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Como avaliar um imóvel: entenda agora os principais critérios

13 de novembro de 2017

Você quer saber como avaliar um imóvel com a intenção de comprá-lo ou vendê-lo? Ou simplesmente quer ter uma noção de valores?

Existem algumas maneiras de estabelecer o preço de uma propriedade, levando em consideração aspectos técnicos e mercadológicos.

Neste post, mostraremos a você os principais fatores que entram em jogo na hora de precificar um imóvel. Assim, esperamos auxiliá-lo a entender o mercado imobiliário e fazer bons negócios!

Que critérios influenciam o valor de um imóvel?

Como avaliar um imóvelSão diversos os critérios que influenciam o preço de seu patrimônio. A seguir, acompanhe a lista com cada um deles:

Localização

Geralmente, cada bairro possui um preço médio por metro quadrado, com base em suas características e no perfil dos moradores. O Banco Central divulgou em junho deste ano que o valor médio dos imóveis financiados pelos brasileiros é de R$ 160 mil.

Contudo, em regiões mais valorizadas das cidades, o preço médio das propriedades pode ser de R$ 1 milhão para cima.

Mas também podemos encontrar diferenças de valor dentro do mesmo bairro. Algumas ruas podem ser mais caras que outras, devido a fatores como história, arborização, tranquilidade e pontos atrativos de comércio e serviço. Por outro lado, ruas com trânsito intenso e poluição sonora tendem a ser bem menos cotadas.

Além disso, a proximidade de avenidas que facilitem a mobilidade e de pontos de transporte público conta bastante na precificação de um imóvel. Outro diferencial é a existência de centros comerciais no entorno. Afinal, ninguém quer percorrer grandes distâncias para ir ao supermercado ou à farmácia, certo?

Idade do imóvel

Imóveis novos, que nunca foram ocupados, custam mais do que aqueles que já foram ocupados ou estão na planta.

Já os imóveis antigos, com 20 anos para cima, costumam ser mais amplos e espaçosos. Apesar desse diferencial, tendem a valer menos porque, muitas vezes, necessitam de reparos.

Veja as principais causas de despesas com a reforma de apartamentos antigos:

Rede elétrica – a quantidade de eletrodomésticos e eletrônicos que utilizamos atualmente é muito maior do que há alguns anos. A rede elétrica de imóveis antigos pode não suportar a potência de tantos aparelhos conectados e, por isso, ter de ser adequada.

Rede hidráulica – imóveis antigos muitas vezes possuem canalização formada por tubos de ferro galvanizado, que enferrujam. Os canos corroídos podem causar vazamentos e infiltrações.

Elevador – prédios antigos podem não contar com elevador, dificultando a acessibilidade de pessoas idosas ou com deficiência física, por exemplo.

Cupins – nos centros urbanos com pouca arborização e intensa impermeabilização do solo, os cupins perderam seu hábitat e seus predadores naturais, bem como sua fonte de alimento. Assim, é mais fácil que ataquem imóveis antigos com piso, batentes, forro e estruturas de madeira.

Fachada e áreas comuns – O estado de conservação da fachada e das áreas comuns de um condomínio também influencia o valor do imóvel. Mesmo que as condições do apartamento sejam ótimas, ele pode ficar bastante desvalorizado se estiver instalado em um condomínio mal cuidado.

Infraestrutura do condomínio

O valor de um apartamento aumenta consideravelmente se o condomínio conta com áreas de lazer como piscina, academia, salão de festas, espaço gourmet e playground.

Segurança

As altas taxas de criminalidade estão tornando os itens de segurança em condomínios cada vez mais procurados. Recursos como portaria 24 horas, câmeras de vigilância, sistemas de monitoramento, elevador automatizado, cerca elétrica, alarme e portão automático aumentam o valor do imóvel.

Orientação solar

A incidência de luz solar proporciona economia de energia elétrica, conforto térmico e combate ácaros e mofo. Por isso, é um fator importante na hora de precificar o imóvel.

Veja a incidência da luz solar de acordo com a posição do imóvel:

  • Ao Norte: luz solar o dia inteiro.
  • Ao Leste: luz solar pela manhã;
  • A Oeste: luz solar à tarde;
  • Ao Sul: quase não recebe luz solar no inverno e, no verão, somente nas primeiras horas da manhã e nas últimas horas da tarde.

