Avaliação de imóveis: o que é o método involutivo

Giseli Barbosa Anversa

Giseli Barbosa Anversa

Engenheira Civil, é Product Manager do Sienge, atuando no desenvolvimento de ações para impulsionar o desempenho de empresas da Indústria da Construção.

22 de outubro 2020

Avaliar um imóvel não é um processo baseado em mera opinião. É preciso levar em conta vários pontos importantes que ajudam a achar o valor de um possível empreendimento e sua viabilidade. Ou seja, é mais estudo e pesquisa do que apenas ideias e opiniões.

Mas existem diferentes formas de avaliar imóveis, e é preciso entender quais são melhores para cada situação. Por exemplo, você já ouviu falar no método involutivo?

Neste artigo eu vou explicar o que é, quais os principais elementos e outras informações valiosas que você precisa saber sobre o método involutivo para usá-lo em suas avaliações.

O que é o método involutivo de avaliação de imóveis?

O método involutivo é um meio de avaliar imóveis em que se avalia o valor de mercado do imóvel com base no seu aproveitamento eficiente. Ou seja, de acordo com vários critérios, é possível determinar o valor do empreendimento.

Estudo de viabilidade é o primeiro passo

É claro que isso não teria validade alguma se fosse baseado em puros critérios subjetivos. Assim, o método involutivo se baseia em estudos de viabilidade econômica, de acordo com as condições do mercado no qual o imóvel está.

Além disso, leva-se em conta também o cenário atual do mercado no que diz respeito às condições de venda do imóvel. Em resumo, trata-se de uma forma confiável de identificar quanto um imóvel valerá antes mesmo de ele ser construído.

Entenda as 2 etapas da avaliação com o método involutivo

Existem vários itens importantes que tornam o método involutivo uma opção atrativa para quem deseja construir um empreendimento imobiliário sem gastar mais do que pode nem levar prejuízo na venda.

O método considera vários aspectos de grande relevância para todos os envolvidos no projeto e é capaz de mostrar, com bastante antecedência, se vale a pena prosseguir ou não.

Por isso, é importante entender quais são estes itens, que estão divididos em 2 etapas. As etapas são:

1. Vistoria do terreno

A primeira parte da avaliação pelo método involutivo é a vistoria que o engenheiro ou arquiteto de avaliações realiza no local onde se pretende construir o imóvel.

Vistoria no terreno é peça-chave no método involutivo

O objetivo é começar a coleta de dados com:

  • características do local;
  • dados iniciais do segmento de mercado do terreno;
  • características físicas do terreno.

Essas informações ajudarão a determinar o valor do terreno em si e entender melhor como o progresso da região poderia afetar, positiva ou negativamente, a obra.

2. Projeto hipotético

Depois de realizar a vistoria é hora de realizar o projeto hipotético, que vai entregar todas as principais respostas que o incorporador precisa antes de seguir com o projeto. Há vários elementos importantes dentro desse projeto, como:

  • Aproveitamento eficiente: o que é possível fazer no terreno em questão, no tempo disponível, de acordo com a lei, para criar o melhor projeto possível? Esse é o objetivo do estudo de aproveitamento eficiente;
  • Pesquisa de valores: o profissional vai comparar o projeto com outros imóveis parecidos para encontrar o valor de mercado ideal;
  • Levantamento do custo de produção: com base no tipo de projeto que pode ser feito e no valor de mercado da possível construção, dá para saber os custos de produção da obra;
  • Previsão de receitas: com base nos custos estimados e no valor de mercado, fica fácil realizar uma previsão de quanto o projeto pode arrecadar em vendas;
  • Previsão de despesas adicionais: também é importante contar com possíveis despesas inesperadas, como gastos de tributos, manutenção do local até a venda, publicidade, entre outros;
  • Margem de lucro do incorporador: se precisar fluxo de caixa, o cálculo da margem de lucro vai levar em conta o risco do projeto. Senão, é possível seguir a tendência de margem do mercado;
  • Prazos: o plano hipotético também inclui cálculos de prazo tanto para a construção quanto para a venda do imóvel;
  • Taxas: é essencial incluir no planejamento as taxas de projetos semelhantes no setor imobiliário;
  • Modelo: por fim, a avaliação será feita com base em um de três tipos de modelo, que são fluxos de caixa específicos, modelos simplificados dinâmicos ou modelos estáticos.

Projeto hipotético é essencial

Qual a diferença do método involutivo para outras formas de avaliação de imóveis

Vale sempre lembrar que o método involutivo não é o único modo de avaliar um imóvel. Diante disso, quais as diferenças entre os modelos? Veja agora quais são os outros tipos de avaliação:

Comparativo direto

Este é o jeito mais comum de avaliar imóveis, tanto residenciais quanto comerciais. E, como o próprio nome diz, o avaliador faz uma pesquisa de comparação entre imóveis parecidos do mesmo mercado para determinar o valor de mercado do imóvel avaliado.

Por exemplo:

Se você deseja vender um imóvel residencial de 5 cômodos, com alguns itens de luxo e padrão de acabamento refinado, o profissional vai fazer o seguinte:

  1. Encontrar imóveis com as mesmas características na mesma localidade;
  2. Avaliar quais os preços de lista desses imóveis e por quanto tempo estão no mercado;
  3. Avaliar os resultados recentes de vendas de imóveis similares.

Então, com base nisso ele pode chegar à precificação ideal para que o imóvel receba ofertas justas e venda o mais rápido possível.

Método evolutivo

O método evolutivo consiste em somar os valores isolados dos componentes básicos do imóvel. Ou seja, o avaliador analisa o valor do terreno e soma isso com o custo médio de construção da edificação e com as possíveis reformas e benfeitorias realizadas depois.

Por fim, faça a depreciação do imóvel de acordo com seu tempo de vida e deduza o valor a partir disso. Então, no final da avaliação, encontra-se um preço relativo para o imóvel.

Renda

Por fim, o método da renda determina o valor do imóvel com base nas receitas e despesas que ele gera. Quanto mais capitalizado for o local, maior seu valor. Por outro lado, se as despesas de manutenção forem muito altas isso terá grande impacto sobre o valor final.

Mas isso é mais relevante para pontos comerciais, uma vez que ajuda a definir o real valor do local no sucesso do negócio e determinar um preço de venda ou aluguel com base nisso.

Quando faz mais sentido usar o método involutivo na sua avaliação?

Como fica claro ao comparar as formas de avaliar imóveis, não se trata de qual é melhor, mas de qual é melhor para cada caso.

Assim, neste caso, o método involutivo é ideal para analisar projetos que ainda vão ser construídos, e não para construções já prontas.

Entre os benefícios de usar essa forma de avaliar seus novos imóveis está a segurança de não se arriscar em projetos com poucas chances de retorno. Afinal, a capacidade do mercado para absorver a oferta é um dos fatores essenciais.

Então, cada tipo de avaliação tem seu espaço. O método involutivo é o mais completo para avaliar projetos que ainda não saíram do papel. Por isso, o estudo de viabilidade, a vistoria do terreno e o projeto hipotético são tão importantes. Se tiver uma nova obra em vista, vale a pena usar o método involutivo para analisá-la melhor.

E por falar em viabilidade e lucros, talvez você se pergunte como equilibrar o estudo de viabilidade da obra com o preço de venda. Veja agora o artigo que preparamos sobre o assunto e acabe com esse problema de vez!