Contrato de locação de imóveis: passo a passo do que não pode faltar

28 de maio de 2019

Para quem tem recursos aplicados em imóveis, investidores ou construtores, não pode haver descuido na elaboração do contrato de locação. Afinal, como você sabe, é este o documento que define os direitos e deveres tanto do locador como do locatário.

Embora os investimentos em imóveis sejam tidos como muito seguros, o fato é que eles também envolvem um razoável grau de risco, quando são colocados para alugar. E um dos fatores de incerteza é, justamente, o documento firmado entre as partes.

Falhas na sua elaboração causam graves desentendimentos e muitas vezes prejuízos irreparáveis a locatários e locadores. Em casos mais extremos, isso pode  levar à perda do imóvel, o que deve servir de alerta para quem conta com os rendimentos dos aluguéis.

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Órgãos de defesa do consumidor, juizados e escritórios de direito imobiliário recebem inúmeras queixas, todos os dias, decorrentes de divergências sobre locação. Muitas vezes, o que falta é mais clareza e o detalhamento necessário nos contratos.

O assunto é complicado, mas para facilitar o seu entendimento vou explicar para você o que é fundamental para ter segurança nos seus contratos de locação.

É só seguir a leitura.

Lei do Inquilinato e Código Civil

Vamos começar lembrando que a locação ou aluguel é um negócio jurídico, onde uma das partes cede para a outra o usufruto de um imóvel de sua propriedade em troca de um pagamento.

O locador ou proprietário cede o bem mediante pagamento do locatário ou inquilino, para que este utilize-o conforme a finalidade prevista no contrato.

E aqui vamos à primeira regra fundamental:

Os contratos de  locação devem observar, rigorosamente, a Lei 8.245, de 18 de outubro de 1991, mais conhecida como a Lei do Inquilinato, da qual você já deve ter ouvido falar.

Ela sofreu alterações pela Lei 12.112 de 2009 e Lei 12.744 de 2012 e define os procedimentos legais para a locação de imóveis urbanos. Funciona como um roteiro para os contratos de aluguel. Seu regramento se aplica às edificações com fins residenciais, comerciais, industriais e por temporadas – como casas de veraneio.

Mas há exceções, veja quais são.

A mesma Lei do Inquilinato determina casos específicos que devem ser regidos pelo Código Civil Brasileiro e por leis especiais. São as locações:

  • De imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, das suas autarquias e fundações públicas.
  • De vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos e espaços destinados à publicidade.
  • Em “apart-hotéis”, hotéis-residência ou equiparados.
  • Arrendamento mercantil ou leasing, em qualquer de suas modalidades.

Direitos e deveres de locadores e locatários

Para os demais casos, o lastro legal é mesmo a Lei do Inquilinato que estabelece, entre outras coisas, os direitos e deveres dos locadores e locatários, nos seus artigos 22 e 23. Você precisa conhecer muito bem se atua ou pretende atuar com locação de imóveis.

Consta, por exemplo, como uma das obrigações do locador entregar o imóvel alugado em condições adequadas ao uso que se destina. Neste sentido, o proprietário ou imobiliária deve fornecer ao inquilino/locador um laudo de vistoria com a descrição minuciosa do estado do imóvel, quando da sua entrega.

Quanto ao locatário, deve pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação nos valores estipulados e servir-se do imóvel apenas para o uso convencionado. Ao final da locação, precisa restituir o imóvel no mesmo estado em que o recebeu, salvo deterioração decorrente do seu uso normal.

No seu artigo 37, a lei define ainda as modalidades de garantia que o proprietário poderá exigir do inquilino no contrato de locação. São elas: a caução, a fiança, o seguro de fiança locatícia ou a cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. Vamos explicá-las melhor mais adiante.

Também é praxe os locatários pedirem o comprovante de renda do inquilino, que pode ser a declaração do Imposto de Renda, contracheque ou extrato bancário. Normalmente, se pede do locatário rendimentos de três a quatro vezes o valor mensal do aluguel, pelo menos.

É uma forma de se ter razoável certeza das condições do inquilino de assumir aquele compromisso financeiro e cumpri-lo sem sobressaltos.

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Agora vamos ver, na prática, quais os principais passos na elaboração do contrato de locação.

Passos para um contrato seguro

A advogada Renata Caldas atua há muitos anos no ramo do Direito Imobiliário, em Florianópolis. Ela diz que acontecem muitos erros básicos, na hora de assinar um Contrato de Locação.

“Pode ser aquela confiança em excesso, quando optamos por ser fiadores amigos ou parentes, ou aquele contrato com somente uma assinatura das partes. Tudo isso acontece, todos os dias, em todas as partes do Brasil, pois onde há negociação imobiliária há risco”, afirma a advogada.

Mas, adotando algumas precauções, é possível se proteger de processos e dívidas causadas por negócios mal sucedidos nessa área, garante. Para isso, ela aponta os passos mais importantes para um contrato de locação cem por cento seguro.