Os imóveis com orientação solar ao Norte, iluminados o ano inteiro, costumam ser mais valorizados. No entanto, se você mora em uma região muito quente, a posição ao Sul pode ser mais conveniente, pois o apartamento não ficará tão aquecido ao longo do dia.

Além disso, é preciso que você pense em que cômodos deseja maior incidência de luz solar. Se você gostaria que os quartos fossem iluminados durante a manhã, por exemplo, garanta que eles estejam posicionados ao Norte ou ao Sul. Enfim, cada caso precisa ser ponderado de acordo com as preferências e as necessidades do cliente.

Vista

Todos gostariam de poder contemplar um bela paisagem sem sair de casa, não é mesmo? Por isso, um apartamento com vista panorâmica, vista para o mar ou outro cenário atrativo é mais procurado e valorizado.

Varanda

A varanda, principalmente a varanda gourmet, é uma tendência no mercado imobiliário. Ela proporciona mais espaço, permite contemplar a paisagem e é um local a mais para interação com a família e as visitas.

Vaga na garagem

A existência de garagem é fator importante para estabelecer o preço de um imóvel. Como hoje em dia é comum que as famílias tenham mais de um automóvel, apartamentos que oferecem somente uma vaga na garagem ficam desvalorizados.

como avaliar um imóvel

Andar

Quanto mais alto é o andar em que está situado, mais valorizado é o apartamento.  

Tecnologia

Condomínios que contam com wireless, cabos para televisão e sistema de automação custam mais. Este último serve para controlar o funcionamento do prédio, trazendo mais conforto, economia e segurança aos moradores. Tais soluções tecnológicas, aplicadas em um condomínio, servem para monitorar uso de energia, água e gás, acendimento de luzes, abertura de portões e portas, alarmes e outras funcionalidades.

Tamanho

As transformações urbanas e o estilo de vida moderno têm influenciado o tamanho dos apartamentos e forma como avaliar um imóvel.

Mas as unidades habitacionais grandes continuam mais caras.

Em 2015, o jornal O Globo publicou infográfico com base no estudo de plantas de apartamentos lançados na cidade do Rio de Janeiro. A pesquisa abrangeu de 1970 a 2014. Nesse período, os apartamentos de 2 quartos construídos na capital carioca passaram de 100m2, em média, para 58,40m2.

Atualmente, as unidades de 2 quartos estão sendo projetados, em média, com 45m2 a 70m2 de área construída. Já os apartamento de três quartos tendem a ter de 70m2 a 150m2.

As causas desse encolhimento são várias. Nos centros urbanos, há cada vez menos espaço, fazendo com que os prédios sejam menores. Além disso, as construtoras buscam maximizar seus lucros, construindo mais unidades por empreendimento.

As famílias também estão menores, e cresce o número de adultos solteiros ou divorciados. Com homens e mulheres no mercado de trabalho, o tempo para cuidar de um apartamento grande é escasso. Por isso, muitas famílias preferem locais compactos e de fácil manutenção.

Contudo, muitas pessoas ainda buscam apartamentos antigos de olho em seu espaço amplo e preço mais baixo.

Como avaliar um imóvel: dicas e orientações

Margem de negociação para venda

Ao estabelecer o preço de um imóvel, os proprietários, imobiliárias e incorporadoras geralmente incluem uma margem de negociação para venda. Isto é, anunciam um valor superior ao que realmente pretendem vender para poder negociar com o cliente. Essa porcentagem é de, no mínimo, 5% a mais. Por isso, o comprador preciso fazer boas contrapropostas.

Consulte um corretor

Um corretor poderá ajudá-lo a definir valores, pois é um especialista no modo como avaliar um imóvel.

Se você for colocar o imóvel à venda em uma imobiliária, é provável que a avaliação não seja cobrada, somente uma comissão de 6% em cima da venda e as despesas com documentação.

Por outro lado, se for contratar o serviço particular de um corretor, consulte no site do Conselho Regional de Corretores de Imóveis (Creci) de seu estado a tabela de honorários.

