentos em uma negociação de compra ou venda.

depreciação de imóveis 1

Percebe quantos benefícios você pode colher apenas por uma conta bem feita com antecedência? Mas não para por aí. Veja como seus investimentos também serão mais inteligentes.

Investimentos inteligentes

Em muitos casos, a decisão de comprar um imóvel, ou mesmo de manter um que já tenha, passa pela questão de realizar reformas no local, para aproveitar melhor seu uso. E os custos disso também precisam ser levados em consideração na hora de definir o melhor investimento.

E sim, a depreciação de imóveis também é útil nesse caso, da seguinte forma:

Ao saber quanto um imóvel desvaloriza fica mais fácil definir um orçamento máximo de reforma para ele. Se o valor necessário para deixá-lo nas condições ideais for mais alto que o orçamento, é melhor vender (no caso de uma edificação sua) ou abrir mão da compra.

Parece simples demais, mas essa pequena observação pode fazer toda a diferença nas contas de uma empresa. Com ela, você poderá ganhar previsibilidade de retorno, diluir riscos e facilitar a tomada de decisões. É uma forma rápida e prática de se desviar de especulações e lançar empreendimentos com maior potencial de sucesso. 

Como calcular a depreciação de imóveis? Aprenda em 4 passos

Aprender a calcular a depreciação da forma correta é fundamental para usá-la com sucesso. Uma conta errada certamente levará a decisões erradas, ou seja, terá o efeito contrário a todos os benefícios citados até agora.

Mas como fazer esse cálculo? A primeira coisa que precisa ficar clara é que não existe apenas um modo. Além disso, a questão é importante e requer cuidado de profissionais habilitados, pois, como já vimos, envolve toda a sua estratégia comercial e até sua condição fiscal.

Para te ajudar a entender os princípios fundamentais do cálculo, veja um passo a passo com algumas dicas importantes:

1. Atualize-se com a depreciação fiscal

A depreciação fiscal diz respeito ao que a legislação tributária do país determina como padrão para a desvalorização de imóveis na hora de pagar tributos.

Em outras palavras, os impostos são pagos com base no valor dos bens. Por isso, é predeterminada uma desvalorização anual para cada tipo de bem, a fim de corrigir o preço desses tributos todo ano.

Para imóveis, a legislação prevê depreciação em 25 anos, sendo 4% ao ano. Com isso, o imóvel desvaloriza 4% todo ano do ponto de vista fiscal e tributário. Isso não representa, necessariamente, a depreciação do valor de mercado, mas pode ser usado na conta.

2. Entenda as principais formas de cálculo

Como já mencionado, existem várias formas de calcular a depreciação de um imóvel. Os principais modelos são:

  • Linha reta;
  • Valor decrescente;
  • Kuentzle;

3. Elimine o que não entra no cálculo

Alguns elementos não entram nos critérios que se consideram para a depreciação e, portanto, não sofrem com ela. Também é importante que você conheça o que não deprecia para não incluir esses elementos na conta e ter um resultado equivocado.

Terrenos, por exemplo, que são parte fundamental de uma construção, não depreciam. Por isso, o valor do terreno não deve entrar em um cálculo desse tipo. Além disso, imóveis que ainda estão a venda também não sofrem depreciação porque são considerados como estoque. 

A lição que fica é:

Faça pesquisas para ver quais outras isenções se aplicam, a fim de não calcular de forma equivocada.

4. Considere os principais aspectos de depreciação de preços

Os fatores mais relevantes na depreciação de um imóvel, apesar de qualquer isenção ou aplicação especial, são:

  • tempo: quanto mais velho o imóvel, maior a depreciação.
  • tipo de uso: um imóvel residencial não sofre o mesmo tipo de depreciação que um galpão industrial, por exemplo.
  • ações da natureza: o risco de ações da natureza, como enchentes, tempestades e incêndios também influencia na conta.

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A depreciação de imóveis é um cálculo muito importante para empresas que lidam com compra ou venda de casas, prédios e outros tipos de imóvel. O cálculo é fundamental para determinar o valor de mercado justo por um imóvel, o que permite fazer negócios vantajosos e manter uma operação lucrativa e saudável.

Para ganhar dinheiro em um imóvel não basta saber fazer o cálculo da depreciação. Veja o que mais está envolvido na hora de definir o preço de venda de um imóvel!