1- Ter segurança do recebimento

Uma das principais metas do locador, segundo ela, deve ser a segurança no recebimento dos pagamentos e a incidência de juros de correção, para preservar a rentabilidade da locação. Como regra geral, aplica-se a taxa do IGPM (FGV)  e 1% de mora por dia de atraso, além da multa pelo pagamento após o vencimento, previstos no documento.

Hoje os bancos dispõem de inúmeros serviços para correntistas, inclusive a emissão de boletos em nome de pessoas físicas e jurídicas. O envio de boleto, por correios ou e-mail, é uma boa forma de exigir os encargos contratualmente previstos, como a multa e os juros.

Porém, se pensar na alternativa do em depósito em conta corrente, lembre-se que o inquilino pode atrasar o pagamento e depositá-lo após o vencimento, sem considerar o cálculo correto do que é devido.

Administração imobiliária

Mas apenas isso não garante a segurança jurídica do contrato. Após a assinatura, começa a fase da administração imobiliária, na qual é preciso acompanhar a disciplina financeira do inquilino.

Ele vai ter obrigações como luz, água, taxas condominiais, respeito às regras do condomínio, e isso deve ser checado por alguém, recomenda a especialista em direito imobiliário.

As imobiliárias costumam atrelar este serviço ao da locação. Elas contam com sistemas informatizados que avisam automaticamente quem, como e quanto está devendo para o condomínio. Os boletos do condomínio também registram multas de infrações ao regimento interno.

2- Verificar a situação patrimonial

Outro passo fundamental é realizar uma investigação da situação patrimonial dos interessados na locação. Uma maneira bastante eficiente é pesquisar no Google o nome completo de todos envolvidos no contrato, inclusive dos fiadores, recomenda Renata Caldas. Caso tenham processos ajuizados, como autor ou réu, isto vai aparecer no levantamento.

Para descobrir se alguém tem processos ou é devedor, outra forma é verificar nos sites dos tribunais estaduais. Todos eles possuem um campo de consulta processual, pelo nome da parte.

Com o processo eletrônico já implantado em muitas varas pelo país, a maior parte dos processos possui a consulta pública para quem quiser ver. Com exceção de alguns assuntos que tramitam em segredo de  justiça, como casos envolvendo menores ou a apuração de crimes.

Cartórios de protesto

Mas há situações em que, mesmo sendo devedora de algum título, a pessoa ainda não figura em nenhum processo judicial. Por isso, também é necessário buscar informações do cartório de protestos da cidade onde mora e trabalha a pessoa que quer alugar o imóvel.

Os Cartórios de Protestos de Títulos – ou Tabelionatos de Protesto de Títulos – são os locais onde são lavrados os protestos de títulos e outros documentos de dívidas pendentes.

Eles têm a incumbência de checar se a dívida existe e se foi de fato contraída, bem como intimar os devedores. Resumindo, lembre-se de requerer do pretendente ao imóvel a certidão negativa dos Tabelionatos de Protesto.

Tributos Municipais

Do ponto de vista legal, as obrigações com tributos municipais são de responsabilidade do proprietário, perante a prefeitura. Então, antes de se firmar um contrato de locação, ou quando ele se encerra, é de extrema importância conferir a situação do IPTU e demais taxas do município.

Muita atenção para esse detalhe: o carnê do último ano quitado não assegura que todos os débitos do passado foram quitados. Mesmo que o município esteja cobrando judicialmente tributos atrasados, ele encaminha o carnê do ano vigente para pagamento, normalmente.

A prova incontestável de que está tudo em ordem é a certidão negativa de tributos municipais. Ela deverá ser solicitada na Prefeitura da cidade onde está o imóvel que se deseja alugar.

3- Não confiar nos modelos da Internet

Há centenas de modelos de contrato de locação disponíveis na Internet e é muito fácil alguém inexperiente ficar confuso, sem saber qual escolher. Na verdade, é difícil apontar algum que realmente seja completo.

Portanto, não se limite a copiar um modelo qualquer. A única maneira de ter a segurança de que você fez o melhor contrato é através da análise profissional, de alguém do ramo imobiliário.

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Mas, com base na Lei do Inquilinato, você já pode saber o que não pode faltar de jeito nenhum no seu contrato de locação:

  • Qualificação das partes contratantes e fiadores, com nome completo, estado civil, profissão, CPF, RG, endereço com CEP.
  • Cláusula do objeto, que trata do imóvel e descreve todas as suas particularidades, finalidade, localização e medidas.
  • Forma de pagamento, valores, multa, juros e correção monetária.
  • Garantia escolhida.
  • Prazo de duração da locação e renovação, normalmente automática depois de um ano.
  • Local para o ajuizamento de ação, o chamado Foro de Eleição.
  • Responsabilidade pelo seguro de incêndio, taxas condominiais e despesas acessórias.
  • Laudo de vistoria inicial e final.