Essa avaliação pode ser verbal ou escrita – o parecer técnico de avaliação mercadológica. Esse documento apresenta todos os motivos técnicos pelos quais o imóvel tem aquele valor.

Enquanto a avaliação verbal pode ser feita por qualquer corretor, o parecer técnico só pode ser realizado por profissional que tenha diploma de avaliador imobiliário. Ele é conferido a corretores que tenham curso superior em gestão imobiliária ou de especialista em avaliação imobiliária pelo Conselho Federal de Corretores de Imóveis (Cofeci).

Engenheiros e arquitetos também podem fazer pareceres técnicos de avaliação, com base na norma nº 14.653, parte 2, da ABNT. Porém, existem aspectos mercadológicos que os corretores de imóveis está mais preparados para analisar.

Pesquise imóveis semelhantes

Uma boa maneira de definir o preço de um imóvel é buscando referências. Pesquise o valor de unidades habitacionais com características semelhantes, localizados na mesma região.

A internet pode ajudar muito no modo como avaliar um imóvel. Navegue em sites de imobiliárias, assim como em páginas de compra e venda, para coletar essas informações. 

Fique atento: há ofertas genuínas, outras não

Quanto o proprietário tem pressa em vender o imóvel, pode fazer bons descontos.

Pelo contrário, há construtoras anunciam descontos para liberar seus estoques quando, na verdade, estão vendendo pelo valor de mercado. Isto é, sobem o preço momentaneamente para depois o diminuir, forjando uma oferta.

Existem também os proprietários que supervalorizam seus imóveis, pedindo valores muito acima do que valem.

Assim, para compreender como avaliar um imóvel, é preciso prestar atenção nessas possibilidades e fazer uma boa pesquisa de mercado, evitando fazer transações desfavoráveis.

Verifique a documentação

Você está em processo de compra de uma propriedade? Uma providência importante é verificar sua documentação.

Solicite no Cartório de Registro de Imóveis a matrícula atualizada do imóvel. Nela constam informações como localização, metragem, proprietários atuais, transmissões, escritura de compra e venda, benfeitorias, averbações e outras informações.

Peça também uma certidão de ônus reais, que mostrará se o imóvel possui dívidas, se foi dado como garantia em financiamento ou averbada promessa de compra e venda. Ainda é recomendado pedir uma certidão negativa de débitos condominiais.

Financiamento 

Você quer financiar ou vender uma propriedade? Então é importante atentar para alguns critérios seguidos por bancos e outras agências de crédito sobre como avaliar um imóvel.

Veja:

A avaliação técnica que a instituição financeira faz do imóvel é mais importante para a obtenção do crédito do que o valor pelo qual ele de fato está sendo vendido.

Se um imóvel está à venda por R$ 250 mil, mas o banco definir que vale R$ 200 mil, será este o valor que a instituição levará em conta para aprovar o crédito. Dessa forma, o comprador terá de cobrir a diferença de R$ 50 mil. Portanto, o ideal é que o preço da avaliação e o da venda estejam em equilíbrio.

Valor de liquidez forçada

Além do valor de mercado, as instituições  trabalham com o valor de liquidez forçada.

Trata-se do valor estimável do imóvel caso tenha de ser posto à venda de forma compulsória ou em tempo menor do que o normalmente observado. Essa urgência se justifica diante da hipótese de inadimplência por parte do comprador. Nesse caso, o imóvel vai para leilões públicos para que o banco tente recuperar o capital investido.

Os laudos de avaliação são feitos por corretores de imóveis com diploma de avaliadores imobiliários, bem como por engenheiros e arquitetos. Esses pareceres se baseiam na Norma Técnica nº 14.653, parte 2, da ABNT, publicada em 3 de fevereiro de 201. Ela define os critérios para a avaliação de imóveis urbanos.

Conclusão

Neste post, você pode conferir como avaliar um imóvel, e também a quem recorrer para ajudá-lo a definir valores. Esperamos ter colaborado para facilitar futuras negociações!

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Helena Dutra

  • Jornalista
  • Redatora e revisora
  • Especialista em Produção de Conteúdo para Web
 

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