4- Anexar fotos ao laudo de vistoria

O laudo de vistoria deve ser feito por alguém experiente em manutenção predial. É preciso  diferenciar problemas decorrentes da ação natural do tempo daqueles resultantes do uso indevido. Além disso, todo laudo deve conter fotos tiradas no dia da vistoria, que irão ajudar muito como meio de prova, caso haja alguma divergência no futuro.

As imobiliárias costumam contar com o apoio de vistoriadores profissionais e é comum a vistoria “entrar no pacote”, mesmo que você não solicite.

Mas o que um vistoriador deve observar, na hora da inspeção no imóvel?

  1. Limpeza do local;
  2. Pintura e revestimentos cerâmicos;
  3. Detecção de vazamentos e falhas estruturais;
  4. Condições de móveis e objetos que integram o bem;
  5. Instalações hidráulicas, nas pias, ralos, descargas e outros;
  6. Instalações elétricas, nas tomadas, interruptores, quadro de luz e fiação;
  7. Chaves e controles da garagem;
  8. Peças que podem estar faltando, como lâmpadas ou eletrodomésticos;
  9. Jardim e manutenção predial, como telhado e parte externa, quando houver.

 

A Lei do Inquilinato inclusive permite ao locador agendar uma vistoria, depois de iniciada a locação. Isso acontece na prática quando há reclamações de vizinhos ou algum tipo de falha ou defeito, como vazamentos na rede hidráulica.

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Na verdade, o laudo inicial e o final são documentos que se complementam, e que devem ser assinados pelos contratantes.

Para a vistoria final o laudo inicial é muito importante, pois é ele que irá apontar como estavam as condições do imóvel, à época da entrada do locatário.

5- Trabalhar com garantias seguras

Ter garantias seguras é a melhor maneira do investidor se prevenir contra os riscos da falta de pagamento. Veja o significado das garantias previstas no artigo 37 da Lei do Inquilinato e escolha a melhor opção para o seu caso:

Caução:  a caução é qualquer meio de assegurar o cumprimento de um ajuste ou obrigação. Pode ser em bens móveis ou imóveis, depósito em dinheiro ou então títulos e ações.

Fiança: um fiador (terceiro) garante o cumprimento da obrigação do locatário e, como regra geral, deve comprovar que possui ativos financeiros para isso. Pode ser uma aplicação financeira ou, o que é mais comum, um imóvel quitado registrado em seu nome.

Seguro de fiança locatícia: no contrato de seguro o segurador se obriga, mediante pagamento do prêmio, a garantir o interesse do segurado contra riscos predeterminados (art. 757 do Código Civil). Pode ser interessante nos casos em que o inquilino tenha dificuldades em conseguir um fiador para a locação.

Cessão fiduciária de cotas de fundo de investimento: as instituições autorizadas pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM) podem exercer atividade de administração de carteira de títulos e valores mobiliários. Na realidade são fundos de investimento que possibilitam a cessão fiduciária de suas cotas, em garantia de locação imobiliária.

Muita atenção para o  parágrafo único do artigo 37: É vedada, sob pena de nulidade, a exigência de mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.

Se, ainda assim, as partes insistirem e convencionarem duas garantias, no caso de um processo, o juiz considerará nula a segunda que foi estipulada, ainda que de comum acordo.

Sublocação somente se for prevista

Vale ressaltar que a sublocação, quando o locatário aluga o imóvel para um terceiro, só é possível com previsão expressa no contrato. Do contrário, é proibida e pode haver ação de despejo do inquilino, inclusive.

Também é importante salientar que as mudanças na Lei do Inquilinato facilitaram a retirada do inquilino do imóvel nos casos de inadimplência. Na falta de pagamento, a Lei n.º 12.112/09 tornou possível requerer, através de liminar judicial, a desocupação quase imediata do imóvel.

Outra situação que pode acontecer é do locatário deixar o imóvel antes do final do contrato. Neste caso, o pagamento ao locador deve ser proporcional ao tempo que falta para o seu término.

Paciência e cuidado na elaboração

Não esqueça que tudo deve ser rigorosamente formalizado, com registro em cartório e reconhecimento de firma de TODOS os envolvidos na locação. Sobretudo, tenha paciência e cuidado ao elaborar o contrato e não abra mão dos itens indispensáveis para a segurança do seu patrimônio.

É esse documento que vai balizar a sua relação com o futuro inquilino e será o meio para resolver eventuais discordâncias. O melhor, então, é que seja muito claro e preciso, não deixando qualquer dúvida sobre as responsabilidades de cada um.

Riscos sempre vão existir, neste como em outros negócios, mas é possível reduzir a possibilidade de contratempos ao mínimo, com as devidas precauções. A legislação lhe dá os meios para isso.

Obrigado pela leitura. Espero que nosso conteúdo seja útil para que você tenha mais segurança ao fazer seus contratos de locação. Agora, por favor, deixe seu comentário e compartilhe com seus amigos, poderá ser útil para eles também.

Até o próximo artigo.

Martha Ramos

  • Jornalista, Especialista em Marketing
  • Redatora do Sienge
 

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